Da cijene nekretnina u Hrvatskoj ubrzano rastu, dobro je poznato već godinama, ali 2022. je donijela rekord u usporedbi s drugim zemljama Europske unije.
Posljednji podaci Eurostata pokazuju da su cijene kuća i stanova koje su u posljednjem tromjesečju prošle godine kupila kućanstva u Hrvatskoj rasle 17,3 posto, najviše u EU. Ionako snažan rast na tržištu nekretnina (u trećem kvartalu 14,8 posto) tako je dodatno ubrzan dok je u Europi već na djelu silazni trend: stopa rasta spustila se sa 7,3 posto u trećem kvartalu na 3,6 posto u posljednja tri mjeseca.
Osim u Hrvatskoj, po dvoznamenkastoj stopi cijene su nastavile raste u još sedam zemalja, najviše u Estoniji (16,9%) i Mađarskoj (16,5%). No, četiri zemlje istodobno bilježe pad cijena kuća i stanova; u Danskoj su bile 6,5 posto niže nego u istom razdoblju 2021., u Švedskoj 3,7 posto, u Njemačkoj 3,6 posto, a u Finskoj 2,3 posto.
Negativni trend
Cijene stambenih objekata u prošloj godini u odnosu na 2021. u prosjeku su u Zagrebu skočile za 17,9 posto, na Jadranu za 12,3 posto, a na ostalim područjima bile su više za 15,3 posto.
Uz već poznate razloge poskupljenja stambenih nekretnina poput povoljnih uvjeta kreditiranja, mjera APN-a i povećanih prihoda od turizma, godina uoči ulaska Hrvatske u europodručje i Schengen očito je bilo vrlo poticajna za strance, koji su u još većem broju kupovali kuće i apartmane u Hrvatskoj.
Je li se taj trend ispuhao, teško je znati imajući u vidu da se pad cijena očekivao još prije nekoliko godina, kada su se poklopili pandemija i potresi, ali to se ipak nije dogodilo. No, mnogo toga upućuje na zaključak da ni Hrvatska neće moći dugo izbjegavati promjene na tržištu: krediti postaju skuplji, kamatni rizici rastu, a i Vlada je odlučila završiti sa subvencioniranjem kredita koji traje od 2017.
- Kod nas se još ne vide negativni trendovi zahvaljujući novoj rundi APN-a i sporom rastu kamatnih stopa, ali već krajem prošle godine vidio se popriličan pad prometa - napominje jedan analitičar.
Iako su cijene nekretnina u mnogim razvijenim zemljama već pale, taj je proces, prema pisanju britanskog Economista, daleko od završetka. Od SAD-a do Novog Zelanda prodaja stanova pada jer su središnje banke zaoštravaju monetarnu politiku.
S rekordne razine, cijene su već pale 14% u Švedskoj i Novom Zelandu, u Australiji 9%, a Goldman Sachs predviđa da će dosegnuti 19% u Novom Zelandu, 17% u Švedskoj i 15% u Australiji. U SAD-u se očekuje pad od 10 % u odnosu na rekordnu razinu, pri čemu je 5% već ostvareno, ciklus nije završen ni u Britaniji, gdje su cijene također pale 5%, u Francuskoj se najavljuje pad od 4 posto... Veće kamatne stope uvelike bi mogle otežati financijsku situaciju mnogima koji imaju promjenjive kreditne uvjete, ali i smanjiti interes za kupnju kuća i stanova.
Slabosti u sektoru
Kako u zadnjem izvješću podsjeća Eurostat, realni rast cijena nekretnina ključan je za analizu stanja na tom tržištu i koristi se u Proceduri makroekonomskih neravnoteža.
Europski odbor za sistemske rizike izdaje redovita upozorenja o slabostima u financijskom sustavu, u zadnjem navodi da su slabosti u sektoru stambenih nekretnina dodatno porasle u mnogim članicama u prvoj polovini 2022. "zbog naglog rasta cijena stambenih nekretnina i hipotekarnih kredita, što upućuje na daljnje povećanje cikličkih rizika".
Pritom očekuje da će porast kamata i narušavanje sposobnosti otplate duga zbog pada realnog dohotka "stvarati pritisak na smanjenje cijena stambenih nekretnina i dovesti do realizacije cikličkih rizika". Među šest prozvanih zemalja početkom ove godine bila je i Hrvatska. Dobile su preporuke koje bi mjere trebale poduzeti kako bi se izbjegao ubrzan rast cijena kuća i stanova. Uz ostalo, Hrvatska je pozvana na donošenje mjera koje bi spriječile povećanje zaduženosti kućanstava, odnosno državnih subvencija za stambene kredite.