Kako iz vlastite nekretnine iseliti podstanara koji ne plaća stanarinu, režijske troškove, uništava imovinu ili na neki drugi način krši ugovoreni odnos najmodavca i najmoprimca, pitanje je na koje se najčešće odgovara društveno neprihvatljivim rješenjima. Jedno od takvih rješenja koje vlasnici stanova dobiju po društvenim mrežama je od HEP-a tražiti prekid opskrbe električnom energijom, kako bi se podstanara iz noćne more natjeralo na iseljenje. No, ni vlasnik stana nema neograničena prava.
- Sukladno članku 116. Pravilnika o općim uvjetima za korištenje mreže i opskrbu električnom energijom, ako se na obračunskom mjernom mjestu uredno podmiruju dospjele novčane obveze za električnu energiju, privremena obustava isporuke električne energije iz članka 114. stavka 1. ovih Općih uvjeta ne smije se provoditi u cilju smetanja posjeda osobe koja ima valjanu pravnu osnovu za korištenje građevine ili dijela građevine – tumačenje iz Hrvatske elektroprivrede.
Da su problemi u odnosu vlasnika nekretnine i podstanara česti, a da se uistinu rijetko piše o teškoćama s kojima se susreću najmodavci, kaže i Željko Kružičević, stručni savjetnik u Udruzi za zaštitu prava potrošača Splitski potrošač.
Jedan od najučinkovitijih i gotovo jedini način da se najmodavac pravno zaštiti je solemnizirani ugovor kod javnog bilježnika, s ovršnim klauzulama. Kružičević pritom preporučuje ugovaranje pologa kao jamstva za moguću štetu u stanu.
- Sudski postupak je mnogo duži, skuplji i neizvjesniji put u kojem obje strane dokazuju svoja prava, a naše sudstvo, nažalost, nije dovoljno informirano na tu temu pa imamo apsurdnih presuda. Ne javljaju nam se često osobe s ovim problemom, iako i iz osobnih kontakata znam da ih ima mnogo. Dogovaranju podstanarstva gotovo svi prilazimo prilično ležerno i uz veliku dozu povjerenja, a to je najkraći mogući put ka paklu. Odnosi se to na obje strane. Ljudi misle da su zaštićeni ako potpišu neki ugovor sa sedam, osam osnovnih članaka o cijeni i trajanju najma. Kad sam prvi put vidio ugovor profesionalaca iz Zagreba na 18 gusto tipkanih stranica, nisam se mogao čudom načuditi tako detaljno reguliranim odnosom najmodavaca i najmoprimaca, a svaki članak je temeljen na iskustvu – kaže Kružičević.
Neželjene situacije
Ugovorom iz navedenog primjera predviđene su sve moguće neželjene situacije, što u konačnici kao rezultat ima dobru pravnu zaštitu obiju strana. Unaprijed se znaju posljedice kašnjenja u plaćanju, ranijeg raskida ugovora, izostanka reakcije vlasnika stana na prijavljene kvarove, i drugi detalji.
- Svi koji žele čiste račune, trebaju potražiti pomoć profesionalca, koji će temeljem znanja i iskustva, sastaviti kvalitetan ugovor o najmu poslovnog ili stambenog prostora. Ljudi bježe od troškova odvjetnika ili javnog bilježnika, a profesionalni ugovori lišavaju vas kasnijih glavobolja. Nekome to djeluje skupo, ali to je najčešće najjeftiniji način zaštite. Ne postoji potpuna, ali solemnizirani ugovori su najbolja zaštita – kaže Željko Kružičević.
Trošak solemnizacije kod javnog bilježnika za ugovor o iznajmljivanju stana po cijeni od 500 eura mjesečno, odnosno 6.000 eura godišnje, iznosi 82,65 eura. U taj su iznos uključeni PDV, državna pristojba i dostava Poreznoj upravi. Treba donijeti unaprijed napisan ugovor prema posebnoj formi propisanoj za solemnizaciju ili od javnog bilježnika zatražiti sastavljanje ugovora, odnosno javnobilježničkog akta. U tom slučaju, ukupni trošak sastavljanja i solemnizacije ugovore iz prethodnog primjera je oko 165 eura.
Bez ovakvog ‘osigurača‘, u slučaju spora s podstanarom, od opomene pred tužbu pa do prve presude u ovakvim slučajevima, stranka će platiti barem šest odvjetničkih radnji.
U jednom od dubrovačkih primjera, podstanarka je zaigrala na kartu empatije najmodavaca pričom o teškoj financijskoj situaciji, koja se pokazala lažnom pa mjesecima nije plaća stanarinu, a oni su za nju plaćali i režije. Dugo je trebalo da vrate svoj novac. U drugom primjeru, podstanar je sve uredno plaćao, ali je za sobom ostavio ogromnu štetu. Kao što kaže stručni suradnik Splitskog potrošača, presudno je unaprijed ugovoriti uvjete i otići kod javnog bilježnika. No, tu postoje dvije vrste ugovora u koje najmodavci nisu dovoljno upućeni, kaže Jure Plećaš, javni bilježnik u Dubrovniku. Mnogi misle da su se osigurali ovjerom potpisa na ugovoru.
- Ovjerom potpisa javni bilježnik potvrđuje samo činjenicu da ste potpisali ugovor. Javni bilježnik ne ovjerava sadržaj niti mu je zakonom dopušteno ulaziti u sadržaj takvog ugovora. Pojednostavljeno, osoba može doći s ugovorom u kojem stoji kako iznajmljuje Knežev dvor u Dubrovniku, a javni bilježnik pritom samo ovjerava autentičnost potpisa određene osobe i ne smije ulaziti u sadržaj, odnosno privatne isprave. Ljudi najčešće traže ovjeru potpisa, kupe obrasce u Narodnim novinama i sami upisuju sadržaj koji često nema pravnog temelja ili dostatne podatke. S druge strane imamo stručno sastavljen i solemniziran ugovor s ovršnim klauzulama. Javni bilježnik u tom slučaju ulazi u sadržaj isprave, strankama čita i objašnjava značenje, smisao i posljedice ugovora – pojašnjava javni bilježnik.
Pravda je (pre)spora
Ukoliko su u ugovor uvrštene ovršne klauzule, tada on ima učinak ovršne isprave.
- Govoreći o pravnoj prirodi ugovora o najmu, najmodavac je prilično nemoćan u situaciji kad najmoprimac prestane plaćati stanarinu, režije ili ne želi iseliti iz stana. Zakon ne dopušta prisilno iseljenje bez sudske presude. Vlasnik stana, odnosno najmodavac može tužiti podstanara. Nažalost, hrvatski pravni sustav funkcionira kako funkcionira i, pored svih dokaza o kršenju ugovora, najmodavac će dvije, tri godine čekati presudu. Ako najmopriac iz zloće podnese žalbu, makar ona bila i najveća glupost, prvostupanjski sudac je dužan poslati žalbu najmodavcu na odgovor i potom na viši sud. U konačnici, u stanu ćete pet godina imati nekoga tko ne plaća, dok dočekate pravomoćnu presudu. S tom pravomoćnom presudom u istoj ste poziciji kao netko tko je u samom početku, pri sklapanju ugovora o najmu stana, potpisao kvalitetan solemnizirani ugovor. Solemnizacija zamjenjuje čitav sudski postupak – objašnjava Jure Plećaš.
Ističe kako je uputno uvrstiti ovršne klauzule u slučaju dugovanja na ime najamnine ili neplaćenih režijskih troškova, zadržavanja u prostoru nakon isteka ugovora i počinjene štete. Također, uputno je uvrstiti i ugovornu kaznu za svaki dan prekoračenja roka iseljenja, naprimjer 100 eura dnevno. Smisao ugovorne kazne nije zarada nego osiguranje provedbe ugovornih rokova.
Što se događa nakon kršenja solemniziranog ugovora s ovršnom klauzulom? Najmodavac tada od suda traži provedbu ovrhe radi iseljenja najmoprimca i predaju stana u posjed. Sud potom zakazuje ovršitelja, a ukoliko se podstanari opiru, sudski ovršitelj ima pravo zatražiti asistenciju policije.
Plećaš zamjećuje kako vlasnici stanova više ne žele riskirati iznajmljivanjem na crno. Podsjeća kako su javni bilježnici svaki ugovor, bilo da je riječ o ovjeri potpisa, solemniziranom ugovoru ili javnobilježničkom aktu, dužni dostaviti poreznoj upravi.
- Mislim da je trošak zanemariv u odnosu na rizik kod najma nekretnine. Za razliku od trgovačkih društava čije pravne službe uređuju odnose sa zakupcima, fizičke osobe koje iznajmljuju stanove nisu dovoljno upoznate s mogućnošću solemnizacije ugovora i kakve učinke imaju takve isprave – ocijenio je sugovornik.
Komentari
0