Ovoljetna debata o porezu na nekretnine podsjetila me na riječi Oliverove pjesme: “Rekli su mi najgore o tebi, nisu nikad pričali o sebi”. Svaki protivnik uvođenja poreza na nekretnine mogao je proslaviti pobjedu nakon što je premijer najavio odgađanje uvođenja poreza na nekretnine. Međutim, navedena vijest izgleda fenomenalno samo onima koji ne znaju kako i dalje moramo plaćati komunalnu naknadu, kako će svima koji ju ne plaćaju doći ovrhe, a svako općinsko ili gradsko vijeće i dalje će moći najobičnijom većinom povećati “porez” na nekretnine koji plaćamo pod kodnim imenom komunalna naknada.
Manjima više
Komunalnu naknadu određuju vijećnici, načelnici i gradonačelnici koje biramo na lokalnim izborima. Izračun iznosa koji plaćamo je kompliciran, ali se svodi na to da plaćamo određen broj lipa po kvadratu mjesečno.
U centru Zagreba, na Cvjetnom trgu, naknada je 87 lipa mjesečno po kvadratu stambenog prostora. U centru Splita, koji ima u prosjeku skuplje nekretnine od Zagreba, 70 lipa po kvadratu, a u centru Rijeke 34 lipe u (s izuzetkom Korza). Posebno je zanimljiv slučaj Dubrovnika koji, s najvrednijim nekretninama, ima “porez” od 46 lipa. Senj s druge strane, koji sigurno nije jadranski rekorder po skupoći nekretnina, naplaćuje 45 lipa, dok Sisak i Vukovar s najjeftinijim nekretninama plaćaju 50 lipa.
Nelogičnosti se događaju i unutar gradova. U Zagrebu isti iznos od 82 lipe po kvadratu mjesečno plaćaju stanovnici Mlinova i Šestina u kojima nekretnine često predstavljaju statusni simbol, kao i stanovnici Starog Trnja ili Sloboštine u kojima su nekretnine znatno jeftinije. Isto tako u Splitu za prostore unutar Dioklecijanove palače plaćaju isti iznos kao i za nekretnine uz obilaznicu na Pujankama ili Visokoj.
Komplicirani postupak izračuna komunalne naknade ima za posljedicu da višu stopu “poreza” plaćaju oni s jeftinijim nekretninama. Naime, izrazimo li iznos koji se plaća po kvadratu kao postotak od traženih cijena nekretnina, dobit ćemo sljedeće porezne stope: u najskupljem Dubrovniku 0,02 posto, u skupom Splitu 0,05, u Zagrebu 0,09, u Rijeci 0,04, u Senju 0,07, u Osijeku 0,11, Sisku 0,12, dok je u Vukovaru stopa najveća i iznosi 0,19 posto iako su cijene nekretnina najniže.
Rezultat da bogati plaćaju manje, a siromašni više provlači se i između stanovnika istog grada. Primjerice, u Zagrebu stanovnici luksuznih stanova u samom centru plaćaju isti iznos po kvadratu kao i stanovnici maksimirskih naselja u blizini okretišta tramvaja u Dubravi. Posljedično, luksuzni penthouse u centru Zagreba ima efektivnu stopu “poreza” od 0,03 posto, dok neka trošna kućica u blizini Dinamova stadiona može doseći “porezno” opterećenje od 0,14 posto.
Upravo je ta nelogičnost u oporezivanju pomoću komunalne naknade razlog što gotovo svi neovisni ekonomisti smatraju ovakav tip oporezivanja nekretnina zastarjelim i, ono što je najvažnije, nepravednim. Suprotnost toj složenoj formuli za izračun komunalne naknade je tzv. vrijednosni porez na nekretnine prema kojemu svatko plaća isti postotak.
Amatersko rješenje
Vladin pokušaj uvođenja odgođenog poreza na nekretnine trebao je biti međufaza prije uvođenja pravog vrijednosnog poreza. Propao je prvenstveno zbog manjka povjerenja u nositelje ekonomske politike u uvjetima visoke netransparentnosti. Ulog je bio prevelik da bi se problem rješavao amaterski i netransparentno, a posebno ne u hodu.
Situacija u kojoj samo 100 dana prije uvođenja poreza na nekretnine niti jedan porezni obveznik ne zna niti jedan parametar oporezivanja, i to za porez koji bi ih u slučaju za njihove prihode previsokog opterećenja mogao lišiti vikendice ili nasljedstva, izuzetno je plodna za podgrijavanje niskih strasti, kao što se na kraju i pokazalo.
Hrvatski paradoks
Prema posljednjem popisu stanovništva Hrvatska je imala 1,5 milijuna kućanstava, 1,9 milijuna stalno nastanjenih stanova i oko 300 tisuća “vikendica”. U metrima kvadratnim to je bilo 168 milijuna kvadrata, što bi značilo da je prosječno hrvatsko kućanstvo, ne računajući poslovne nekretnine i zemljišta, imalo oko 100 kvadrata stambenog prostora (nešto imaju i nerezidenti), odnosno otprilike 100.000 eura investiranih u stambene nekretnine (prosječne tražene cijene po gradovima su od 426 do 3349 eura). Usporedbe radi, prema podacima HNB-a u 2015. godini prosječno kućanstvo imalo je “samo” 35 tisuća eura financijske imovine, od toga 19 tisuća eura u depozitima, devet tisuća eura u osiguranjima i mirovinama i oko šest tisuća eura u vlasničkim udjelima i dioničkim fondovima.
Naravno, ovdje je riječ o prosjeku, a o nejednakosti u distribuciji nekretninskog i financijskog bogatstva ne možemo raspravljati bez boljih podataka. Međutim, razmjere nejednakosti možemo nazrijeti iz podataka o 300 tisuća ljudi s blokiranim računima (većina zbog iznosa manjih od deset tisuća kuna) te iz činjenice da su krediti prosječnog kućanstva istodobno iznosili 12 tisuća eura po kućanstvu. Kada bismo izračunali prosjek bez blokiranih i zaduženih, prosječan iznos imovine znatno bi porastao, a to se vidi i po nekretninama jer prema popisu u najboljem slučaju svako peto kućanstvo ima “vikendicu”.
I upravo tu dolazimo do hrvatskog paradoksa. Porez na nekretnine trebao bi djelovati na smanjivanje navedenih društvenih nejednakosti i povećati dostupnost stambenog prostora te posljedično smanjiti zaduživanja mladih obitelji. Međutim, u uvjetima kada je značajan broj umirovljenika i blokiranih osoba u vlasništvu popriličnog nekretninskog portfelja, dolazimo do paradoksalne situacije u kojoj su, tehnički gledano, solventne umirovljene osobe s malim mirovinama i blokirani bez ikakvih formalnih prihoda gotovo nepremostiva prepreka za brzo i smisleno uvođenje poreza na nekretnine, a o društvenoj prihvatljivosti da ne govorimo. Moramo imati na umu da podizanje poreza na nekretnine djeluje na sve vlasnike, neovisno o njihovoj razini likvidnosti.
Naravno, briga za one koji su u nezavidnoj situaciji ne bi smjela postati isprika za nepravedno oporezivanje kako onih koji žive od svog rada tako i onih koji žive od nekretnina.
*autor je redovni profesor na Ekonomskom fakultetu Sveučilišta u Zagrebu te predsjednik Savjeta za gospodarstvo SDP-a