Uglavnom potaknute niskim kamatnim stopama, cijene nekretnina u zemljama EU protekle tri godine u prosjeku su godišnje rasle po stopi od četiri posto, znatno brže od rasta plaća i BDP-a. Istodobno, u mnogim glavnim gradovima cijene stanova i kuća porasle su više od deset posto.
Tako se u pojedinim zemljama tržište nekretnina vraća na pretkriznu razinu, ili ju je čak premašilo. Trend je počeo ozbiljno brinuti europske institucije, imajući u vidu da stvaranje nekretninskog buma i pad tržišta koji potom slijedi u pravilu donose duge i duboke recesije i velike teškoće za kućanstva i banke.
Zaštitne mjere
Europski odbor za sistemske rizike (ESRB), institucija koja nadzire i upozorava na loše signale u financijskom sustavu, pozvala je sedam zemalja EU da poduzmu zaštitne mjere kako bi obuzdale rizike koje nosi rast cijena nekretnina. One uključuju pooštravanje uvjeta kreditiranja tako da se krediti više vežu uz dohotke, te povećanje kapitala banaka. U istraživanju koje je proveo ESRB, na temelju većeg broja indikatora, zaključuje se kako grupu rizičnih zemalja čine Austrija, Češka, Njemačka, Luksemburg, Portugal, Švedska i Slovenija i od njih se očekuje da poduzmu adekvatne mjere.
Za konačnu ocjenu ranga, osim cijena nekretnina, važni su i drugi faktori, poput dohotka, najma i stanja u odnosu na dugoročne trendove na tržištu, ali kada se gledaju samo cijene nekretnina, one su u tri godine realno (ne računajući inflaciju) najviše porasle u Irskoj, 9,9 posto i Češkoj, 8,8 posto, dok su u Italiji čak pale za 1,6 posto.
Iako se stječe dojam kako se na domaćem tržištu stvara nekretninski boom, s prosječnim rastom realnih cijena nekretnina od 3,5 posto u promatranom trogodišnjem razdoblju, Hrvatska je svrstana među zemlje nižeg rizika.
Dinamika
Kako objašnjava Vedran Šošić, glavni ekonomist HNB-a, istraživanje sugerira da proteklih godina, nakon pada 2008. godine, cijene nekretnina još nisu sustigle ostvareni rast dohodaka i da su u ovom trenutku blago podcijenjene u odnosu na dugoročni prosjek omjera cijena i dohotka, što ujedno sugerira da rast cijena u ovom trenutku ne predstavlja značajan rizik.
- Naše analize također pokazuje da cijene nekretnina ne odstupaju od razine koja bi bila opravdana fundamentima, ali ako se trend brzog rasta nastavi, onda bi u budućnosti počele odstupati od fundamenta i stvarati rizike za ekonomiju i financijski sustav. Zemlje koje su apostrofirane u izvješću vjerojatno su trajanjem takvih trendova Hrvatskoj odmakle za tri do četiri godine - kaže Šošić.
Kojom dinamikom će se nastaviti sadašnji trendovi, ostaje vidjeti, ali čini se izglednim da će zamah potrajati još neko vrijeme. Tome u prilog ide činjenica da se sada realizira dugo godina odgađana kupnja stanova i kuća, zaposlenost je stabilna, plaće rastu, a niske kamatne stope ne potiču samo kupnju kuća i stanova već i investiranje u imovinu radi zarade od turizma. Stoga cijene posebno rastu u Zagrebu i na Jadranu, gdje je ujedno i broj stanovnika stabilniji, dok u ostalim dijelovima Hrvatske cijene nekretnina uglavnom stagniraju.
Znakovi precijenjenosti
Da su znakovi precijenjenosti na tržištu nekretnina vidljivi upravo u glavnim gradovima, upozorava se i u istraživanju ESRB-a pod nazivom “Ranjivost sektora nekretnina u zemljama EEA”.
Prisutan je izraženi trend urbanizacije, ljudi se sele u veće gradove, veća je potražnja i cijene rastu brže od dohodaka. Zbog demografskih trendova rast bi se mogao dodatno intenzivirati, ali i zbog očekivanog povećanja dohodaka, povoljnih uvjeta kreditiranja i poreznih poticaja. Pored toga, posebnu zabrinutost izaziva utjecaj turističkog iznajmljivanja na cijene nekretnina. No, u tom kontekstu istraživanje izdvaja četiri zemlje - Portugal, Island, Dansku i Švedsku - ali među njima nije i Hrvatska. U trenutku kada se ocijeni da stambeni krediti potiču rast cijena nekretnina i da Hrvatskoj prijeti rizik od precijenjenosti tržišta, za očekivati je da će centralna banka donijeti mjere za obuzdavanje rasta kredita. Govoreći za FT, Francesco Mazzaferro iz ESRB-a kaže kako nacionalne vlasti to nerado čine jer to predstavlja i političko pitanje.
Uvođenja takvih mjera nije popularno jer najčešće pogađaju mlade ljude ili mlade parove koji nemaju mnogo novca.
Veći broj samaca znači i veću potražnu manjih stanova
Na tržište nekretnina u budućnosti, ocjenjuje se u istraživanju ESRB-a, veliki utjecaj mogle bi imati demografske promjene. Imigracija stanovništva u nekim zemljama značajno je pridonijela ukupnom rastu populacije, što je stvorilo i dodatnu potražnju za nekretninama. Istodobno, veliko privremeno seljenje stanovništva može dovesti do povećane volatilnosti.
Govoreći o tome kako demografske i sociološke promjene utječu na tržište nekretnina, u izvješću također stoji da se prosječno kućanstvo u EU smanjuje, a osobito u zemljama koje bilježe snažniji rast cijena (Bugarska, Mađarska, Poljska). Povećanje broja samaca ili razvedenih znači i povećanje broja kućanstava, što stvara potrebu za manjim stanovima. U zemljama u kojima je stopa vlasništva kuća i stanova visoka, među koje spada i Hrvatska, nekretnine se uglavnom financiraju kreditima, pa u slučaju krize, vrijednost kolaterala može predstavljati dodatni rizika. S druge strane, napominje se, kredite uzimaju mladi i obrazovani s većim prihodima, što znači i manji rizik od bankrota.