Je li pravi trenutak za prodaju nekretnine koja ima visoku tržišnu cijenu, primjerice, stan na Jadranu, pa dobiveni novac uložiti u kupnju nove, ali jetinije nekretnine, možda zemljišta u Slavoniji ili Gorskom kotaru?
To je tek jedno u nizu pitanja na koje se traži odgovor u situaciji kad je hrvatsko tržište nekretnina u znaku porasta cijena ponajprije stanova, apartmana, vila.
- Ako gledamo cijene nekretnina na tržištu, one su na svojoj najvišoj razini ikada - upozorava ekonomski analitičar dr. sc. Petar Vušković, iznoseći svoje stajalište.
- Građani mogu pronaći opravdani interes da svoju nekretninu prodaju po višoj cijeni kako bi kupili nekretninu niže cijene na drugoj lokaciji. Jednako vrijedi i za zemljište.
Računica je pritom jasnija ako uz jednu nekretninu imaju još jednu, tada je odluka lakša. To je domena trgovačkog mešetarenja. Istraživanja su pokazala da su takve odluke kod nas, ipak, manje trgovačko mešetarenje, a više vezane za selidbu iz grada u grad ili iz grada na selo.
Neki građani zbog povećanih troškova života ili financijskih teškoća odlučuju prodati svoje veće stanove, a kupovati manje. To nisu rijetki slučajevi.
Danas više nisu rijetki slučajevi ni da hrvatski građani kupuju nekretnine u drugim državama Europske unije, npr. u Španjolskoj, jednako tako kao što Englezi kupuju nekretnine kod nas. Tržište je danas otvorenije nego ikada prije. Na njemu investitori mogu oportuno promišljati - naglašava Vušković.
Još veće rasprave izaziva, međutim, pitanje trajanja trenda rasta cijena, po mnogima "napuhavanja balona". Sukladno tome nižu se pretpostavke hoće li i kada doći do "pucanja" i, što je još važnije, s kakvim posljedicama.
Naš sugovornik podsjeća da se u ekonomiji svaki balon uvijek naposljetku mora ispuhati, samo je pitanje u kojem roku.
- Doista postoji neizvjesnost jer ne možemo točno znati kada će kod nekretnina doći do ispuhivanja balona cijena - kaže i dodaje:
- Vanjski rizici koji mogu srušiti tržište nekretnina su izgledniji nego ikada prije. Prvenstveno je to rat u Ukrajini i problem plinske energije. Problem rata u Ukrajini je da želimo izbjeći scenarij u kojem bi se ratni sukob proširio na ostale zemlje Europske unije.
Problem plinske energije povezan je ponajviše s našom industrijom koja je direktno ovisna o toj energiji. Ako cijena plina poraste toliko visoko da industrija taj trošak ne može prevaliti na tržište, doći će do otpuštanja zaposlenika.
Dakle, optimizacijom procesa radnici će ostati bez posla. To za njih znači problem s vraćanjem kredita, ovrhe, a za tržište to znači pojavu novih nekretnina vjerojatno i jeftinijih od svoje tržišne vrijednosti. Jednostavno, danas su cijene nekretnina toliko visoke da sam sklon zaključku da ih jedino ekonomska kriza može "srušiti" na neku prihvatljivu razinu koja bi bila dostupna npr. mladom bračnom paru - veli Vušković.
Da se puno špekulira o tome jesu li cijene prenapuhane te hoće li pasti ili ne, naglašava i Boro Vujović, vlasnik i direktor zagrebačke agencije za prodaju i najam nekretnina "Opereta".
- Činjenica je da su u novogradnjama cijene porasle zbog povećanja ulaznih troškova, poskupljenja građevinskog materijala i ostalog. Međutim, u cijenu je uključena i velika potražnja, i to više nego povećani troškovi - veli Vujović i navodi primjer:
- Ako investitor ima pet kupaca za jedan stan, prodat će ga onome tko ponudi veću cijenu - kaže, te podsjeća da ljudi i dalje ulažu u nekretnine jer se ništa nije promijenilo, novac gubi na vrijednosti, a kamate na štednju u bankama su niske.
- Teško je prognozirati do kada će tako ostati - ocjenjuje pa dodaje:
- U Sjedinjenim Američkim Državama kamate na kredite su porasle s tri na šest posto, cijene su se iskristalizirale, ali kod nas se to neće skoro dogoditi, kamate neće biti tako veliki okidač.
Na ocjenu pojedinih analitičara da je "najveća glupost štedjeti u nekretninama", Vujović postavlja pitanje šta će s novcem netko tko je prodao nekretninu primjerice. Ulagati u dionice, smatra, može onaj tko je dobro upućen u trgovanje dionicama, ostalima je to nepoznat teren i time prevelik rizik.
- Mi nemamo drugog načina nego ulagati u nekretnine, a to nije ni loše - tvrdi i obrazlaže:
- Ne treba kupiti primjerice zemlju u Slavoniji, u području koje će se možda razviti, a možda i neće, ali kad kupite nekretninu na moru, druga je situacija.
Zato će interesa za nekretnine na Jadranu i dalje biti. Posebice su zanimljive strancima, kojih je već 30 posto u ukupnom broju kupaca.
Biti vlasnikom kuće na Jadranu donosi benefite. Dok ljetuju, uživaju u blagodatima klime, čistog mora, kad završe odmor, mogu je iznajmljivati i zaraditi. Uza sve to, vrijednost kuće ne pada, upravo suprotno.
Aktualnu situaciju i prognoze Boro Vujović sagledava i u svjetlu prethodne dvije godine kad je vladala pandemija.
- Kad je došla korona, realno je bilo očekivati da će doći do kolapsa. Nije došlo jer su vlade reagirale, a za posljedicu imamo inflaciju. Imajući u vidu inflaciju, treba se zapitati jesu li cijene nekretnina u postotku rasle više od cijena nekih drugih proizvoda.
A kad je već riječ o inflaciji, ona će i dalje biti prisutna. Istina, ona je porez na siromašne, ali državama "jede" javni dug pa im odgovara sve dok nije hiperinflacija.
Govoreći o promjenama na tržištu, Vujović navodi da je u doba korone bilo aktivno ono u Lici, pa je stalo. Na upit gdje se sada isplati ulagati, odgovara:
- Ovoga trenutka dobro je kupiti nekretninu u Gorskom kotaru, zemljište i kuću. Prednosti su mu što je blizu Rijeci, Zagrebu i Sloveniji, aerodromima. Ima preduvjete i za razvoj turizma.
Kad se već govori o Gorskom kotaru, podsjetimo da je prema pregledu tržišta nekretnina Republike Hrvatske u 2021. godini, u Primorsko-goranskoj županiji (bez Rijeke) prošle godine zabilježeno 976 kupoprodaja obiteljskih kuća, što je porast od 32,2 posto u odnosu na godinu ranije.
Prosječna cijena kvadrata je bila 3648 kuna, što je pak porast od 46,4 posto u odnosu na prethodnu godinu. Jasan je to znak da su kupci već prepoznali Gorski kotar kao destinaciju u koju vrijedi ulagati.
Potvrđuju to i podaci iz spomenutog pregleda tržišta o kupoprodaji zemljišta, po kojima se Primorsko-goranska županija svrstala među pet županija s najvećim brojem kupoprodaja građevinskog zemljišta, registrirano ih je čak 2828. Bez Rijeke, to je 2511 kupoprodaja, što je porast od 31,1 posto.
I to nije sve. Najveći međugodišnji porast broja kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta u 2021. godini zabilježila je upravo Primorsko-goranska županija, u kojoj se broj kupoprodaja povećao sa 754 na 1199, odnosno za 59 posto.
Važno je, međutim, napomenuti da su od tog broja samo 22 kupoprodaje obavljene u Rijeci. Cijena kvadrata bila je 30,8 kuna, što je pad od 1,6 posto u odnosu na 2020. godinu.
I dok traju rasprave jesu li nekretnine, konkretno stanovi, nerealno skupi, podaci s terena kazuju da im cijena i dalje raste.
Prema podacima agencije "Opereta", naime, koja vodi svoju statistiku o kretanjima na tržištu nekretnina, u prvih devet mjeseci ove godine u Zagrebu je cijena stambenih kvadrata porasla najmanje za 15 posto, što je puno zna li se da se prošlogodišnji porast kretao oko sedam posto.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....