Otkako je Dubravka Bačun, diplomirana inženjerka strojarstva koja je posljednjih 15 godina u mirovini, preuzela ulogu predstavnice stanara jedne veće zgrade u širem zagrebačkom centru, mnogo toga se promijenilo. Radne akcije na kojima sudjeluje većina susjeda postale su sve češće, pa su se tako od glomaznog otpada koji se skupljao desetljećima očistili zajednički prostori u podrumu. Fokus na rješavanje otpada ne čudi, budući da je Bačun autorica i jednog od prvih priručnika za ekologiju u Hrvatskoj, imena „Smanjimo i reciklirajmo: priručnik za stjecanje znanja o postupanju s otpadom i razvijanje navika zaštite okoliša“, izdanog 1994. godine.
Bačun je pokrenula i raspravu oko ugradnje odvojenih brojila za vodu, a i ažurno prati da je lift, koji je već postao poprilično trošan, u urednom i funkcionalnom stanju. Čim je grad najavio akciju financiranja bojanja fasade nagrđene grafitima, gospođa Bačun je odmah reagirala, pa je tako i ta problematika zgrade, nakon više desetaka godina, riješena. U razgovoru sa susjedima saznali smo kako su stanari zgrade vrlo zadovoljni njenim radom, za koji, ističe, ne prima nikakvu naknadu za rad. Ako nešto u zgradi treba riješiti, poput dočekivanja službi za dezinsekciju i deratizaciju, gospođa Bačun je od jutra „na terenu“.
Novi zakon od 1. siječnja
Stoga nam je gospođa Bačun bila idealna sugovornica na temu što se sve promijenilo otkako je 1. siječnja na snagu stupio novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Riječ je o prvoj cjelovitoj regulativi ovog područja, budući da su dotadašnji propisi bili prilično fragmentirani. Neke od najvećih promjena su te da zgrade od sada imaju svoj OIB, što im omogućuje sklapanje ugovora, sudovanje i upravljanje imovinom bez individualnog angažmana svakog suvlasnika. Imenovanje predstavnika stanara također je obavezno za sve zgrade koje imaju više od dva odvojena dijela, a svaka zgrada mora minimalno jednom godišnje proći pregled radi provjere ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine, zbog izrade prijedloga višegodišnjeg i godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade.
Zakon je donio nova pravila o zatvaranju balkona i općem kućnom redu, a komunalni redari su zatrpani prijavama. Kazne za nepoštivanje krenule su stizati građanima već par mjeseci nakon što je Zakon stupio na snagu, a predstavnik je odgovoran za njihovu provedbu. Jedan od većih problema izazvala je odredba o zabrani postavljanja klima-uređaja na fasade. Pred kraj prošle godine građani su masovno pokušavali pronaći montere klima da im postave vanjske jedinice na tada dopuštene fasade, zbog čega su oni imali goleme gužve. Žurba ne čudi, budući da su kazne visoke – do 5.500 eura za građane, a do 10.000 eura za izvođače.
Zbog svih ovih promjena znatno je teže bilo pronaći nove predstavnike stanara, budući da mnogi odbijaju preuzeti tu funkciju zbog povećanih obveza i straha od kazni. U nekim gradovima, poput Osijeka i Rijeke, nekoliko stotina predstavnika je podnijelo ostavke, a u Zagrebu je val odustajanja bio još veći. Ako zgrada ostane bez predstavnika, upravitelj mora imenovati prinudnog, no zakon propisuje stroge uvjete poput visoke stručne spreme i prebivališta u istom mjestu, što je u praksi teško provedivo i stvara dodatne probleme. Predstavnici su se borili protiv toga, predlažući fleksibilnije uvjete, no zakon je ostao vrlo restriktivan. Borili su se i protiv osobne odgovornosti i sankcija, no ni ti prijedlozi nisu prošli, kao niti pojednostavljenje izvještavanja i administracije. Umjesto toga, uvedeni su dodatni izvještaji i planovi, što je dodatno opteretilo ulogu predstavnika.
Gospođa Bačun nam kaže kako je jedna od najvećih promjena bila ta da je bilo potrebno uložiti mnogo vremena za čitanje i razumijevanje onoga što zakon propisuje.
- Ako ste predstavnik suvlasnika, o zgradi razmišljate gotovo svakodnevno. U tijeku je rad na popisu zajedničkih dijelova i objašnjenjima što će se plaćati iz pričuve, a što ne. Sljedeći korak je izrada radne verzije Međuvlasničkog ugovora, naš je iz 1997. godine. Radi se o velikom broju utrošenih neplaćenih sati – objašnjava nam sugovornica.
Prvi stanari u zgradu kojom gospođa Bačun upravlja stigli su otprilike 1964. godine. Prema etažnom elaboratu, zgrada službeno ima 22 stana, dok se u suterenu nalazi šest prostorija različitih površina koje su zajedničke, te još dvije takve prostorije u podrumu. Općenito, gospođa Bačun kaže da je zgrada u dobrom stanju, no da je tehnički najosjetljiviji dio dizalo, koje je staro koliko i sama zgrada. Njegovo održavanje funkcionalnim postaje svakom godinom sve izazovnije, premda je djelomično obnovljeno. Najveći problem su vrata dizala u hodniku, budući da se zamjenski dijelovi teško pronalaze, a popravci su skupi. Dodatni problem, koji je naslijedila kada je postala predstavnica stanara sredinom 2023. godine, je vlaženje ravnog dijela krovišta, koje je zajednički dio svih stanara. Problematično je što odnos vlasnika prema zajedničkim dijelovima nije dobro obrađen, no kaže kako vlasnike stanova poznaje godinama te da s njima ima korektan odnos.
- Početkom rada kao predstavnica suvlasnika najavila sam otvorenu komunikaciju, što znači da sve informacije, obavijesti o događanjima, šaljem svim vlasnicima stanova. Dobro je da 20 vlasnika ima elektroničku poštu, a za dvoje vlasnika osiguravam ispis na papiru i ostavljam u poštanskom sandučiću. Ovo ukazuje na činjenicu da teško netko može biti predstavnik suvlasnika ako nije informatički pismen – smatra gospođa Bačun.
Nekim zgradama najveći problem su ptice
Razgovarali smo i s Dariom Komšićem, višim stručnim suradnikom u kontrolingu, koji je predstavnik stanara postao 2021. godine, otprilike kada je zgrada i izgrađena. Zgrada kojom Komšić upravlja znatno je manja od zgrade gospođe Bačun te je ukupne površine 388 kvadratnih metara, sa šest stanova. Prizemni stanovi imaju vrtove, prvi kat balkone, a uvučeni gornji kat velike terase. S obzirom na to da je relativno nova zgrada, i dalje je odlično očuvana, praktički ista od trenutka kada su se u nju uselili.
Komšić nam otkriva kako su jedan od većih problema s kojima se zgrada susreće ptice, koje vole njihov uvučeni kat, budući da im je idealan za gniježđenje. No, nije da ptice samo borave kod njih u zgradi, već i čine štetu kljucanjem fasade – stiropor je znao letjeti po vrtovima stanova u prizemlju i balkonima.
- Rješenje još uvijek tražimo s obzirom na to da su rupe premale da bismo angažirali dizalicu da se zakrpaju. Krpanje neće te ptice spriječiti da dalje buše, pa istražujemo alternativna rješenja poput umjetnih ptica, bljeskajućih uređaja ili uređaja koji ispuštaju zvuk nečujan ljudskom uhu, ali neugodan za ptice. Nismo još pronašli optimalnu opciju – kaže nam Komšić.
Otvorenu komunikaciju sa susjedima zastupa i Komšić, no umjesto e-maila, vlasnici stanova imaju zajedničku WhatsApp grupu, budući da je zgrada mala. WhatsApp grupa je, priča Komšić, bila najzgodnije rješenje, jer su za kratke godišnje sastanke teško pronalazili termine koji odgovaraju svima, premda postoji samo šest suvlasnika.
- Mala smo zajednica tako da ni prije novog zakona nismo imali nikakvih konflikata. Sve smo se uvijek uspjeli dogovoriti. Ako netko održava zabavu, montira namještaj, buši nekakve rupe za vlastite potrebe ukrašavanja stana, pošalje se obavijest u grupu, svi ‘lajkaju‘ i to je to. Nismo nervozna zajednica i bitno nam je da uvijek možeš pokucati bilo kojem susjedu i ostaviti ključ na čuvanje, posuditi mlijeko, krumpir ili sušilo za kosu. To bi trebala biti premisa manjih zajednica. Imali smo problem s podstanarom koji je volio tulume do gluho doba noći/jutra. U trenutku kada smo jednog lipnja primijetili da opuške od cigareta baca po parkirnim mjestima i po šumi koja je bila suha, reagirali smo tako da smo nakon tri moja upozorenja jednostavno kontaktirali vlasnike stana koji su riješili situaciju – priča Komšić.
Osiguranje postaje obavezno
Prema novom Zakonu obavezno je osiguranje zajedničkih dijelova zgrade, barem od rizika požara, što znači da svaka stambena zgrada u Hrvatskoj mora imati ugovorenu osnovnu policu osiguranja. Uz obavezno, postoji i osiguranje privatnog vlasništva (stanovi, šupe, poslovni prostori). Za tu svrhu osiguravajuća društva pripremila su posebne uvjete i vrste pokrića, a zbog cijene se najčešće ugovara osnovno pokriće – osiguranje od požara i izlijevanja vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi. Predmet osiguranja kod građevinskih objekata i drugih nepokretnih stvari obuhvaća sve dijelove građevinskog objekta – temelje, podrumske zidove, sve ugrađene instalacije i opremu poput dizala, centralnog grijanja, bojlera, uređaja za klimatizaciju i hidrofora.
Što se osiguranja tiče, Komšić nam priča da je, kao i s drugim pitanjima oko zgrade, informiranje suvlasnika odradio WhatsApp grupom. Poslao je link na zakon te tri ponude za osiguranje.
- Prigovora nije bilo jer nismo zapravo imali izbora. Sve tri ponude bile su cjenovno slične. Pričuva nije previše narasla, tako da smo svi jednostavno prihvatili neminovno. Od samog useljenja smo osigurani kod iste osiguravajuće kuće, a za ponudu smo se tada odlučili jer je bila cjenovna zlatna sredina. Pored svih redovnih osiguranja uzeli smo i osiguranje za dopunske rizike tako da u paketu imamo osiguranje od potresa i pada odnosno udara letjelice ili stvari iz nje – znat ćete zbog čega smo se odlučili na ovo. Kako živimo pored šume, uzeli smo i osiguranje za lomove staklenih, keramičkih ili kamenih površina, u slučaju da se uslijed oluje odlomi grana, pa razbije nešto – kaže Komšić.
Problem je razumjeti što je uopće osigurano
Gospođa Bačun nam kaže kako je njezin prethodnik već sklopio osiguranje zgrade, ali joj nisu poznati kriteriji po kojima je odabrano osiguravajuće društvo. No, trebalo je riješiti nesređene podatke u polici osiguranja od odgovornosti i stvarnih podataka o zgradi.
- Drugi problem je uopće razumjeti što je osigurano. U objašnjenju uz policu piše da postoji pokriće osiguranja od sljedećih opasnosti: „1. Požar i udar groma“. Kada nedavno zbog gromova nije bila u funkciji trafostanica i došlo je do pregaranja elektroničkih sklopova dizala, ne samo u našoj zgradi, u dodatnom objašnjenju uz policu utvrđeno je da se osiguranje odnosi samo na slučaj pregaranja elektromotora dizala. HEP je odgovorio da ne može priznati štetu. Trošak popravka dizala iznosio je nešto manje od 4000 eura koje su suvlasnici prikupili uplatom dodatnih sredstava. Tek kada se nešto dogodi, vidite što je i kako osigurano – kaže nam predstavnica.
Kako bi građani bili što svjesniji osobne odgovornosti za život, zdravlje i imovinu, društva za osiguranje i Hrvatski ured za osiguranje provode projekt Sigurnije sutra, s namjerom jačanja financijskog obrazovanja i boljeg financijskog upravljanja građana. Većina građana pogrešno smatra da je osiguranje imovine luksuz izvan njihova financijskog dosega, dok je stvarna cijena osiguranja imovine u prosjeku od 160 do 200 eura godišnje, što je znatno niže od troškova renoviranja nakon štete, koji mogu doseći desetke ili stotine tisuća eura. Osnovna namjena osiguranja imovine je zaštita nekretnine i vlasnika od neočekivanih i često visokih troškova uzrokovanih neželjenim događajima.
Dugotrajni proces usklađivanja sa Zakonom
Proces usklađivanja rada predstavnika suvlasnika sa Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada je proces, a gospođa Bačun nam kaže kako brzina usklađivanja ovisi o tome koliko je Zakon jasno pisan. Smatra i kako je možda trebalo pri izradi zakona prikupiti iskustva stvarnih predstavnika suvlasnika ili provedbu pojedinih prijedloga provjeriti na modelu, stvarnoj zgradi, jer je puno toga ostalo nedorečeno. Kao primjer navodi odredbu da bi predstavnik stanara koji je podnio ostavku ili je opozvan trebao predati, uz isprave, šifre, ključeve i svu dokumentaciju, a nigdje u zakonu ne stoji što je to „sva dokumentacija“. Također, nigdje ne stoji niti koliko se dokumentacija zgrade mora čuvati.
Predstavnica dodaje i kako ovakvi propisi, bez jasnih primjera, stvaraju mogućnosti za nove nesporazume.
- Česta je primjedba vlasnika iz prizemlja na plaćanje za održavanje dizala jer ga ne upotrebljavaju. Vlasnici u sredini zgrade pitaju zašto bi sudjelovali u održavanju krova ili podruma, njima ne vlaži itd. Onih u sredini zgrade ne zanimaju povećani troškovi grijanja onih uz vanjske dijelove zgrade itd. Osobno smatram da, dok se ne objave jasni primjeri izračuna za takve primjere, svi troškovi održavanja plaćaju se iz pričuve – nastavlja gospođa Bačun.
S druge strane, Komšić nam kaže da se novim zakonom za njegovu zgradu nije promijenilo puno toga. Ispočetka je češće razgovarao s upraviteljem zgrade dok su prolazili neke osnovne stavke novog zakona. Posla zapravo, kaže Komšić, i nije bilo previše, jer je sve više-manje išlo „kao podmazano“.
- Klimatizacijski uređaji nam nisu na pročeljima, nitko nema želju zatvarati balkon ili terasu, osiguranje je riješeno – kaže Komšić.
Uspješnost novog zakona ovisi o vlasnicima
Na pitanje smatra li da će novi zakon dugoročno poboljšati kvalitetu života u višestambenim zgradama, gospođa Bačun nam kaže kako sve ovisi o vlasnicima, o upravitelju, o propisima od lokalne do državne razine, o nadzoru provedbe tih propisa.
- Riječ je o složenim društvenim odnosima koje samo donošenje Zakona teško može promijeniti. Predstavnik suvlasnika mora biti svjestan da se na zgradu ne odnosi samo Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, već i niz drugih propisa – zaključuje gospođa Bačun.
Komšić smatra da bi zakon mogao poboljšati kvalitetu života u višestambenim zgradama, no dodaje kako će se ta bolja kvaliteta odnositi većinom na manje zajednice, gdje se svi poznaju.
- Pravila se trebaju znati, a zajednička nekretnina treba biti zaštićena. Svi smo ljudi i imamo potrebe i želje, ali sve dok se iste mogu dogovoriti i usuglasiti među suvlasnicima, problema ne bi smjelo biti – zaključuje Komšić.
Sponzorirani sadržaj nastao u suradnji Native Ad Studija Hanza Medije i Hrvatskog ureda za osiguranje.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....