‘Banke su pune novca, mladima je danas dobra odluka kupiti stan na kredit. I to što bliže centru!‘

„Podaci Porezne uprave za 2025. pokazuju veliki pad broja transakcija nekretninama, ali je Porezna uprava jasno napisala da nisu svi podaci obrađeni. Prema tim podacima je pala prodaja svih nekretnina što nikada nije bilo u povijesti. Teško je vjerovati da u godini kada Hrvati kupuju najviše automobila i kada umiru kao i prije, imamo pad transakcija grobnim i parkirnim mjestima. Grad Zagreb je objavio veliku studiju o nekretninama po kojima je bilo 4 posto više transakcija stanovima, dok je po podacima Porezne uprave bio pad od 15 do 20 posto. Vjerujem da nije bilo pada. Prije godinu dana sam rekao da neće doći do pada cijena nekretnina nego do rasta i tako je i bilo”, kaže u Briefingu matematičar i poduzetnik Nenad Bakić, koji detaljno prati i analizira tržište nekretnina u Hrvatskoj. Potvrđuje da su cijene više nego ikad, no treba gledati i inflaciju i kupovnu moć građana.

Cijelu emisiju Briefing možete pogledati na kraju teksta

„Cijene novih stanova su u zadnjih deset godina u omjeru na prosječnu neto plaću prilično stabilne. Stanovi su jednako dostupni. Na razini Hrvatske je potrebno izdvojiti 1,9 neto prosječnu plaću za kvadratni metar stana. Znači da su nekretnine građanima jednako dostupne, i dostupnije nego prije deset godina ako ih kupuju na kredit s obzirom na dugoročni trend pada kamata. Ako je kamatna stopa 4 umjesto 3 posto, rata može biti i 20 posto veća”, objašnjava Bakić.

„Uvijek imate 2 ili 3 posto prodavača stanova koji značajno precijene vrijednost svog stana. Nekretninski agenti žive od transakcija i u interesu im je da je cijena niža kako bi transakcija lakše prošla i zato oni lakše povjeruju u to da su tražene cijene nerealne”, govori Bakić, koji misli da će cijene nekretnina i dalje rasti jer je to monetarni, čvrsto inflacijski fenomen koji se ne prelijeva iz opće inflacije nego postoji poseban vid inflacije u nekretninama koji ima sve jače korijene.

„Dugo nisam imao svoj stan ili kuću jer sam htio fleksibilnost i smatrao sam da mi je bolje uložiti višak kapitala u dionice turističkih kompanija, što se pokazalo odličnim jer sam zaradio puno više nego da sam uložio u stan. Bez obzira što se cijene čine visoke, mislim da je mladim osobama načelno dobra odluka kupiti stan na kredit. Čak i da cijene nekretnina padnu, iako ne mogu pasti više od 10 do 20 posto. Rata kredita će vam možda biti veća od cijene najma, no vi ćete nakon 10 ili 20 godina imati kapital u rukama. Tu je i kvaliteta života jer sada mi je puno ljepše živjeti u svojoj kući. Uz to, svi krediti imaju svaki mjesec jednaki iznos rate, a plaće uvijek rastu, pa će ti u budućnosti teret otplate biti manji. Kod najamnine ne znate koliko će ona iznositi za dvije ili tri godine, a kod kredita znate”, poručuje Bakić. Otkriva da je u Hrvatskoj sve više stambenih kredita.

„Rast plaća je brži od inflacije. Građani donose sve više štednje u banke. Štednja raste više od stambenih kredita. Građani imaju 42 milijarde eura štednje u bankama, banke su građanima dale 14 milijardi stambenih kredita, a rastu i potrošački krediti koji su na 28 milijardi. Banke nemaju kamo s novcem, pune su novca na koji plaćaju jako malo kamata, a plasman novca u stambeni kredit je jako siguran jer malo tko taj kredit ne vrati. Nastavit će se pritisak banaka da guraju novac u stambene kredite”, zaključuje Bakić, koji smatra da Hrvati premalo ulažu u dionice.

„Dugoročno gledano, na 50 ili sto godina, nekretnine u Hrvatskoj ne mogu biti jako atraktivna investicija. Zbog smanjenja broja stanovnika u Hrvatskoj nekretnine ne mogu dugoročno uvjerljivo rasti, no kratkoročno i srednjoročno mogu”, kaže Bakić, napominjući da će, u slučaju nekih šokova na tržištu, više padati cijene nekretninama na rubovima gradova i da se više isplati kupiti stan bliže centru.

„Hrvatska dobiva dvije velike rente. Jedna je turizam, pri čemu su mnogi građani prilično jeftino izgradili apartmane koje iznajmljuju. Druga je Bruxelles jer Vlada uspješno dobiva EU novac. Dolazi nam ogromna količina novca, a zbog toga nam ne može rasti vrijednost valute, pa se to prelijeva u rast cijena, pogotovo usluga i nekretnina. Uz to, kada Hrvatskoj ide jako dobro, onima koji posluju u sivoj zoni ide još bolje jer ne plate PDV. Oni nemaju puno alata kako taj novac staviti u sustav nego kroz kupnju nekretnine, pri čemu im prodavači novih stanova daju popust za plaćanje u gotovini jer i oni dijelom posluju u sivoj zoni i treba im keš. Takvom kupcu je nekretnina toliko povoljna da ne pita za cijenu”, naglašava Bakić.

„U Hrvatskoj se puno ljudi doseljava iz manjih sredina u velike gradove, u kojima raste broj registriranih automobila. Zagreb, Istra, Split, vjerojatno i još neki gradovi imaju priljev stanovnika”, govori Bakić. Podsjeća da se na poziv države građanima da joj daju svoje nekretnine u najam nije javilo puno vlasnika nekretnina. Ističe i da cijene u građevinarstvu jako rastu i da građevinari ne mogu isporučiti volumen posla koji se od njih traži, odnosno sve je manje građevinske operative, sve je skuplja, a narudžbe su sve veće. Sve to ide u prilog tezi da bi cijene nekretnina mogle i dalje rasti.

Cijelu emisiju možete pogledati u videu ispod ili na YouTube kanalu Jutarnjeg lista, playlista Briefing.

Pogledajte cijelu emisiju: