Ustavni sud u ponedjeljak je zaključio da država nije ispunila svoju pozitivnu obvezu u “rješavanju odnosa između vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca, stanara u stanovima u tzv. privatnom vlasništvu” te da je u osiguravanju vlasničkih prava najmodavaca prekomjeran teret prebacila na zaštićene najmoprimce. Stoga su ukinuli pojedine članke Zakona o najmu stanova, ali se još ne zna točno koje, kao i članak 6. Zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova.
Premda tek treba pričekati obrazloženje odluke Ustavnog suda iz kojih će se vidjeti i smjernice koje Ministarstvo graditeljstva mora poštovati u izradi nove verzije Zakona, već je sada jasno da je Ustavni sud ukinuo ključne dijelove zakona koji će imati dalekosežne posljedice na sudbinu zaštićenih najmoprimaca, koji su se bojali da će zbog njega završiti na cesti, i vlasnika koji desetljećima čekaju povrat svoje imovine.
1. Ukida li se odlukom Ustavnog suda rok od 1. rujna 2023. godine, određen u Zakonu kao krajnji rok do kojeg se najmoprimci trebaju iseliti i predati stanove u kojima žive u posjed bivših vlasnika?
Marko Fak, odvjetnik Hrvatskog saveza udruge stanara, ograđujući se da će stvari biti puno jasnije iz obrazloženja Ustavnog suda jer, kako naglašava, “još ne znamo iz kojih je razloga Ustavni sud tako odlučio, ali Zakon je jedna cjelina i s rušenjem pojedinih članaka ‘pada’ i cijeli zakon”, tumači da je rok za iseljenje sada pao u vodu. - To je najvažnija i najbolja stvar za najmoprimce - tvrdi Fak.
2. Jesu li zaštićeni najmoprimci dobili zeleno svjetlo da ostanu u stanu doživotno?
- Ukidanjem Zakona aktivira se opet Zakon o najmu iz 1996., prema kojem su svi koji su bili u stanu na dan kada se Zakon donosio imali pravo u njemu ostati doživotno. Tek treba vidjeti hoće li Ministarstvo osmisliti novi model - jer i dalje ostaje otvoreno pitanje kako će se poštovati prava vlasnika koja proizlaze iz slučaja Statileo - kaže Fak. U slučaju Statileo Europski sud za ljudska prava u srpnju 2014. priznao je pravo vlasnicima oduzetih nekretnina da trpe štetu zbog ograničenog prava vlasništva i simboličkih iznosa zaštićene najamnine te nametnuo obavezu državi da podmiri razliku do tržišne najamnine. - Država mora podmetnuti leđa da to pitanje riješi na pravedan i pošten način i prestane ga prebacivati na građane, bilo najmoprimce, bilo vlasnike - naglašava Fak.
3. Je li ovom odlukom zaštićenim najmoprimcima priznato pravo na otkup stanova, kakvo je imalo 300.000 građana, nositelja stanarskog prava u društvenim stanovima?
- Nije, ali je nametnuta obaveza državi da ih mora tretirati na isti način - smatra Fak. - Stanarsko pravo je ukinuto Zakonom o najmu i nije zaštićenim najmoprimcima to sada naknadno priznato, ali se njihov status vratio na početnu poziciju. Taj problem je još otvoren, ali Vlada sada ima obavezu da ga riješi racionalnije i pravednije, a ne da ga prelama preko koljena. Osnovni stav je da zaštićeni najmoprimci ne smiju biti u diskriminirajućem položaju u odnosu na one koji su otkupili stanove - to je isti skup imovinskih prava; jednima je omogućeno, a zaštićeni najmoprimci su izuzeti tog prava, njihova stanarska prava su pretvorena u status zaštićenih podstanara. Radi se o jako kompleksnom pitanju koje je neriješeno još od 1959. , a vlasti su od tada samo taložile jednu nepravdu na drugu - objašnjava.
Igor Leskovar, predsjednik Udruge vlasništvo i posjed smatra, pak, da je “država problem prebacila isključivo na vlasnike, dozvolivši da ljudi žive u stanovima od 80 kvadrata za 200 kuna, a mogla je naći načina da ih adekvatno zbrine. Država je naišla na bojkot jer oni, osim stanova na odličnim lokacijama u centru Zagreba, Splita i Osijeka, nisu htjeli ni čuti za druga rješenja. Sve države su riješile taj problem, Slovenci još 1991.”, ogorčen je Leskovar.
4. O čemu se radi u članku 6. Zakona o izmjenama i dopuni Zakona o najmu stanova, koji je ukinuo Ustavni sud?
Članak 6. definira da s “danom stupanja na snagu Zakona prestaje pravo najmoprimca i zaštićenog podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava ako on, njegov bračni drug, životni partner ili član obiteljskog domaćinstva kojega je najmoprimac dužan uzdržavati ima u vlasništvu useljiv stan ili kuću za stanovanje”.
- To, de facto, znači da useljivo vlasništvo nije zapreka za zadržavanje statusa - tumači Marko Fak.
5. Kako se odluka Ustavnog suda odražava na iznos najamnina?
Iznos najamnina vraća se na razinu na kojoj su bile 31. kolovoza 2018. ili one iznose koje su najmoprimci imali određene ugovorima ili sudskim presudama, objašnjava Marko Fak. Dakle, povećanje najamnina pada u vodu. Ukinute izmjene propisale su da se zaštićena najamnina koju plaća najmoprimac stana i osoba koja je stekla status zaštićenog podstanara povećava svakih dvanaest mjeseci, počevši od 1. rujna 2018. do 31. kolovoza 2023., iznos je fiksan i iznosi 1,20 puta naknada koju je najmoprimac plaćao na dan 31. kolovoza 2018.
6. Što strana nezadovoljna odlukom Ustavnog suda može poduzeti?
- Primorani smo svoju sreću tražiti vani, o ovome ćemo morati najprije obavijestiti Vijeće ministara koje nadgleda provedbu presuda Suda za ljudska prava, a potom ćemo vidjeti što dalje - najavljuje Leskovar, a iz srodnih udruga smatraju da im sada preostaje samo tužba na Europskom sudu jer su uvjereni da su im prekršena vlasnička prava. - Mi sada više nemamo ni datum kao naznaku da će nam se vlasništvo vratiti jednog dana i da ćemo doći u posjed stanova koje gotovo potpuno besplatno koriste drugi ljudi. Ostajemo vlasnici sa stanarima, produljuje se stanje koje traje od 1945. godine. Ni treća generacija vlasnika neće prespavati u svojem stanu. U priopćenju Ustavnog suda nazvani smo tzv. privatnim vlasnicima, pa ni 1946. nam država nije osporavala da smo vlasnici - veće poniženje nismo mogli doživjeti - kaže Leskovar.
7. Ako Ministarstvo graditeljstva nije dobro napisalo zakon, treba li taj zadatak sada povjeriti Ministarstvu pravosuđa?
Budući da se ovim izmjenama rješavalo esencijalno pitanje vlasništva, Fak je i prije upozoravao na to da je od starta Zakon rađen na krivoj adresi i da bi mjerodavnije bilo Ministarstvo pravosuđa. - Odluka Ustavnog suda je pokazala da Ministarstvo graditeljstva nema stručnjaka, volje ni pravičnosti da se uhvati u koštac s tim problemima - kaže.
8. Mora li državni tajnik Željko Uhlir, kreator Zakona, snositi odgovornost?
Fak smatra da Uhlir mora dati ostavku. - Potrošene su godine, mnogo novca na izradu, na plaće državnih službenika da bi se napravio ovaj zakon koji je rezultirao i s dva prosvjeda građana te je sada, na kraju, i srušen. U međuvremenu su kompromitirani i istragom koja se vodi protiv glavnog pravnika Josipa Bienenfelda, koji je završio u pritvoru zbog sumnje na mito. Pitanje je može li osoba koja je oštetila državni proračun i dalje obnašati tu dužnost - kaže Fak.
Uhlir se ne osjeća odgovornim. - To je toliko složeno pitanje da bolje rješenje nismo mogli ponuditi, ne samo ja nego i svi koji su radili na tom zakonu. Između ostalog, i Ministarstvo pravosuđa, Ured za zakonodavstvo i nadležni saborski odbori. Postaviti pitanje ostavke nekome tko je pokušao napraviti nešto pozitivno za državu krajnje je neprimjereno - zaključuje.