Kada je prije gotovo devet godina otvoren, trgovački centar Westgate na zapadnom ulazu u Zagreb kod Zaprešića, bio je drugi najveći u Europi. Najveći je tada bio u jednom od najvećih europskih gradova – Moskvi, a u međuvremenu je proširen londonski West Field, koji je tako postao površinom najprostraniji shopping centar na kontinentu. Ovaj hrvatski je sada treći s najvećom površinom, a popunjeno je oko 80 posto prostora. Nije tajna da zadnjih godina ne posluje baš najbolje, no prije nekoliko mjeseci došlo je do promjena u vlasničkoj i upravljačkoj strukturi. Austrijska investicijska tvrtka i dosadašnji najveći pojedinačni suvlasnik Focus Invest GmbH postao je u ožujku jedini vlasnik društva preuzimanjem udjela od grupe Plus City iz Linza koja je do sada upravljala centrom.
Novi direktor tvrtke Zagrebački centar Zagreb, koja je vlasnik Westgate Shopping Cityja, postao je arhitekt Otto Barić koji je glavnu riječ u upravljanje trgovačkim centrom u travnju prepustio iskusnom varaždinskom menadžeru Denisu Čupiću, direktoru i vlasniku tvrtki F.O. Development i F.O. Asset, koji je svojedobno i vodio projekt i upravljao konceptom financiranja izgradnje tog velebnog zdanja te se povukao nedugo nakon otvorenja. Sada je opet tu s ambicioznim planovima i jasnim ciljem da Westgate bolje iskoristi svoje potencijale.
Westgate = obiteljski centar
“Kako se vidjelo da se centar udaljio od tržišta i da ne posluje najbolje, Focus Invest je odlučio otkupiti udjele od Plus Cityja te kao jedini vlasnik promijeniti strategiju poslovanja, pozicioniranja i marketinga te preuzeti upravljanje nad trgovačkim centrom i cijelom zonom koja će se preimenovati u Westgate zona. Sam centar će biti definiran kao obiteljski centar u kojem će 60 posto dućana biti posvećeno modi. Trgovački centri će morati postati puno atraktivniji da bi mogli ozbiljno konkurirati on-line trgovini”, tvrdi Čupić i objašnjava kako to ne znači da će samo morati imati velik broj dućana različitih marki nego će ih morati bolje prezentirati kupcima i strateški privlačiti nove trgovine. Trenutno su, ističe, u većini hrvatskih shopping centara prisutni jedni te isti internacionalni modni brendovi, ukupno njih 20-ak dok ih je u Austriji primjerice čak 130.
“Hrvatska još nije privukla dovoljno internacionalnih brendova. Nije iskoristila ulazak u Europsku uniju. Drugi veliki impuls bi mogao biti ulazak u eurozonu jer mnogi brendovi oklijevaju s ulaskom na hrvatsko tržište dok nemamo euro. Nadamo se da će Hrvatska ući u eurozonu između 2020. i 2022. Tada više neće postojati tečajne razlike, što trgovcima jako olakšava poslovanje budući da je Hrvatska malo tržište, a po jedinici prodane robe imaju veće troškove, čemu treba pribrojiti valutne razlike i troškove marketinga jer na svim promotivnim materijalima moraju biti istaknute cijene u kunama. A ponekad nije ni lako odrediti tu cijenu. Recimo neki brendovi se fokusiraju na cijenu od 10 eura pa onda u Hrvatskoj moraju odlučiti koja je to brojka - 70, 75 ili neka druga - koja je kupcu više prihvatljiva. Veliki nedostatak našeg tržišta je i visok PDV od 25 posto dok je u Austriji 20 posto. Konačna cijena je jednaka, ali u Austriji trgovcu ostaje pet posto više. Uza sve to generalna kupovna moć je u Hrvatskoj daleko niža nego u Austriji. Sve su to razlozi zašto je trgovina u Hrvatskoj daleko manje profitabilna nego u nekim drugim zemljama središnje i istočne Europe poput Slovenije, Austrije, Mađarske ili Češke”, govori Denis Čupić.
Država i trgovina
Prema njegovim riječima hrvatska politika trgovinu konstantno gleda kao neželjeno dijete. Tvrdi kako nisu točni napisi o niskim plaćama u trgovini jer se obično za primjer uzima jedan domaći trgovački lanac u kojem su plaće doista niske. S druge strane, naglašava, mnoge modne trgovine kao i one s elektroničkom opremom i opremom za uređenje kućanstva svojim zaposlenicima nude plaće veće od 6000 kuna, odnosno više od hrvatskog prosjeka, dok mnoge proizvodne tvrtke radnike ne plaćaju više od 3000 kuna.
“Trgovačkim centrima je država u proteklih nekoliko godina zadala neke teške udarce kao što je povećanje naknade za obnovljive izvore energije pa su trgovinama troškovi energenata, koji čine veliki udio u ukupnim troškovima, porasli za više od 27 posto. Država nam je obećala neke kompenzacijske mjere, ali nismo još ništa dobili jer se stalno ponavljaju floskule o poticanju proizvodnje i izvoza. Za trgovinu vrijede i 90 posto više komunalne naknade nego za turizam i 10 puta više nego za proizvodne tvrtke. Trgovinu nitko ne doživljava kao granu koju treba stabilizirati osim kada se počelo govoriti o Agrokoru i Konzumu kao dominantnom lancu. Država mora shvatiti da je trgovina bitna grana gospodarstva i veliki generator domaće potrošnje”, ističe Čupić te odgovara na pitanje gdje je logika da Zagreb ima tako veliki trgovački centar, uz bok najvećima u Londonu i Moskvi.
Treći najveći trgovački centar u Europi
“Westgate se, kada se gradio, razvijao za mnogo širu regiju od Zagreba. Cilj nam je bio privući kupce iz cijele sjeverne Hrvatske, dijela Slovenije i južne Austrije. Od Graza dovde ima samo 90 minuta vožnje, a u Austriji subotom nakon 18 sati ne radi niti jedna trgovina dok su u nedjelju cijeli dan zatvorene. A prije nego što smo ušli u EU, kupci iz inozemstva su imali i pravo na povrat PDV-a. Sve te prednosti Westgate, nažalost, nikada nije iskoristio. Pokazalo se da je ovaj centar prevelik za Zagreb kojem se do sada uglavnom isključivo obraćao kao tržištu. Nikada se nije potrudio privući kupce iz Samobora, Zaprešića, Krapinsko-zagorske županije koji do Westgatea stižu za oko 25 minuta i koji bi mogli povećati broj posjetitelja za 30 posto. Preko tjedna bismo trebali loviti ljude koji iz tih dijelova Hrvatske svakodnevno putuju prema Zagrebu. Vikendom su nam glavno tržište obitelji jer imamo četiri puta veću dječju igraonicu od bilo kojeg drugog centra u Hrvatskoj. Iako je potpuno uređena sala za dječje kino, ona nikada nije stavljena u funkciju. Od ove jeseni će to biti prvo i jedino dječje kino u Hrvatskoj. Računamo vikendom i na shopping turiste iz Slovenije i Austrije”, najavljuje Denis Čupić, čije su dvije tvrtke u F.O. grupi, tvrdi, vodeće u Hrvatskoj u razvoju i upravljanju trgovačkim centrima.
Kao i ostali trgovački centri Westgate prostore daje u najam trgovcima i drugim poduzetnicima. Do sada, kaže Čupić, nije poslovao na razini koja bi zadovoljila očekivanja investitora koji su u njega uložili novac. Sada je, kaže, cilj da postane profitabilniji.
Investicije
“Prve je četiri godine Westgate privlačio kupce samim time što je nov, no kasnije nije bio dovoljno fleksibilan u poslovanju i stoga nam je sada plan privući nove međunarodne brendove s kojima smo već obavili razgovore. Zbog klauzula koje imamo u pregovorima još ne mogu otkrivati imena, ali riječ je ponajprije o modnim i sportskim brendovima te brendovima u segmentu dječjih igračaka i potrepština u kojem i sada imamo najviše trgovina od svih hrvatskih trgovačkih centara. Do jeseni ćemo dio centra u kojem su dječje trgovine i igraonice pretvoriti u dječji trgovački centar u kojem će se djeci nuditi razni novi sadržaji i igre. Trgovački centri moraju biti daleko interaktivnije nego prije i postati mjesta u koja ljudi neće dolaziti samo kupovati nego se i zabaviti, popiti piće, ugodno provesti slobodno vrijeme. Zaprešić je grad s najmlađom populacijom u Hrvatskoj, a nedostaje mu zabavnih i sportskih sadržaja”, ističe Čupić i najavljuje mogućnost da se pokraj trgovačkog centra otvori tzv. adrenalinski kamp u koji bi ljudi dolazili na izlete. Planiraju i urediti natkrivene teniske terene, nogometna i druga sportska igrališta. Trgovački centar Čupić vidi kao mali grad u kojem ljudi pronalaze gotovo sve sadržaje koji su im potrebni u slobodno vrijeme. No, ne slaže se da je riječ o amerikanizaciji. U SAD-u se, prema njegovim riječima, trgovački centri uglavnom ne mogu širiti jer su im u neposrednom susjedstvu kuće i drugi privatni stambeni objekti. Iz tog razloga tamo nema tako velikih centara kao u Europi. Upravo mogućnost širenja na vlastitom zemljištu Čupić smatra velikom prednošću Westgatea, a druga je pozicija uz autocestu. Prije mjesec dana su, otkriva, dobili građevinsku dozvolu za izgradnju novog čvora koji će omogućiti izravan ulazak s autoceste. Trebao bi biti pušten u promet za šest mjeseci. Pokraj trgovačkog centra će urediti i parkiralište za kampere kojima će se nuditi organizirani posjeti i razgledavanje Zaprešića, Zagreba, Krapinsko-zagorske županije…
“Kamperi, u prosjeku, na putovanju borave 30 dana i vrlo su potentna ciljana grupa za trgovce jer ne nose mnogo toga sa sobom, nego se opskrbljuju usput. Na izvrsnoj smo poziciji samo 40 kilometara od granice sa Slovenijom i blizu Zagreba, u kojem nema parkirališta za kampere. Oko Graza živi 800.000 stanovnika velike kupovne moći. Mi ćemo im ovdje vikendom ponuditi dobru kombinaciju zabave, ugodnog provođenja slobodnoga vremena, ugostiteljske sadržaje s bogatom ponudom tradicionalne hrvatske hrane – od kontinentalne do mediteranske, ali i bosansku kao i internacionalnu kuhinju. Uz to je cilj da gosti iz Austrije dio vremena ovdje provedu i kupujući”, otkriva Čupić i tvrdi da ostale trgovačke centre u Zagrebu ne doživljava kao konkurenciju jer poslovna politika Westgate ni u samim počecima nije bila krasti dio zagrebačkog kolača, nego privući nove kupce i druge posjetitelje koji će kod njih provoditi mnogo više vremena nego u klasičnom shopping centru. Procijenjeno je, kaže, da bi prosječno vrijeme boravka kupca u Westgateu bilo 8 i pol sati.
“Da bismo to ostvarili, moramo imati znatno više zabavnih sadržaja pa tako planiramo u roku od dvije godine sagraditi i otvoriti kino s četiri dvorane. Imamo i kuglanu koja je zadnjih šest godina zatvorena i uskoro ćemo je staviti u funkciju, a pokraj nje bi bio i klupski prostor od oko tisuću kvadrata. U gradovima sjeverne Hrvatske je osim kafića jako malo zabavnih sadržaja za mlade. Plan nam je postati jak i stabilan centar”, kaže Denis Čupić.