Tržište nekretnina u posljednjih je nekoliko godina postalo svakodnevna tema u hrvatskim medijima, ali i privatnim razgovorima Hrvata. Rasprave o cijenama kvadrata stanova postale su neizbježne, što i ne čudi jer su iste u Zagrebu počele dosezati i cifre od 4000 eura. U Hrvatskoj je samo u 2024. godini završeno 16.654 nova stana, a podaci o protekloj godini tek se očekuju. Uz to, do 2030. godine država planira izgraditi i obnoviti 20.200 stanova i obiteljskih kuća, što bi trebalo dovesti do pune uspostave priuštivog stanovanja.
Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore i direktor Kastel Nekretnine kaže kako nekretnine u ovim predjelima, osim mjesta stanovanja, predstavljaju i obiteljsku štednju.
- Narodi mediteranskih zemalja, među kojima je i Hrvatska, još uvijek su obiteljski orijentirani. Imaju veću potrebu za socijalizacijom, štede u nekretninama i čuvaju ih za svoje nasljednike, za razliku od država na takozvanom sjeveru pa je nekretnina puno više od obične investicije.Treba napomenuti da je veliki udio vlasništva građana na stambenim nekretninama nastao kada su građani Hrvatske početkom 1990-ih godina mogli otkupili po vrlo povoljnim cijenama stanove i kuće na kojima su prije imali stanarsko pravo – pojašnjava.
S njim se slaže i Sašo Šmigić, član Uprave Generali Investments, koji kaže kako su povijesna iskustva inflacije, promjena valuta i nepovjerenja prema financijskim tržištima dodatno učvrstila uvjerenje da je fizička imovina najsigurniji oblik čuvanja vrijednosti.
- Visoka stopa vlasništva, kontinuirana potreba za stanovanjem i, u Hrvatskoj, snažan utjecaj turizma, čine stambene nekretnine trajno traženima – govori.
Što je s cijenama?
Uz sve dobro poznate prednosti posjedovanja nekretnine, zanimalo nas je možemo li uskoro očekivati i pad cijena kvadrata.
- Mi smo manje i inertnije tržište pa samim time i cijene u Hrvatskoj padaju sporije nego u većim zemljama. Za vrijeme recesije 2008. godine, cijene nekretnina u Europi počele su padati već početkom 2009. godine, a u Hrvatskoj tek 2010. godine – pojašnjava predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore.
S druge strane, Šmigić govori kako je u mnogim sredinama rast cijena prestigao kupovnu moć stanovništva.
- U takvim okolnostima realno je očekivati razdoblja stagnacije, a potencijalno i korekcije cijena. Najbrži okidači eventualnog pada mogu biti rast kamatnih stopa, porezne promjene ili stroža regulacija kratkoročnog najma. Tržište stanova snažno je povezano s dostupnošću kredita i raspoloženjem privatnih kupaca, pa su reakcije često brže i izraženije – pojašnjava.
Ranilović govori kako se rješenje krije u korekciji cijena i povećanju ponude. Ovaj stručnjak ističe kako je pad prometa nekretnina vrlo velik, i iznosi oko 15 posto u Zagrebu i 20 do 30 posto u priobalju.
- Cijene nekretnina nisu više isplative za bilo kakav oblik investicije s povratom, osim da čuvaju vrijednost novca od inflacije. Zbog visokih cijena dolazi do sve teže prodaje rabljenih nekretnina, dok je za novogradnju interes još uvijek prisutan iako je i tu prodaja sporija zbog visokih cijena – govori.
- Treba istaknuti da stranci kupuju oko 21 posto manje nekretnina u Hrvatskoj nego što su kupovali prijašnjih godina, što će se svakako odraziti na tržište u nadolazećim godinama. Očekuje se da će se i povećati ponuda nekretnina nakon donošenja plana stambene politike i svih mjera koje su iz njega proizašle – dodaje Ranilović.
Predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore naglašava i važnost pripreme prilikom kupovine nekretnine.
- Kupci moraju biti oprezni prilikom kupnje nekretnine, prije svega je bitno da je ne preplate. Treba voditi računa o pravnom statusu nekretnine, ali i građevinskim svojstvima, kao i otpornosti na potres, koja postaje sve bitnija, posebno u područjima pogođenim potresima prije nekoliko godina – napominje Ranilović
- Bitno je zbog angažirati legalnu i profesionalnu agenciju i agenta u njoj. Najbolje je izabrati posrednika putem preporuke, nije dovoljno naći agenciju na društvenim mrežama – pojašnjava Ranilović i naglašava kako je najbolje kupovati nekretninu bez pritiska, no svjestan je kako to nije uvijek izvedivo ako se radi o rješavanju životnih situacija.
- Stambena nekretnina je prije svega potreba jer služi stanovanju, a u proteklim vremenima sve je više i investicija što je između ostalog i razlog nedostatku nekretnina za stanovanje – zaključuje Dubravko Ranilović.
Nova era nekretnina
Osim važnosti ulaganja u stambene nekretnine, u posljednjih godina se u jugoistočnoj Europi, posebice Hrvatskoj i Sloveniji, sve više pažnje usmjerava i na poslovne, odnosno uredske nekretnine.
- Za razliku od stambenog najma, koji je često kratkoročan i podložan promjenama, najam uredskih prostora temelji se na višegodišnjim ugovorima s profesionalnim najmoprimcima, što investitorima daje sigurnost i kontinuitet prihoda – govori Šmigić.
U ovom segmentu, sve veći naglasak stavlja se na održivost i energetsku učinkovitost. Upravo zbog toga u fokus investitorima dolaze visokokvalitetne, suvremene uredske zgrade na prvoklasnim lokacijama, koje zadovoljavaju energetske, tehničke i ESG kriterije. S druge strane, sve veći broj starijih poslovnih zgrada, koje su donedavno imale status „prime“ nekretnina, gube na važnosti zbog nemogućnosti ispunjavanja modernih kriterija.
Ipak, samo traženje nekretnine za ulaganje, popratna administracija i složenost izravnog vlasništva ponekad mogu zasjeniti sve dobrobiti investicije pa se sve više ulagača odlučuje na alternativne nekretninske fondove. Takvi fondovi predstavljaju posebnu vrstu kolektivnog ulaganja, koje omogućuje pristup većim i raznolikim investicijskim projektima.
Sredstva investitora izravno se ulažu u fizičke nekretnine, primjerice poslovne zgrade, logističke centre ili hotele.
- Poslovne nekretnine se ne kupuju iz emocije, već zbog prihoda koji generiraju, što je na zapadu već praksa. Hrvatska i Slovenija danas sve više slijede taj model, što znači pomak od „vlasništva radi sigurnosti” prema „upravljanju imovinom radi prinosa“ – pojašnjava Šmigić.
- U Ljubljani je slobodno tek oko tri posto uredskih površina, dok se Zagreb suočava s manjkom suvremenih poslovnih objekata, što dovodi do rasta cijena najma – pojašnjava Šmigić.
- Obje države imaju stabilno makroekonomsko okruženje, a članstvo u Europskoj uniji jača povjerenje investitora i potiče gospodarski rast. Posebno važan čimbenik je ulazak Hrvatske u europodručje, čime je uklonjen valutni rizik i dodatno povećan interes domaćih i stranih ulagača - dodaje.
Na cjelokupno tržište nekretnina ovih zemalja utječe i procvat logističkog i digitalnog sektora, poput Luke Koper, hrvatskog prometnog koridora i kontinuiranog rasta e-trgovine, koji potiču razvoj novih logističkih kapaciteta i modernizaciju distribucijskih sustava u cijeloj regiji. U takvom okruženju prinosi od najma u Ljubljani i Zagrebu su iznadprosječni te predstavljaju veliku konkurentsku prednost u usporedbi sa zapadnoeuropskim metropolama.
Isplativi rizik
No, kao i svako, i ovo ulaganje nosi određene rizike. Vrijednost nekretnina ovisi o gospodarskom ciklusu, razini kamatnih stopa i općem investicijskom sentimentu, a bitan je i utjecaj kamatnih stopa. Također, riječ je o dugoročnom i manje likvidnom obliku ulaganja, a konačni rezultat uvelike ovisi o kvaliteti upravljačkog tima. Ipak, predviđanja su dosta pozitivna.
- Hrvatska je veće tržište, s izraženijim investicijskim interesom međunarodnih korporacija, što implicira potencijalno jaču i dugoročno održiviju potražnju za kvalitetnim uredskim prostorima. Upravo to predstavlja snažan temelj za rast tržišta – pojašnjava član uprave Generali Investments.
Kada je riječ o poslovnim nekretninama u Zagrebu i Ljubljani, investitori mogu očekivati najamni prinos između 6,5 i 7,5 posto.
- Očekujemo da će se na taj trend sve intenzivnije odazivati i developeri nekretnina, što bi u budućnosti trebalo rezultirati s još više investicijskih prilika. U Ljubljani je taj razvojni ciklus već vidljiv i aktivan, dok se u Hrvatskoj glavni investicijski zamah tek očekuje – dodaje Šmigić.
- Za one koji prvi put razmišljaju o ulaganju, ključno je jasno definirati cilj. Ukoliko se traži dugoročno očuvanje kapitala, stabilan i predvidiv prinos te zaštita od inflacije, uz umjerenu razinu rizika i manju volatilnost u odnosu na obveznice, ulaganje u profesionalno upravljani nekretninski fond je najbolje rješenje – zaključuje Sašo Šmigić član Uprave Generali Investments.
Sponzorirani sadržaj nastao je u suradnji Native Ad Studija Hanza Medije i Generali Investments Slovenija, družba za upravljanje, d.o.o.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....