Prošlo je nešto više od desetljeća otkad je globalna kriza 2008. godine potopila, među ostalim, i niz nekretninskih tržišta, od Dubaija preko Irske do Hrvatske, u kojoj je, prema službenim statistikama, vrhunac cijena zabilježen 2007. godine.
Cijene nekretnina su u svijetu nakon desetljeća u kojem su središnje banke osigurale jeftin novac politikom niskih ili čak negativnih kamata kombiniranom s tzv. quantitative easing programima otkupa vrijednosnica, ponovno na ekstremno visokim razinama. Tržište nekretnina uvijek je lokalno, generalizacije stoga nisu lake, ali jasno je da su desetljeće nakon kolapsa valuacije cijena u pojedinim gradovima praćene padom potražnje ponukale i analitičare da upitaju hoće li ponovno doći do urušavanja tržišta.
Sistemsko pitanje
I The Financial Times i Business Insider na svoj su način otvorili pitanje može li na svjetskom tržištu nekretnina vrijednom više od 200 bilijuna dolara doći do novog urušavanja. To je sistemsko pitanje jer je nekretninsko tržište znatno veće od dioničkog, kao i od tržišta duga.
Pogledamo li tzv. Global Real Estate Indeks koji kategorizira veliku precijenjenost nekretnina (bubble razina označava visoku vjerojatnost sloma i strelovitog pada), možemo vidjeti da su cijene ekstremno visoke tj. na razini “balona” u Londonu, Amsterdamu, Torontu, Münchenu, Hong Kongu, a da su opasno visoko u San Franciscu, Los Angelesu, Parizu, Frankfurtu, Zurichu, Tokiju….
Do pucanja prenapuhanog “balona” cijena na tržištu nekretnina teoretski se dolazi uz teoretsku progresiju u tri koraka: 1) manija - cijene ubrzavaju rast zahvaljujući jeftinim kreditima i visokoj potražnji 2) vrhunac - masovni pokušaji nervoznijih vlasnika nekretnina da što prije prodaju nekretnine 3) prodavatelji ubrzano spuštaju cijene, a kupci pokušavaju izbjeći “nož koji pada” te, posljedično, prodavatelji još više spuštaju cijene. Takvo pucanje pojedini analitičari najavljivali su lani i preklani, ali se ono nije dogodilo. Sada su cijene još više, a u velikom broju gradova primjećuju se znakovi pada potražnje i prvi padovi cijena tijekom 2018.: Toronto -3 posto, Sydney -22 posto, Stockholm -9 posto, New York City -8 posto, (s tim da je promet u New Yorku pao 25 posto)….
U FT-u su primijetili kako postoje “…brojni znakovi da se globalni nekretninski bum bliži svom kraju…”; dućani se zatvaraju u njujorškoj 5. aveniji, fondovi koji se klade na pad vrijednosti nekretnina prikupljaju veliki novac…
I gdje je u svemu tome Hrvatska?
Može se reći da je hrvatska statistika pomalo varljiva i poprilično spora. Pogledate li statistiku DSZ-a, cijene rastu vrlo umjereno; u 2018. po stopi od 0,5 posto, osim u Zagrebu gdje je zabilježen rast od 10,7 posto i na Jadranu, gdje je rast od 5,3 posto.
Prema službenoj statistici nema šanse biti blizu eksplozivnog rasta cijena stanova kakav smo gledali od 2002. do 2007., kad su cijene porasle 100 posto.
Projekcije HNB-a
Uzbuđenje na tržištu nekretnina ne vidi ni HNB. Lani je, naime, prema podacima HNB-a porast novog duga umanjenog za otplate iznosio samo 0,7 posto BDP-a, a stambeni krediti porasli su za 0,5 posto BDP-a. Nema eksplozije zaduživanja za koju bi se moglo posumnjati da stvara opasan balon na tržištu nekretnina. HNB čak izračunava koliko cijene stambenih nekretnina odstupaju od njihove intrinzične vrijednosti, tj. koliko su prenapuhane u odnosu na fundamente, te su došli do zaključka da su samo nešto malo precijenjene, ni blizu kao 2006. - 2007. godine.
U HNB-u smo neslužbeno doznali da su svjesni brzog rasta na pojedinim dijelovima hrvatskog tržišta te im projekcije govore da će u drugom ili trećem kvartalu cijene nekretnina dosegnuti vrhunce iz 2007. No, isto tako, čini se, procjenjuju da su ostali indikatori takvi da nema razloga zvoniti na uzbunu i upozoravati na mogući kolaps tržišta.
Za razliku od 2007., čini se da već sada u Hrvatskoj puno više divljaju tzv. tražene cijene. Ako je netko kojim slučajem kupovao stan u Zagrebu 2006. - 2007., primijetit će da će sada za vrlo slične lokacije tražene cijene biti čak puno više. Konkretno, analiza portala Njuškalo pokazuje da su cijene četvornog metra u središtu Zagreba još prije nekoliko mjeseci premašile 2500 eura, u Zadru 2100 eura, a u Dubrovniku su oko 3900 eura. Prodajne su cijene u odnosu na tražene ipak nešto drugo, a cijene prijavljene Poreznoj upravi vjerojatno su najniže te ne reflektiraju novi žar kad je u pitanju tradicionalna ljubav prema nekretninama.
Činjenica je, kažu nam u agencijama, da već sada bilježe cijene više od onih koje su bile karakteristične za pojedine zagrebačke kvartove i to u zgradama koje su sada jedno desetljeće starije.