PRIJELOMNA ODLUKA

Zaštićeni najmoprimac morat će plaćati tržišnu cijenu ako ima drugu nekretninu!

Tuženi B. Č. preminuo je prije 12 godina, a supruga je nastavila spor pa se promijenio i njezin pravni status
Predsjednik ustavnog suda Miroslav Šeparović




 
 Damjan Tadic/Cropix

Samo tjedan dana nakon što je Ustavni sud izmjene Zakona o najmu stanova (ZNS) ocijenio neustavnima jer je zaključio da je država, rješavajući 25 godina star problem obeštećenja vlasnika i zaštite najmoprimaca, prekomjeran teret prebacila na najmoprimce, 23. rujna jednoglasno je usvojio i ustavnu tužbu Brune Mihalića, vlasnika dvosobnog stana u centru Zagreba, koju je podnio prije šest godina u povodu presude zagrebačkoga Županijskog suda. Ustavni je sud vlasniku Mihaliću - koji nije ni na Općinskom, ni na Županijskom sudu uspio ishoditi da mu najmoprimac B. Č. plaća tržišnu cijenu najamnine - dao za pravo da mu je u "osporenoj drugostupanjskoj i prvostupanjskoj presudi povrijeđeno pravo na mirno uživanje vlasništva, zajamčeno člankom 48. stavkom 1. Ustava". Ustavni je sud ocijenio da je "pravo na zaštićenu najamninu uvjetovano ekonomskim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca vezanim uz tržišnu vrijednost druge nekretnine u njihovom vlasništvu, bez obzira je li ta nekretnina useljiva ili ne"!

Životni partner

Drugim riječima, sudovi u parnicama koje vode vlasnici protiv zaštićenih najmoprimaca ne mogu ignorirati druge nekretnine u vlasništvu člana njihovih obitelji. Ta činjenica ima presudan utjecaj ne samo na cijenu najamnine i de facto znači gubitak prava na zaštićenu najamninu, nego i na sam status zaštićenog najmoprimca. To je rasplet sudskog slučaja koji je počeo prije 20 godina, a posebno je zanimljiv jer je Ustavni sud, rušeći ZNS, ukinuo i članak 6. koji definira da "prestaje pravo najmoprimca i zaštićenog podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava ako on, njegov bračni drug, životni partner ili član obiteljskog domaćinstva kojega je najmoprimac dužan uzdržavati ima u vlasništvu useljiv stan ili kuću za stanovanje".

Mihalić je kao vlasnik i najmodavac dvosobnog stana u Zagrebu, u Ulici kneza Višeslava, podnio 1. prosinca 2000. godine tužbu protiv najmoprimca B. Č. kojemu je bivše stanarsko pravo u privatnom vlasništvu Zakonom o najmu stanova 1996. godine pretvoreno u status zaštićenog najmoprimca. Stan je koristio sa suprugom Lj. Č. i sinom A. Č. i za njega plaćao zaštićenu najamninu. Mihalić je od suda tražio da taj ugovor o zaštićenoj najamnini "stornira" i pretvori u ugovor sa slobodno ugovorenom najamninom, odnosno da obitelj B. Č. plaća tržišnu vrijednost najma stana.

Za to je imao dva razloga: otkrio je da je Lj. Č. vlasnica kuće od 101 četvornog metra u Novalji i tvrdio je da se ta kuća mora tretirati kao bračna stečevina. Pokušavao je uvjeriti sud da je B. Č. kao najmoprimac izgubio pravo na zaštićenu najamninu jer članak 31. ZNS-a propisuje da to pravo nemaju oni koji u vlasništvu imaju useljivu kuću ili stan. Otkrio je i da je njihov sin A. Č. stekao u vlasništvo trosobni stan u Zagrebu, površine 95,36 četvornih metara, u koji se preselio.

Tužba se prometnula u 20-godišnju sudsku sagu u kojoj nije manjkalo formalističkog pripetavanja. Tužena obitelj najmoprimaca na sudu se branila nizom protuargumenata. Nisu uopće poricali da su vlasnici drugih nekretnina i da je supruga Lj. Č. kuću na Pagu stekla ugovorom o doživotnom uzdržavanju. No, prigovarali su da supruga uopće nije najmoprimac, nego član obiteljskog domaćinstva najmoprimca B. Č. i da na njegov status zaštićenog najmoprimca te na cijenu najamnine nema nikakav utjecaj to što mu je supruga vlasnica sporne kuće. Dakle, da Lj. Č. nije najmoprimac pa na sudu i nemaju što raspravljati o njezinim nekretninama, nego je "samo" u statusu osobe koja s najmoprimcem može koristiti stan te da to nije zapreka da i dalje plaćaju zaštićenu najamninu.

Branili su se i da se kuća na Pagu ne može smatrati useljivom i pogodnom za život jer je riječ o kući za odmor. Nisu negirali ni vlasništvo stana svoga sina. Tvrdili su da to što je njihov sin A. Č. stekao vlasništvo drugog stana ne znači samo po sebi da se iselio iz stana u najmu i prestao biti član obiteljskog domaćinstva, nego da je to "interpretacija tužitelja". Tuženi B. Č. preminuo je prije 12 godina, a supruga je nastavila spor pa se promijenio i njezin pravni status: od člana domaćinstva postala je zaštićeni najmoprimac, ali to nije utjecalo na presude.

Konkretni slučaj

U ustavnoj tužbi Mihalić se pozivao na javno poznati slučaj Statileo protiv Hrvatske i stav Europskog suda za ljudska prava, prema kojima zaštićeni najam ograničava prava vlasnicima - onemogućava korištenje njihove imovine, prije svega fizičkog posjedovanja i slobodnog iznajmljivanja, dobivanja tržišne najamnine i otkaza najma. Nadalje, pozivao se i na načelna stajališta Ustavnog suda, prema kojima su raniji nositelji stanarskog prava silom zakona stekli prava i obveze najmoprimaca, slijedom čega je i supruga najmoprimca Lj. Č. kao ranija sunositeljica stanarskog prava stekla prava i obveze najmoprimca, bez obzira na to što on s njom nije sklopio ugovor o najmu stana. Mihalić je isticao i stajalište Vrhovnog suda, iz 2013., da se prava najmoprimaca štite samo u onoj mjeri u kojoj je to potrebno u svrhu ostvarivanja prava na dom.

Je li u konkretnom slučaju došlo do miješanja države u pravo na mirno uživanje vlasništva, pitao je Mihalić. Ustavni suci ocijenili su da jest. Je li miješanje države u njegovo pravo na mirno uživanje vlasništva utemeljeno na zakonu? Nije, procijenio je Ustavni sud.

Usvajanjem ustavne tužbe iščitava se poruka sudovima: obavezni su u konkretnim slučajevima pravedno izvagati mogu li najmoprimci riješiti svoje stambeno pitanje drugom nekretninom u svom ili vlasništvu člana domaćinstva, neovisno o tome u kojem se dijelu zemlje ona nalazi.

Vlasnik stana izgubio i prvostupanjski i drugostupanjski spor

Bruno Mihalić je izgubio i prvostupanjski i drugostupanjski spor. Sud je, ukratko, zaključio da to što je Lj. Č. vlasnica sporne kuće nema veze sa statusom B. Č. i njegovim pravom na zaštićenu najamninu.

Sud se nije složio ni s time da kuća na Pagu predstavlja bračnu stečevinu. Mihalićevu tužbu su otpisali jer da nije dokazao navode da su B. Č. i njegova supruga zajednički uzdržavali I. M. s kojom je supruga potpisala ugovor o uzdržavanju.

Uostalom, "sve i kad bi se to prihvatilo, postojalo bi eventualno suvlasništvo tuženika na toj kući, a što ZNS ne predviđa kao zapreku za zaštićenu najamninu", presudio je sud u prvom stupnju. 

Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?
Linker
07. prosinac 2020 15:36