Zašto je Ante Penava, otac vukovarskog gradonačelnika Ivana Penave, u svibnju 2019. godine kupio dva poljoprivredna zemljišta u Borovu naselju, od kojih je ono veće, površine 9410 kvadrata, na trasi južne vukovarske obilaznice, pitanje je na koje nismo dobili odgovor. Prema neslužbenim informacijama, Penavin otac namjeravao je posaditi lješnjake ili orahe, no to se još nije dogodilo, a obje oranice navodno je nastavio obrađivati isti čovjek koji je to činio i dok je vlasnica zemljišta bila Svetlana Adžaga, koja je oranice prodala Penavi.
No, s obzirom da je jedna od tih čestica na trasi buduće vukovarske obilaznice, nametnulo se pitanje je li gradonačelnikov otac u tu transakciju ušao s ciljem da u budućnosti, odnosno kad projekt obilaznice dođe na red ili bude realiziran, stekne financijsku dobit. Gradonačelnik je to u svoje, ali i uime svoga oca demantirao, poručivši da je ''trasa obilaznice ucrtana još 2002. i javno je dostupan podatak u prostorno-planskoj dokumentaciji Vukovarsko-srijemske županije i Grada Vukovara. Dakle najmanje je 19 godina ta 'povlaštena' informacija javno dostupna, a od 2002. kada je ucrtana obilaznica pa do danas promijenilo se čak pet vlasnika tog zemljišta, ali eto, jedino sam ja imao 'povlaštenu' informaciju koja je, ponavljam, najmanje 19 godina javno dostupna svima".
Prijelomna odluka
No, s druge strane činjenica je da je Vlada RH u travnju 2019. usvojila Program obnove komunalne infrastrukture u Vukovaru za razdoblje 2019. - 2022., čiji je sastavni dio i obilaznica čija se vrijednost procjenjuje na 200 milijuna kuna. Dva mjeseca poslije, Penavin je otac kupio zemljište na trasi obilaznice.
Što kupnja oranice na trasi obilaznice može u budućnosti donijeti Penavinu ocu? Dakle, on je dvije oranice ukupne površine 15.023 kvadrata, prema kupoprodajnom ugovoru koji posjedujemo, platio 50.000 kuna, odnosno oko 3,33 kune po kvadratu. Budući da je parcela na trasi obilaznice površine 9410 kvadrata, nju je platio 31.318,65 kuna, a drugu, površine 5613 kvadrata 18.681,35 kuna. Cijena je to koja je ispod tržišne, jer prema riječima nekoliko posrednika u trgovanju nekretninama s kojima smo razgovarali, cijena kvadrata poljoprivrednog zemljišta na vukovarskom području kreće se od 5,30 do 8 kuna po kvadratu, s tim da je viši iznos relevantniji, pogotovo za lokaciju na kojoj je Penava stariji kupio oranicu. Naime, to je područje u vukovarskom prostornom planu označeno oznakom P1, kao osobito vrijedno obradivo tlo.
Što se tiče obilaznice, iz HC-a su nam odgovorili da ona preko Penavina zemljišta prelazi u gornjem dijelu čestice pa bi od njega morali otkupiti 1824 kvadrata, što je 19 posto ukupne površine oranice. Penavi bi nakon toga ostalo 7586 kvadrata, ali rascjepkano na jedan jako veliki i jedan minimalni dio. Koliko bi, pak, mogao dobiti od HC-a kao obeštećenje?
- Prema dosadašnjim iskustvima, mogao bi računati na otprilike 15 kuna po kvadratu, što je prosječna cijena koju HC isplaćuje za otkup poljoprivrednog zemljišta. No, to ovisi o brojnim parametrima iz Pravilnika o procjeni nekretnina kojim se mora rukovoditi ovlašteni sudski vještak pri procjeni. Najčešće se to radi usporedbom prodajne cijene takvih ili sličnih nekretnina na tom području. Treba reći i da je cijena kvadrata viša ako je zemljište manje. Što je zemljište veće, to je cijena niža - rekao nam je ovlašteni sudski vještak za procjenu nekretnina. Drugim riječima, Ante Penava bi za otkup 1824 kvadrata mogao dobiti minimalno oko 28.000 kuna, što je samo 3300 kuna manje nego što je platio cijelu oranicu, a ostalo bi mu još 7586 kvadrata.
Prosječne cijene
- Tu treba voditi računa i o tome što se nalazi na zemljištu. Ako su tamo primjerice voćke, lješnjaci ili orasi, tada procjenu mora obaviti i sudski vještak poljoprivredne struke, jer se vlasniku mora isplatiti i odšteta za svaki uništeni nasad. Ta cijena, pak, ovisi o tome koliko je godina tom nasadu, gleda se i prosječni urod... - dodao je naš sugovornik, istaknuvši da vlasnici različito reagiraju na ponude za otkup.
Ima i zadovoljnih i nezadovoljnih, ali u globalu se po njegovu mišljenju tu teško može govoriti o nekoj ekstra zaradi i pretjeranom zadovoljstvu za vlasnika oranice, pogotovo ako mu trasa presiječe česticu. A, što je s potencijalnim porastom vrijednosti te nekretnine nakon gradnje obilaznice? Može li vlasnik eventualno računati na to da nekretninu proda po višestruko višoj cijeni primjerice za gradnju benzinske crpke, trgovine ili slično?
- Može, ali lokacije objekata koji su u službi ceste obilaznice, kao što su benzinske crpke ili moteli, određuje HC. O njihovoj procjeni, dakle, ovisi gdje će to biti i za to nije potrebna prenamjena, jer se benzinske i moteli mogu graditi i na poljoprivrednom zemljištu jer su u funkciji ceste - rekao nam je jedan stručnjak iz područja urbanizma.