Jesu li hrvatske vlasti od uspostave Republike Hrvatske pa sve do 2000. godine (ne)namjernim (ne)činjenjem ostavile naslijeđeni kaos u vlasničkim odnosima nad nekretninama i tako od rasprodaje spasile djedovinu. Mišljenja su, kao i u mnogočemu kada je riječ o ključnim hrvatskim politikama, snažno podijeljena i žestoko suprotstavljena.
Na jednoj strani su oni, moglo bi se procijeniti da predstavljaju većinu, koji smatraju da su upravo neriješeni imovinski odnosi u nekretninama, primarno zemljišnim parcelama, ali i stambenim i drugim zgradama, zaslužni što mešetari koji bi cijelu Hrvatsku željeli imati u vlastitom džepu nisu uspjeli natjerati sirotinju da naslijeđena zemljišta i zgrade za "siću" prodaju njima, a oni bi dalje te iste nekretnine preprodali strancima. Drugi pak tvrde da su upravo nesređeni imovinski odnosi s nekretninama onemogućili da Republika Hrvatske uvede istinski kapitalizam i pokrene razvojni zamah. I u njihovoj tvrdnji ima puno istine.
Hrvatske nekretnine vode se "dvojnim knjigovodstvom" koje je uspostavljeno još u vrijeme Austro-Ugarske Monarhije. Na jednoj strani "knjigovodstvenog konta" je institucija državne katastarske uprave u kojoj je notiran posjednik, bilo da je riječ o privatnoj ili državnoj nekretnini, a drugi "konto" su zemljišno-knjižni odjeli općinskih sudova u kojima se za svaku nekretninu vode imena njenog ili njenih vlasnika.
I dok je posjed u pravilu 90 posto, ponegdje i više, odraz stvarnog stanja, a upisan je u pravilu i na stvarnog vlasnika, u zemljišno-knjižnim odjelima sudova je 90 posto, pa i više, upisanih vlasnika koji to nisu. U zemljišniku je kao vlasnik nerijetko upisana osoba, najčešće više njih, koji već desetljećima nisu među živima. Kupci nekretnina zahtijevaju da im prodavač dokumentira kako je on vlasnik predmetne nekretnine 1/1. Kako to vlasnik nije u stanju predočiti kupcu, u prvom redu strancima, ne pada mu na pamet plaćati nekretninu koju odmah u sudu ne može vlasnički uknjižiti na svoje ime.
Izmjera vrijedna 400 milijuna eura
U većini zemalja koje su 90-ih godina prošlog stoljeća iz komunističko-socijalističkog društvenog uređenja prešli na kapitalizam, a u kojima su se posjed i vlasništvo nad nekretninama vodili kao i u Hrvatskoj, dakle krajnje šlampavo, donosili su zakonske odluke kojima su posjed izjednačavali s vlasništvom, a nezadovoljne su upućivali na rješenja putem sudskih postupaka. Hrvatska tako nije postupila pa je, možda i nehotice, spriječena spomenuta rasprodaja djedovine. Ali je takvo stanje bilo velikom kočnicom u poduzetništvu. Da bi se napokon vlasnički odnosi nad nekretninama počeli sređivati već prva Vlada Andreja Plenkovića je 2000. godine donijela Zakon o državnoj izmjeri i katastru nekretnina. Na osnovi toga zakona planirano je da se do 2030. godine obuhvati 600.000 hektara zemljišta i površina u građevinskim područjima i područjima uz njih od posebne važnosti za razvoj pojedinih gradova i općina. To će, prema procjenama, stajati više od 400 milijuna eura.
Dosadašnjim godišnjim planovima već je obuhvaćeno gotovo 70 tisuća hektara u brojnim katastarskim općinama diljem zemlje. Proces je, primjerice, potpuno završen za katastarske općine Žrnovica, Sitno, Srinjine i Stobreč unutar urbanog područja grada Splita.
Prema programu kojega je Vlada RH donijela u travnju 2025. godine u Splitsko-dalmatinskoj županiji izmjera se počela provoditi ili će započeti u najkraće vrijeme u dijelovima katastarskih općina Aržano, Svib, Opanci, Lovreć i Zagvozd u imotskom kraju, Jasenice, Duće, Kostanje i Žeževica na području Omiša, Dugopolje i Klis, Vrboska na Hvaru, Otok, Brnaze, Radošić, Grab, Košute, Vedrine i Turjaci na širem sinjskom području, Marina i Drvenik te Srednje Selo i Grohote na Šolti. Tijekom ove godine Državna geodetska uprava, koja je nositelj realizacije programa, planira dovršetak opsežne izmjere započete po prošlogodišnjem programu i ranije.
I u ostale tri dalmatinske županije provodi se program državne izmjere zemljišta. Evo što je obuhvaćeno: U Dubrovačko-neretvanskoj županiji radovi se provode u fazama, a ugovoreni obuhvati uključuju građevinska područja u katastarskim općinama Đurinići s naseljem Molunat u općini Konavle te katastarske općine Cavtat i Ćilipi, Blato u istoimenoj općini na Korčuli te katastarske općine Korčula i Vela Luka, Trpanj i Donja Vrućica u općini Trpanj na Pelješcu, a uz Orebić kao općinsko središte još su obuhvaćene katastarske općine Viganj, Kučište i Kuna. U Dubrovniku i okolici obuhvaćene su katastarske općine Dubrovnik, Gruž, Mokošica, Zaton, Orašac i Lopud te Lastovo u općini Lastovo.
U dolini Neretve izmjere se provode, a neke su već završene, u građevinskim zonama unutar pet metkovskih općina i to u Metkoviću, Opuzenu, Slivnu, Kuli Norinskoj, Pojezerju i Zažablju.
Na prostoru Šibensko-kninske županije programom izmjera obuhvaćene su katastarske općine Šibenik, Donje Polje, Zlarin, Žirje, Prvić, Kaprije, Krapanj i Krpanj na širem šibenskom području, Knin, Plavno, Kaldrma, Đevrske i Piramatovci u kninskom kraju, Drniš (završeno), Badanj, Siverić, Promina i Suknovci na drniškom području te Murter-Betina, Jezera, Tisno, Rogoznica i Kornati na obalnom i otočnom području te županije.
Osim toga u potpunosti je završena izmjera u Nacionalnom parku Krka.
U Zadarskoj županiji u okviru višegodišnjeg programa katastarskih izmjera građevinskih područja obuhvaćen je veliki broj katastarskih općina, kako slijedi: Bokanjac, Crno, Diklo i Kožino u gradu Zadru i okolici, Benkovac, Buković, Tinj i Benkovačko Selo unutar grada Benkovca, Pašman, Mrljane, Neviđane, Dobropoljana i Banj u općini Pašman, Preko uz uključivanje Ista, Molata, Oliba, Premude, Silbe, Zverinca i Ošljaka te Kali i Kukljice na području općine Ugljan/Preko, Iž i Iž Mali na otocima Iž i Rava, Turanj, Raštane i Sveti Filip i Jakov na području istoimene općine, katastarske općine Pakoštane, Drage i Vrana u općini Pakoštane, Tkon i sve ostale katastarske otočne općine preko puta grada Biograda te, konačno, katastarske općine Biograd i Biograd na Moru.
Čišćenje vlasništva
Za one vlasnike parcela i drugih nekretnina obuhvaćenih izmjerom potrebno je naglasiti da angažirani geometri posao izmjere provode u nekoliko faza. Najprije za katastarsku općinu koja im je na programu u uredu naprave plan aktivnosti i unaprijed pisanim putem obavijeste evidentirane posjednike – vlasnike kada će, kojega dana i sata, izići na teren.
Vlasnik – posjednik je dužan granice nekretnine očistiti da geometri mogu neometano prolaziti. Na terenu vlasnici – posjednici sa susjedima pokažu međe svojih nekretnina poslije čega geometri obavljaju izmjeru. Praksa je pokazala da se o međama, koje su ponekad znale biti sporne, vlasnici – posjednici susjednih nekretnina dogovore jer bi im u protivnom preostao sudski postupak. Nakon što geometri obave terenska snimanja posao prenose u svoje urede, a kada završe poslove za pojedinu katastarsku općinu ili, ako je riječ o većoj katastarskoj općini s velikim brojem obuhvaćenih nekretnina za njen dio, pozivaju nespornog vlasnika – posjednika i predoče mu rezultat kojega on može ovjeriti svojim potpisom ili, ako smatra da se dogodila pogreška, zatraži da se neke stvari isprave.
U svakom slučaju kada se državna izmjera nekretnina u pojedinoj katastarskoj općini okonča dobije se nova "osobna karta" svake nekretnine na njoj i, pokazalo se, s više od 90 posto definiranog čistog vlasništva. Preostala manjina dobila je obnovljeni fizički opseg parcele, a za moguće sporne vlasničke odnose upućuju se na sud.
U ovoj priči na najvećoj dobiti su građani vlasnici – posjednici nekretnina, ali i sudovi koji će biti zatrpani puno manjim brojem predmeta. Na gubitku su odvjetnici i geometri.
Do sada su se, naime, nekretnine vlasnički "čistile" na način da bi se vodio parnični postupak uz obavezno sudjelovanje suda, geometara i odvjetnika, čak i u slučajevima kada osobi koja je tvrdila da je vlasnik i, naravno, posjednik to nitko nije osporavao. Takvi su sada dobili vlasništvo 1/1, a radi se kako smo prethodno naveli o 90 i više posto izmjerenih nekretnina, bez da su morali snositi sudske, odvjetničke i geodetske troškove.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....