ZAGREB - Sudac je sa strane uputio na nagodbu. Jasnije, plodnije vrijeme za eventualnu nagodbu bilo je prije presude pa ju je sada vjerojatno teže postići. Maeđutim, kako su banke suočene s mogućim velikim gubicima, možda su sada fleksibilnije i spremne na do sada 'nezamislivo, ali ipak za njih povoljno, a za klijente također. Kao što sam već prije primjetio (a čudi me da u medijima ne možemo vidjeti takve teze), kupci stanova su vjerojatno na vrijednosti samih stanova izgubili znatno više nego na promjeni tečaja u kreditima. I tu se krije ključ rješenja problema.
Nenad Bakić piše na svom blogu Eclectica.
1. Fleksibilni ugovori
Prijedlog je da banke ponude fleskibilne ugovore tako da klijenti mogu “napustiti” (walk away) ugovor. Konkretno, ukinu obaveze jamaca za postojeće ugovore i omoguće klijentima da “vrate ključeve” i da na taj način prestanu njihove obaveze.
Time krediti postaju pravi hipotekarni krediti i jedino osiguranje za banke je nekretnina sama.
2. Besplatno refinanciranje
Ovo bi također trebalo upariti s novim zakonom koji bi omogućavao besplatno refinanciranje kod druge banke. Naime, ako klijent želi jednokratno vratiti kredit i zamijeniti ga povoljnijim, da nema nikakve troškove. Mislim da postoji takav zakon u SAD-u, toj “prokletoj utvrdi neoliberalne ekonomije” koja nam je podarila automobil, kombajn, telefone, televizore, najvažnije lijekove i kompjutore, ali “mi znamo da bi ih i drugovi iz Sjeverne Koreje, SSSR-a, Kube, Jugoslavije i Hrvatske izmislili kad-tad!”
3. Preokret na tržištu
Time bi se cijeli problem uglavnom usmjerio na tržišno rješenje, koje je jasno - iako većina Hrvata, koji misle da država treba sve rješavati, to ne razumije - uglavnom superiorno drugima. Konkretno, banke bi, da ne bi imale previše walk-away slučajeva, počele same nuditi olakšanje korisnicima kredita: manju kamatnu stopu, fleksibilnije uvjete, čak i korekciju tečaja, a možda i otpis dijela glavnice. Također, pojavila bi se konkurencija, banke koje bi nudile povoljnije refinanciranje. Tržište bi odradilo svoje: uvjeti za korisnike kredita sveli bi se na realnu razinu. Za korisnike kredita ovdje je i rizik, možda bi takvi krediti (bez jamaca i “vječne obaveze”) bili neatraktivni, pa ne bi bilo boljih ponuda.
4. Što to znači za banke?
Vjerojatno bi jedan broj (10% - 20%) klijenata “vratio ključeve”. Ako bi ostatak kredita na stan bio veći od neto tržišne vrijednosti stana (tržišna vrijednost, umanjena za direktne i indirektne troškove stjecanja i prodaje stana), banka bi na njemu, jasno, izgubila. Izgubila bi u puno slučajeva čak i ako bi vrijednost stana bila veća od preostalog kredita, jer bi time izgubila profitabilni plasman.
Ipak, uzimajući u obzir vrijednost svih kredita u CHF i uzmemo li i pretpostavimo da će čak 20% korisnika vratiti stan, a da će na njima banka u prosjeku izgubiti 20%, dolazimo do gubitka za banke u rasponu 1-2 milijarde kuna. U danim okolnostima, to je vjerojatno vrlo prihvatljiv gubitak za banke.
5. Što to znači za korisnike kredita?
Više ne bi bili u “dužničkom ropstvu”. Naime, situacija u kojoj su neki (mnogi?) korisnici kredita sada je takva da naprosto ne mogu s vrata skinuti taj kredit, ni uz kakve žrtve (recimo, ako su moralni, pa ne žele da jamci pate) - oni su u de facto dužničkom ropstvu. Oni su stjerani uza zid. I to je okolnost koju su banke u svojoj bahatosti podcijenile (kao što podcjenjuju neke aspekte ponašanja svojih enormno profitabilnih mirovinskih društava na koje ovdje ponekad upozoravam, uz rizike da im cijeli pothvat propadne - pa se stoga i suzdržavam od prave kritike). Korisnici kredita čija je preostala otplata manja od vrijednosti stana vjerojatno ne bi vratili ključeve. Ali bi imali tu opciju (te bi mogli lakše prodati taj stan, recimo ako dobiju atraktivan posao u drugom gradu). Čak i mnogi korisnici čija je preostala otplata veća od vrijednosti stana ne bi “vratili ključeve” - mnogi ljudi stavljaju veliku premiju na “vlastiti stan” - ali bi, lako moguće, dobili povoljnije uvjete.
'PRESUDA DRUGAČIJE TRETIRA DUŽNIKE U FRANCIMA OD DUŽNIKA U EURIMA. TO NIJE ODRŽIVO' Profesorica Ivanov
6. Aspekt moralnog hazarda
Teško mi je vjerovati da velika većina korisnika kredita u CHF nije mogla biti svjesna, ili barem slutila, rizike vezane uz “povoljne kredite”. Pogledajte valutnu strukturu štednje građana, pa će vam biti jasno kako se građani vjerojatno ipak dobro razumiju u valute. Ili da netko, kad radi uvjerljivo najveću investiciju koju će napraviti u svom životu, totalno lakomisleno radi upravo to. Totalni “bail out” svih korisnika kredita imao bi krajnje nepovoljne učinke na moralni hazard, kojim se i do sada previše nasljeđivao upravo takav dominantni tip ponašanja iz socijalizma - naravno, uz očekivanje “država će nas već nekako spasiti”. Time se aspekt moralnog hazarada značajno smanjuje jer bi mnogi korisnici kredita snosili posljedice za svoje loše investicijske odluke, naime prvenstveno kupnju preskupih nekretnina (i vjerojatno prevelikih - naime, vjerujem da mogućnost dobivanja “povoljnijeg” kredita u CHF nije rezultirala manjim kreditom, nego kupnjom većeg stana) - za razliku od dobivanja ogromne subvencije tako da im se krediti u CHF konvertiraju u kune, ali po kamati za CHF.
7. Razvoj tržišta nekretnina
Moguće je da bi osiguravajuća društva, mirovinski fondovi (kroz odgovarajuće strukturiranje) i pogotovo mirovinska osiguravajuća društva, ali čak ponekad i same banke postale vlasnici stanova i iznajmljivali ih istim stanarima (većina Švicaraca živi u unajmljenim stanovima, kojih su u velikom postotku vlasnici osiguravajuća društva).
8. Korist za društvo
Evidentno je da su mnogi korisnici kredita u CHF stjerani uza zid (zbog neznanja, nemara, pohlepe ili svega toga). To je naprosto društveni aspekt koji je činjenica i vjerojatno će ga svaka “vlast” uvažiti. Jer “vlast” želi dobiti izbore, ali - tko zna - ponekad možda i iskreno želi harmonizirati društvo. Ovime bi se objektivno postojeći problem riješio bez rizika od kolapsa sustava. A problem će se riješiti ovako ili onako - mudro je predvidjeti scenarije i odabrati najmanje loše rješenje. Ovakvo bi rješenje skinulo fetiš s nekretnina kao glavne investicijske klase, ponekad čak i smislu života “napokon imam svoj stan, koji ću i OSTAVITI DJECI!”
Ovo bi bio korak dalje u razvijanju odgovornosti (odgovornost i sloboda su dvije strane iste medalje).
Zasigurno, fleksibiliziralo bi se i tržište rada, jer bi mnogima postala opcija naći posao, ili bolji posao, u drugom mjestu.
A što da su nudili kredite u jenima?
Zanimljivo bi bilo vidjeti interpretacije presude Trgovačkog suda u slučaju franak da je bilo i stambenih kredita u jenima - a koliko čujem, bilo je i takvih ideja. Jen je jedna od najvažnijih (i “najstabilnijih”!) svjetskih valuta. Međutim, zadnjih desetak godina kamata na jen bila je oko 0, znatno manja čak i od kamate na CHF.
Hipotetski, da su postojali stambeni krediti u jenima po 2%, da li bi se oni sada morali vratiti na kunske, po tadašnjem tečaju jena, ali uz fiksnu kamatu 2% (i tata bi, sine?).