Hoće li se vila izgrađena u Zagori 'sama plaćat'? Evo računice za kuću od 300 kvadrata, podijeljeno s brojem noćenja...
Iznajmljivanje smještaja na obali desetljećima je važan izvor zarade mnogim obiteljima kojim si krpaju kućne budžete, pa je sasvim razumljivo da se tom poslu okrenuo i dio stanovnika Dalmatinske zagore.
Francuska Provansa, talijanska Toskana, tepaju im naslovnice, a lokalni entuzijasti i inovativniji lokalni čelnici traže razne načine da obogate ponudu i istaknu originalan sadržaj. A onda su se i ljudi probudili.
Obnavljala se djedovina, minirao se krš da se ugnijezdi bazen, dizali su se krediti i vrtio ražanj za zeca u šumi. Nakon nekoliko uspješnih turističkih sezona na taj kolosijek su se ubacili oni koji zaista u sebi imaju novootkrivenu crtu za domaćinstvo, ali i oni koji za to nemaju ni mota ni strpljenja.
"500 eura noć puta 90, kuća će se plaćat‘ sama" - mogli ste čuti u svakom seoskom kafiću. A onda je došla korona. Nije korona spriječila graditeljski boom, dapače. Nicale su kuće duplo brže, sve slične jedna drugoj kao jaje jajetu, kocka lijevo-desno, kao brodski kontejneri razasuti po docima.
Oni najuporniji su i dalje pokušavali oplemeniti stare kamene kuće u kojima su se na ognjištima ljudi rađali i s kojih su odlazili ostaviti kosti negdje po "europama", ni ne sluteći da će za 100 godina ta ista Europa doći odmoriti kosti na tom ognjištu, za poštenu cijenu. I sve je to krasno, sve je romantika, ali ima li računice?
Broj smještajnih jedinica u stalnom je porastu, gotovo naočigled se mijenja krajolik, a trgovine u zaseocima ispod Kamešnice ili iza Biokova ujutro više zvuče kao Berlin nego Zagvod. Prosječan godišnji porast broja nekretnina za najam u Imotskoj krajini iznosi oko osam posto, dok se od 2017. do 2025. godine taj smještaj utrostručio.
Više smještaja i više gostiju zvuči izvrsno kada se čita statistika, ali kada se raspodijeli na sva usta i sve kredite, jasno je da ne mogu svi iznajmljivači biti jednako zadovoljni. Glavna statistika koja njih zanima krije se iza četiri PIN broja na bankomatu.
Nijemci, Poljaci, Danci, Šveđani… ljubitelji prirode i biciklizma, hodočasnici i naturisti, otkrili su ljepote koje su nama pred nosom, često se i ne spuste do mora. Ali gdje spavaju, što traže, i ono bitno – koliko to plaćaju?
Odgovor na to pitanje i realan komentar stanja na tržištu iznajmljivanja u dalmatinskom zaleđu potražili smo kod obitelji Marinović, koja se dokazala kao primjer privatnog iznajmljivača samo po nazivu, dok se iza toga krije posvećenost, profesionalnost i dosljednost na razini najboljih hotela. Njihova vila u selu Slivno pravi je primjer moderne gradnje u ruralnom području.
Na pitanje jesu li se ranije bavili turizmom i što ih je motiviralo da započnu s iznajmljivanjem, Ana Marinović odgovara:
- Nekoliko godina prije iznajmljivanja vile iznajmljivala sam apartman u Splitu, tako da sam već imala određeno iskustvo u turizmu. Smatram da je to skroz drugi tip najma, i u početku je jako zanimljivo upoznavati se s ljudima i kulturama iz drugih dijelova svijeta, ali se vođenje apartmana u gradu i vile na selu ne mogu usporediti.
Jeste li prije početka gradnje proveli analizu isplativosti investicije te koji je očekivani period povrata ulaganja?
- Nažalost, nismo proveli analizu isplativosti, jer smo prvenstveno planirali živjeti u toj kući. S obzirom na to da je moj suprug građevinar, imao je izvrstan uvid u cijelu izgradnju tako da smo od početka znali o kakvoj se investiciji radi. Ne očekujemo povrat ulaganja kroz turizam, jer je u kuću uloženo puno novca i stalno se ulaže, odnosno renovira.
Kako se nosite s izazovima poput sezonalnosti i manjeg prometa izvan ljeta?
- Vilu ne iznajmljujemo u zimskom periodu, već samo u ljetnom i s tim smo jako zadovoljni jer smo puni taman onoliko koliko smo spremni baviti se turizmom.
Što mislite, koja je vaša prednost u odnosu na obalu?
- Prednosti je dosta, a najviše se ističe mir koji pružamo gostima koji dolaze iz velikih gradova i žele se odmoriti, žele mir i tišinu, a to mogu i dobiti u malim mjestima Imotske krajine.
Imate li problem s održavanjem vile i koliko je teško naći odgovorne partnere?
- Osobno nemam jer sam imala sreću da imam odličan tim s kojim surađujem već dugi niz godina i kojim sam prezadovoljna, ali dok nisam s njima počela surađivati bilo je dosta problema.
Budući da imate iskustvo i u građevini, možete li usporediti cijenu gradnje tada s cijenom gradnje ovakve vile danas?
- Mi smo uložili jako puno novca prije skoro 10 godina, i to pola milijuna eura. Danas bi izgradnja ovakve kuće premašila i 700 tisuća eura, tako da nije realno očekivati povrat kroz turizam. Važno je postaviti očekivanja i shvatiti to kao ulog za budućnost i za djecu - zaključuje Ana Marinović.
Cijena gradnje raste, a povrat ulaganja sve dalji
Cijena gradnje kuće u Splitsko-dalmatinskoj županiji kreće se otprilike 1500 eura po metru četvornom, a prosječna veličina kuće za odmor za šest osoba je 200 do 300 kvadrata. Vremenski će njezina gradnja trajati nekoliko godina sa svom papirologijom, projektom i dozvolama. Dodatni problem je i brzina gradnje, jer izvođači najčešće rade na nekoliko lokacija u isto vrijeme.
Ako pretpostavimo da se gradi kuća od 300 metara četvornih po srednjoj cijeni od 1400 eura po metru četvornom, sama njezina izgradnja bi koštala oko 420 tisuća eura, ili više. Skoro sve vile za najam imaju i bazen koji može prosječno koštati 40 tisuća eura, ovisno o veličini, vrsti, opremi, okolišu. Bez dozvola, priključaka, arhitekta, uređenja i finesa, već ste na skoro pola milijuna eura! I to ako govorimo o čistoj zemlji u vašem vlasništvu.
No, vratimo se na isplativost. Prošle godine Imotska krajina zabilježila je 163.512 noćenja u oko 600 objekata, što bi po objektu predstavljalo oko 270 noćenja godišnje. Ali tu brojku treba podijeliti s brojem kreveta, jer ta brojka bilježi sve osobe koje borave na nekom području, a svaki objekt ima prosječno šest ležajeva. Da bismo dobili točnu brojku popunjenosti dijelimo broj noćenja s brojem šest (uz pretpostavku da je jedna grupa gostiju popunila cijeli objekt), i to nas dovodi do 45 dana popunjenosti, tj. mjesec i pol. Naglašavamo da je ovo prosjek, što ne mora biti i vaša sudbina, jer su neki iskusni iznajmljivači puni skoro četiri mjeseca.
Kada bi vam prosječna cijena noćenja bila 500 eura neto, u tih 45 noći zaradili biste oko 22.500 eura. Da ste puni i dva mjeseca, to je lijepih 30 tisuća eura, minus troškovi održavanja, režije i porezi. Tim tempom povrat investicije imate za otprilike 17 godina. Naravno, nekim sretnicima sezona traje i duže, zato što more i njegova temperatura nisu faktor za najam kuće u okolici Sinja, Imotskog, Vrgorca… Voze se bicikli, putuje se u Međugorje, uživa se u prirodi, samo što je i cijena smještaja izvan sezone znatno niža, a posvećenost turizmu tada mora biti maksimalna, ne ostavljajući gotovo uopće prostor za drugi posao i onda turizam nije samo krpanje budžeta, već njegov nositelj.
Nova vila s bazenom ili obnova stare kamene kuće?
Sve u svemu nije loše, ali se s vremenom javljaju novi izazovi. Kuća stari i treba neke stvari zamijeniti, popraviti, a nove vile samo niču i konkurencija je svake godine sve veća. Uz bilo kakve prepreke u vidu pada broja gostiju, period vraćanja investicije se produljuje. Ali niti izgradnja svake kuće košta pola milijuna eura, niti se svaki smještaj plaća 500 eura noć. Dakle, uvijek može jeftinije, ali i skuplje. Ako se radi o adaptaciji stare kuće, troškovi su znatno manji, ali i zarada. Manje, a slađe.
Neki zaključak bi bio, ako imate priliku urediti djedovinu i na njoj zaraditi – zašto ne! Gosti vole tu vrstu smještaja i ona će uvijek imati svoju klijentelu, samo što ćete manje zaraditi od vlasnika skoro identične kuće na nekom otoku. Ako imate zemlju i želite uložiti u budućnost tako što ćete na njoj izgraditi kuću koju ćete iznajmljivati, a ostatak godine u njoj živjeti u komodu, razmislite koliko daleko se želite „baciti“ s uređenjem i veličinom. A ako želite uskočiti na vlak rentijerstva zato što samo gledate računicu, razmislite dva puta treba li vam ta neizvjesnost u životu, pogotovo ako nemate dovoljna dodatna primanja da pokrijete eventualne više sile, manjak turista i konkurenciju. Uzmite u obzir i tko će čistiti tu kuću i dočekivati goste, pogotovo ako ne živite blizu. Destinacija će svakako rasti, rekordi će padati, ali možda vi niste ciljana publika za te vijesti.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....