PRIJEDLOG ZAKONA

U najavi velika promjena na tržištu nekretnina

‘Ovaj zakon štiti kupca‘, kaže državni tajnik u Ministarstvu gospodarstva Ivan Rakocija

Piše:

Paulo Simić;Tomislav Delač/Hina

Objavljeno: 11. lipnja 2026. 15:02

Ilustrativna fotografija

Marko Todorov/cropix/Cropix

Konačnim prijedlogom zakona o posredovanju u prometu nekretnina agentima se zabranjuje dvostruko naplaćivanje provizije, kao i uvjetovanje razgledavanja nekretnine potpisivanjem ugovora o posredovanju, kazao je u četvrtak državni tajnik u Ministarstvu gospodarstva Ivan Rakocija.

"Ovaj zakon štiti kupca. Zabranjuje se uvjetovanje razgledavanja nekretnine potpisivanjem ugovora o posredovanju. Nedopustivo je od potencijalnog kupca tražiti potpis i proviziju samo da bi zakoračio u nekretninu koju je agencija već ugovorila i oglasila u ime prodavatelja", rekao je Rakocija predstavljajući prijedlog zakona u Hrvatskom saboru.

Njime se regulira i naplaćivanje naknade, pa tako posrednik od svake strane, kupca i prodavatelja, može naplatiti najviše 50 posto ukupne naknade koja je propisana cjenikom, koji je sastavni dio ugovora.

Rakocija: Staje se na kraj fantomskim posrednicima

"Za većinu građana kupnja nekretnine predstavlja najveće financijsko ulaganje u životu. Upravo zato država ima zadatak da taj proces bude maksimalno siguran i transparentan te lišen bilo kakvih manipulacija", istaknuo je državni tajnik.

Prema predloženom zakonu, agencije moraju imati najmanje jednog zaposlenog agenta na puno radno vrijeme.

"Time se staje na kraj nelegalnim, fantomskim posrednicima. Također, staje se na kraj manipulacijama u oglašavanju i uvode se stroga pravila prema kojima se više neće moći oglašavati tuđe nekretnine bez potpisivanja ugovora s vlasnikom", naglasio je Rakocija.

Zastupnici su u raspravi podržali predloženi zakon, navodeći da donosi određeni napredak, smanjit će dio zlouporaba te povećati odgovornost na tržištu, ali oporba upozorava da on ne donosi veću zaštitu kupaca te neće učiniti stanovanje priuštivijim mladim obiteljima.

Boris Piližota (Klub SDP-a) dobrim smatra to što se više neće moći oglašavati nekretnine bez ugovora s vlasnikom, razgledavanje nekretnina više neće biti uvjetovano potpisivanjem ugovora te se uvodi obvezno osiguranje od odgovornosti i dodatno profesionalizira djelatnost.

Piližota: Zakon uređuje tržište, ali nedovoljno štiti kupca

No, najvećim problemom zakona smatra što on uređuje tržište, ali nedovoljno štiti kupca na tržištu, koji je najslabija strana u tom procesu. "Kupac mora biti u središtu zaštite i u središtu prijedloga zakona", poručio je.

Piližota je istaknuo da svaki zakon koji uređuje to područje treba imati i društvenu dimenziju, istaknuvši kako pitanje stanovanja nije samo gospodarsko pitanje, već društveno, razvojno i demografsko pitanje.

Stoga će, kaže, SDP i dalje inzistirati na većoj zaštiti kupaca, na transparentnosti samog tržišta, uređenju troškova te na politikama koje će mladima olakšati put do vlastitog doma.

Da zakon ne ispunjava temeljnu svrhu, a to je učiniti stanovanje mladim obiteljima priuštivim, upozorio je i zastupnik stranke DOMiNO Krešimir Čabaj.

I Marin Živković (Klub Možemo!) pozdravio je to što predloženim zakonom razgledavanje nekretnina više neće biti uvjetovano potpisivanjem ugovora. Ali upozorio je da su cijene nekretnina posljednjih nekoliko godina rasle više od deset posto te je stoga mladima sve više nedostupna njihova kupnja.

Također, naveo je i da se u Hrvatskoj više isplati ulagati u prazan stan i držati ga praznim jer država potiče takav oblik gospodarstva. Naime, ako se stan proda nakon dvije godine, država ne traži da vlasnik stana plati porez na ostvareni profit, pojasnio je.

Anteo Milos (Klub IDS-a, PGS-a, UNije i ISU - PIP-a) rekao je da je tržište nekretnina previše važno da bi ga se samo promatralo kroz odnos agencije i klijenta, već ono utječe na cijenu stanovanja, na razvoj gradova i općina, porezne prihode, prostorno planiranje te na povjerenje građana u institucije.

Stoga drži i da bi zakon trebao snažnije biti povezan s poreznim i inspekcijskim nadzorom, uspostaviti jasnu koordinacijsku obvezu između Državnog inspektorata, Porezne uprave te tijela nadležnih za nadzor posrednika.

Zastupnica GLAS-a Anka Mrak Taritaš kazala je da se Vlada često hvali BDP-om, no zanemaruje puno važnije pitanje. "Koliko mlada obitelj, za sredstva koja ima, može kupiti kvadratnih metara stana? Ovo otvara ključne probleme, a to su cijena i dostupnost nekretnina", rekla je.

Priuštivost stanovanja nije tema ovog zakona, poručio je HDZ-ov zastupnik Marin Mandarić. "Cilj je povećati pravnu sigurnost i transparentnost na tržištu nekretnina, zaštititi korisnike tog tržišta, bilo da je riječ o kupcu ili prodavatelju. Većina onih koji se bave posredovanjem odgovorni su i profesionalni, ali, kao u svemu, i u tom žitu ima kukolja", napomenuo je.

PRIOPĆENJE HUPN-A

"Hrvatska udruga posrednika nekretninama reagira na netočne medijske navode o navodnoj zabrani naplate provizije s dvije strane.

Hrvatska udruga posrednika nekretninama dužna je reagirati na pojedine medijske napise koji su se pojavili nakon rasprave u Hrvatskom saboru, a u kojima se pod naslovima poput „Agenti za nekretnine više neće smjeti naplaćivati dvostruke provizije” i sličnima javnosti prenose netočne i nepotpune informacije. Smatramo važnim jasno istaknuti kako je tvrdnja da je novim zakonskim rješenjem zabranjena naplata agencijske provizije s obje strane — netočna.

Zakon nigdje ne propisuje da je zabranjena naplata provizije i od prodavatelja i od kupca, odnosno od najmodavca i najmoprimca, ukoliko za to postoji uredan ugovorni odnos i ako je posrednička usluga stvarno pružena. Također, valja naglasiti kako ni raniji zakoni o posredovanju nisu na taj način definirali predmetno pitanje. Ono što je važno razlikovati jest pitanje uvjetovanja naplate provizije. Naplata agencijske provizije nije smjela biti nezakonito uvjetovana ni ranije. Međutim, agencije za nekretnine imaju pravo biti plaćene za posao koji su obavile, jednako kao i svaka druga struka koja pruža konkretnu profesionalnu uslugu. Posrednici u prometu nekretnina nisu pasivni promatrači tržišta. Agencije svakodnevno sudjeluju u procesu prodaje i najma, komuniciraju s vlasnicima, informiraju nalogodavce o realnoj tržišnoj situaciji, usklađuju očekivanja prodavatelja i kupaca, organiziraju razglede, vode pregovore, prikupljaju dokumentaciju i nastoje dovesti strane do dogovora. Upravo zato se i zovu — posrednici.

Također, smatramo pogrešnim kada se u javnosti stvara dojam da agencije za nekretnine nekoga „zastupaju” na način kako to rade odvjetnici ili druge profesije. Agencije za nekretnine prije svega posreduju. Njihova je uloga da postupak prođe zakonito, jasno, uredno i bez nepotrebnih zapreka, uz cilj da sve uključene strane budu pravilno informirane i da se posao, kada za to postoje uvjeti, uspješno zaključi. Posebno nas zabrinjava činjenica da se ovakvim naslovima u javnosti stvara kriva percepcija tržišta nekretnina. Takve informacije ne štete samo agencijama, već i samim kupcima, prodavateljima, najmodavcima i najmoprimcima, jer unose nepotrebnu konfuziju u ionako osjetljivo tržište. Ako bi se u budućnosti ikada išlo prema tome da država zakonom definira kako jedna strana, primjerice kupac, ne mora plaćati posredničku proviziju, tada bi se svi zajedno trebali zapitati kakva je to usluga koja je za korisnika besplatna, tko ju u stvarnosti tada plaća i koliko takva usluga dugoročno može biti kvalitetna.

Hrvatska udruga posrednika nekretninama podržava jasno uređenje tržišta, transparentniji rad agencija i zaštitu potrošača. Međutim, jednako tako smatramo da je važno da se javnosti ne šalju pojednostavljene i netočne poruke koje ne odgovaraju stvarnom sadržaju zakona. Pozivamo medije da kod izvještavanja o ovoj temi pažljivo razlikuju stvarne zakonske odredbe od interpretacija koje mogu dovesti javnost u zabludu. Pozivamo sve predstavnike medija da nam se sutra, 12. lipnja 2026. godine, s početkom u 14:00 sati pridruže na konferenciji Hrvatske udruge posrednika nekretninama u Splitu, u Hotelu Ambasador, gdje će predsjedništvo Udruge dati jasan komentar na predmetnu temu svim medijima koji dođu", stoji u priopćenju.