Iako je ubrzani rast cijena nekretnina već općeprihvaćena činjenica, najnoviji podaci o tome koliko je poskupio četvorni metar novog stana u Zagrebu nadmašili su sva očekivanja. U drugom dijelu prošle godine, pokazuju podaci DZS-a, kvadrat je u prosjeku stajao 20.590 kuna, što je čak 5288 kuna ili 34,6 posto više nego u istom razdoblju godinu ranije. U drugom polugodištu u odnosu na prvih šest mjeseci 2022. cijene novih stanova u Zagrebu rasle su po stopi od 11,3 posto.
Činjenica da četvorni metar novog stana u Zagrebu trenutačno stoji 2733 eura, čak 700 eura više nego prije godinu dana, jasno upućuje da prosječnim kupcima postaje teško dostupan. U ostalim dijelovima zemlje cijene su također povećane, ali niti izbliza kao u Zagrebu. U godinu dana cijene su porasle 14,9 posto, pa je četvorni metar u prosjeku stajao 14.665 kuna. Usporedbe radi, stopa rasta u drugom prema prvom polugodištu iznosila je 11,5 posto. Tako je u konačnici prosječna cijena stana u Hrvatskoj, koja su prodavala trgovačka društva (bez POS-a), iznosila 17.225 kuna i bila je 21,9 posto veća nego u drugom polugodištu 2021. Istodobno, prosječna cijena POS-ova četvornog metra, navodi DZS, iznosila je 8522 kune, a ti stanovi čine 4,2 posto ukupno prodanih stanova.
Dobit izvođača
Snažno poskupljenje novogradnje u drugom dijelu prošle godine, pokazuje statistika, potaknuto je znatno većim troškovima. Na razini Hrvatske troškovi građenja i dobiti izvođača u posljednjem kvartalu iznosili su 10.207 kuna i bili su za četvrtinu viši nego u istom kvartalu godinu ranije. Za takav rast, nema dvojbe, najzaslužniji je Zagreb u kojem su troškovi građenja i dobiti izvođača skočili 30,5 posto, na 11.867 kuna. Ostali troškovi u Zagrebu narasli su za 60 posto, na 6525 kuna, dok su cijene zemljišta ostale gotovo iste, iznosile su 1198 kuna i bile su 57 kuna više nego u prethodnom polugodištu.
Kad se govori o razlozima ubrzanog rasta cijena nekretnina proteklih godina, oni se u pravilu pripisuju povećanom interesu stranaca, ponajprije na području Jadrana, zatim APN-u, nastojanju bolje stojećih građana da sačuvaju vrijednost novca u uvjetima povećane inflacije, a pretpostavlja se da su mjesecima uoči uvođenja eura mnogi odlučili radije kupiti stan, nego kune položiti u banku ili ih mijenjati u eure. Moguće da je sve to utjecalo i na veliko poskupljenje novih stanova u Zagrebu, ali Dubravko Ranilović, vlasnik agencije za nekretnine Kastel i predsjednik Udruženja za poslovanje nekretninama pri HKG, ne smatra da je ono iznenađujuće niti indikativno.
"Radi se o vrlo malom uzorku, od nekoliko tisuća stanova. Kad bismo imali prodaju od 20.000 do 30.000 novih stanova, onda bi to bilo nešto drugo", kaže ovaj poznavatelj tržišta nekretnina. Uz to, dodaje, u razdoblju nakon potresa i u uvjetima povećane inflacije pokazalo se da se isplati graditi za "skuplju klijentelu", one veće platežne moći. Ono što, zapravo, smatra zabrinjavajućim jest činjenica da prodavatelji starijih nekretnina nastoje pratiti trend poskupljenja novih.
"Razlika između tražene i postignute cijene sad je 20 posto, a bila je 14 posto, što je nevjerojatno", ističe Ranilović.
Pad cijena
Najnoviji podaci o poskupljenju novih stanova, smatra Klara Matić, voditeljica odjela za investicijske transakcije u Colliers Croatia, tvrtki za poslovanje nekretninama, moraju se gledati u kontekstu općeg trenda na tržištu nekretnina. Cijene novih stanova, ali i starogradnje, kako u Hrvatskoj tako i Europi, rastu solidnim stopama već nekoliko godina, a posljednje tri godine utjecaj imaju i pandemija, ali i inflacija.
"Također, zbog problema u opskrbnim lancima došlo je i do rasta cijena građevinskog materijala, koji se direktno reflektira i u cijenama nekretnina", kaže Matić. Uz snažnu potražnju, dodaje, imali smo i ograničenu ponudu novogradnje, gradi se dosta ispod razine 2008./2009. Tako se u Zagrebu godišnje proda oko 9000 - 10.000 stanova, a gradi se oko 2500 - 3000 stanova.
Na razvijenim tržištima, primjerice u SAD-u, Velikoj Britaniji i zapadnoj Europi, trend korekcija cijena već je u tijeku. Međutim, napominje Matić, takvi trendovi obično u Hrvatsku dolaze s određenim odmakom, a pored toga, svako tržište ima i neke svoje odrednice koje utječu na formiranje cijena.
"Cijene itekako variraju, ovisno o tome govorimo li o Zagrebu, Jadranu, većim ili manjim gradovima. Neto prinos na stambenim nekretninama iznosi od tri do šest posto, a u komercijalnim od šest do devet posto", kaže Matić.
Stariji stanovi Investicijski analitičar Filip Vučagić iz tvrtke Colliers Croatia vjeruje da će u ovim ekonomskim uvjetima cijene novogradnje ostati iste, ali da bi moglo doći do pada cijena starijih nekretnina. Kako je ekonomska situacija uglavnom stabilna i blago raste, kako je rekao za N1, najizglednijim smatra "diferencijaciju proizvoda", što znači da će dobri, kvalitetni stanovi i tražena novogradnja zadržati svoju cijenu, a neke će možda i rasti.
S druge strane, prodaja onih u vlasništvu i već korištenih stanova, pokazuju podaci, više ne ide tako ekspresno. Stoga vjeruje da će za takvim nekretninama, onim na slabijim lokacijama i lošije kvalitete, najprije pasti potražnja, "manje će se zvati te oglase, a onda će početi korekcija cijena prema dolje".
