Prošlogodišnji rast cijena novih stanova na domaćem tržištu nekretnina od 14,2 posto bio je drugi najveći rast cijena nekretnina u Europi, pokazalo je istraživanje konzultantske kuće Deloitte "Indeks nekretnina". Hrvatsku, na čijem je tržištu novih stanova Deloitte utvrdio prosječnu cijenu oglašenih stanova od 2861 euro po kvadratu, prema stopi rasta cijena pretekla je samo Rumunjska, u kojoj su one porasle za 14,3 posto u odnosu na 2024. godinu. Više od deset posto cijene su rasle još samo u Slovačkoj (12,8 posto) i Mađarskoj, gdje se bilježi rast od 10,8 posto.
"Snažna potražnja i ograničena ponuda novih stanova u Hrvatskoj potiču rast cijena. Rast se nastavio i početkom ove godine, kada je dosegnuo 14,1 posto. Za razliku od prethodnih godina, pad obujma kupoprodaje stanova naglo se produbio: broj transakcija u prvom tromjesečju 2026. bio je manji za 42,2 posto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine, što je znatno izraženiji pad od onoga zabilježenog 2023. i 2024. godine. Unatoč tome, cijene su nastavile rasti. Taj se trend ne samo nastavio nego je postao i izraženiji", navodi se u dijelu Deloitteova izvješća posvećenom hrvatskom tržištu nekretnina.
Nedovoljan oporavak
Osvrćući se na ponudu novoizgrađenih stanova u prošloj godini, autori izvješća navode kako je na hrvatsko tržište plasirano 16.654 novih stanova, najviše od 2009. godine. Ipak, ta je brojka i dalje znatno ispod razine zabilježene prije 2008., kada se godišnje gradilo oko 22.000 stanova. Pritom ističu da je rast ponude novih stanova bio snažniji izvan Zagreba i primorskih županija, gdje je iznosio 18 posto.
U analizi uvjeta financiranja kupnje novih stanova u Hrvatskoj Deloitte, među ostalim, upozorava na podatak da je u prvih deset mjeseci prošle godine volumen novih stambenih kredita porastao za 110,8 posto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine, dok su kamatne stope istodobno pale s 3,73 na 3,03 posto.
"Zagreb je apsorbirao većinu novoodobrenih stambenih kredita jer je prodaja novih stanova u tom gradu u prvom tromjesečju prošle godine porasla za 52,1 posto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine", navodi se u izvješću. Usporedi li se broj novoizgrađenih stanova u Hrvatskoj prošle godine s podacima za ostale države obuhvaćene istraživanjem, Hrvatska je, uz Mađarsku (12.000 stanova) i Slovačku (14.200), imala najmanji broj novoizgrađenih stanova namijenjenih stanovanju.
Cijene u metropolama
Prosječan rast cijena novih stanova u 22 države obuhvaćene istraživanjem bio je šest posto, što znači da je pripadajuća "inflacija" u Hrvatskoj bila 138 posto veća od europskog prosjeka. Deloitteovo istraživanje ovoga puta nije obuhvatilo tržište novih stanova, od članica EU, na Malti i Cipru te u Sloveniji i Švedskoj. S druge strane, analizirali su i tržišta izvan EU - Srbiju, Tursku i Albaniju.
Kada su u pitanju cijene stambene novogradnje u europskim prijestolnicama, Zagreb je s prosječnom cijenom od 3172 eura za kvadrat daleko iza ili značajno iza srednjoeuropskih metropola poput Praga (7352), Bratislave (4582) ili Budimpešte s cijenom od 4291 euro, a o zaostajanju za Berlinom (7500), Bečom (6711) ili Amsterdamom (8650) da se i ne govori.
Među glavnim gradovima obuhvaćenih ovim istraživanjem novi stan može se, u odnosu na Zagreb, jeftinije kupiti samo u Bukureštu (2026 eura za kvadrat), Ankari (870) i u Beogradu, gdje je kvadrat unatoč snažnom rastu srpskog tržišta nekretnina posljednjih godina još uvijek jeftiniji nego u Zagrebu i lani je dosegnuo 2923 eura.
Pritom valja istaknuti da Beograd među analiziranim europskim prijestolnicama lani bilježi najveći rast cijena kvadrata u stambenoj novogradnji, od 20 posto. U Srbiji je lani izgrađeno 39.317 novih stanova, više nego u brojnim članicama EU, uključujući Hrvatsku, što opovrgava ovih dana sve učestala "baljezganja" u hrvatskim medijima o ekonomskom sunovratu Srbije nakon 12 godina duge vladavine Aleksandra Vučića.
Pogoršana priuštivost
Osim cijena i ponude novih stanova te uvjeta financiranja kupnje stana, Deloitte u fokus istraživanja stavlja i priuštivost stanovanja za europske građane. Taj pokazatelj promatra se kroz odnos prosječnih cijena novih stanova u gradovima i bruto godišnjih plaća njihova stanovništva. Tako postavljena računica pokazuje koliko bi godišnjih plaća kupac morao izdvojiti za kupnju novog stana površine 70 kvadrata.
U Zagrebu kupac novogradnje, prema istom izvoru, mora osigurati iznos od 7,5 godišnjih plaća kako bi kupio stan površine 70 kvadrata. U Pragu i Ateni, primjerice, za kupnju stana iste površine potrebno je izdvojiti više od 16 prosječnih godišnjih plaća. Prema tom kriteriju, glavni gradovi Češke i Grčke među europskim su prijestolnicama s najmanje priuštivom novogradnjom.
"Priuštivost stanovanja u mnogim europskim gradovima i dalje je pod pritiskom. Iako je rast prihoda na pojedinim tržištima podupro kupovnu moć, nije bio dovoljan da prati rast cijena stambenih nekretnina, osobito na lokacijama koje bilježe snažnu investicijsku aktivnost, rast broja stanovnika i ograničenu ponudu stambenog prostora", ističe Deloitte.
Cijene najma
Analizirajući tržište iznajmljivanja stanova u 69 europskih gradova, izvješće donosi podatak da je Zagreb s prosječnom mjesečnom cijenom najma od 15 eura po kvadratu točno u sredini. Ispred Zagreba je Split s cijenom najma od 17 eura, a iza Rijeka s 13 eura po kvadratu.
Najskuplje se renta u Luxembourgu (45 eura), Parizu (31), Barceloni i Dublinu, 30 eura po kvadratu. I prema stopi poreza na promet nekretnina, koja u Hrvatskoj iznosi tri posto, domaće je tržište otprilike na sredini ljestvice promatranih država. Zanimljivo je da u Češkoj, Rumunjskoj i Slovačkoj nema poreza na promet nekretnina. Najviša je porezna stopa u Portugalu, gdje se porez kreće između 7,5 i osam posto vrijednosti nekretnine.
"Cijene najma porasle su u velikoj većini anketiranih gradova, dok je samo nekolicina zabilježila pad. Čini se da rast cijena stambenih nekretnina i sve slabija priuštivost kupnje vlastitog stana sve više zadržavaju kućanstva u sektoru najma dulje vrijeme, stvarajući dodatni pritisak na potražnju na mnogim urbanim tržištima”, ocjenjuje Deloitte.
Osim porezom na promet nekretnina, novogradnja je za dio stanova opterećena i PDV-om. Hrvatska je tu sa stopom od 25 posto daleko ispred većine ostalih država u istraživanju. Porezni namet veći od 20 posto stope PDV-a imaju još samo četiri analizirana tržišta, a najbliže Hrvatskoj je Mađarska, sa stopom od 23 posto.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....