Ne plaćaju najamninu mjesecima, ne podmiruju režije, a kada im vlasnik otkaže ugovor i zatraži da napuste stan, odbijaju otići. Takvi slučajevi za iznajmljivače mogu značiti dugotrajne sporove, neplaćene troškove i nemogućnost raspolaganja vlastitom nekretninom. Čak i kada vlasnik dobije pravnu osnovu za iseljenje, to ne znači nužno da će se ono provesti odmah.
Hrvatski pravni sustav štiti pravo vlasnika da raspolaže svojom nekretninom, ali istodobno predviđa pravne mehanizme kojima se u određenim okolnostima može tražiti odgoda prisilnog iseljenja. Pritom sama činjenica da podstanar nema kamo otići ne znači automatski da može ostati u stanu.
Posebno osjetljiva postaju pitanja kada su u stanu maloljetna djeca, teško bolesni članovi obitelji ili osobe koje zbog zdravstvenih i socijalnih okolnosti teško mogu pronaći drugi smještaj. O tome koje mogućnosti imaju vlasnici kada najmoprimac ne plaća i odbija iseliti se, ali i koja prava u ovršnom postupku ima osoba koja mora napustiti stan, razgovarali smo s odvjetnicom Anom Gujić.
Odvjetnica objašnjava da se odgoda prisilnog iseljenja može zatražiti zbog razloga propisanih Ovršnim zakonom. Među njima su situacije u kojima je protiv odluke na temelju koje je određena ovrha, odnosno iseljenje, izjavljen pravni lijek, ako je u tom postupku podnesen prijedlog za povrat u prijašnje stanje, tužba za stavljanje izvan snage javnobilježničke isprave na temelju koje je određeno iseljenje ili tužba za utvrđenje njezine ništetnosti.
„Osim jedne od tako propisanih okolnosti, potrebno je da ovršenik učini vjerojatnim da bi provedbom ovrhe pretrpio nenadoknadivu ili teško nadoknadivu štetu ili da je odgoda potrebna kako bi se spriječilo nasilje. Sudska praksa mnogo je puta pokazala da je potrebno navesti konkretne činjenice i dokaze o predstojećoj šteti ili nasilju, te da se prijedlozi za odgodu ne mogu usvojiti na temelju paušalnih navoda. Nije dovoljno samo općenito navesti da će iseljenje biti teško za ovršenika i njegovu obitelj”, ističe Gujić.
Posebno osjetljivo pitanje odnosi se na obitelji koje nemaju drugi smještaj, nezaposlene osobe te one koje se skrbe o maloljetnoj djeci ili bolesnim članovima obitelji. Mogu li takve okolnosti biti dovoljne da sud odgodi iseljenje? Prema riječima odvjetnice, one mogu biti važne, ali same po sebi ne jamče pozitivan ishod.
„Razni su razlozi koje najmoprimac može isticati u prijedlogu za odgodu, a na sudu je da u svakom pojedinom slučaju procijeni postoje li razlozi za usvajanje takvog prijedloga. Ne postoji automatska odredba koja bi najmoprimcu davala pravo na odgodu zbog nepostojanja drugog raspoloživog smještaja, nezaposlenosti, skrbi o maloljetnoj djeci ili bolesnim članovima obitelji, ali takve okolnosti mogu biti relevantne.
U takvom bi slučaju, uz jedan od ranije navedenih zakonskih razloga, kao što je podnošenje tužbe ili žalbe, bilo potrebno učiniti vjerojatnim da će odgoda u konkretnoj situaciji ublažiti ili otkloniti posljedice prisilnog iseljenja, odnosno predstojeću štetu ili nasilje. Dakle, takve okolnosti u pojedinim slučajevima mogu utjecati na odluku, ali nisu jamstvo odgode”, objašnjava odvjetnica.
ŽALBA NE ZAUSTAVLJA ISELJENJE
Jedna od najvažnijih stvari za najmoprimca koji se suoči s odlukom o iseljenju jest razumjeti u kojoj se fazi postupak nalazi. Naime, pravne mogućnosti razlikuju se ovisno o tome osporava li osoba presudu kojom joj je naloženo iseljenje ili rješenje o ovrsi. Razlika je važna i zbog toga što pravni lijekovi nemaju uvijek isti učinak na provedbu postupka.
„Pravne mogućnosti najmoprimca ovise o tome osporava li presudu kojom je naloženo iseljenje ili rješenje o ovrsi. Protiv prvostupanjske presude kojom se nalaže iseljenje ovršenik može podnijeti žalbu, koja, ako je pravodobna, sprječava pravomoćnost presude u pobijanom dijelu. Tek nakon njezine pravomoćnosti moguće je predložiti provođenje ovrhe na temelju nje”, objašnjava Gujić.
Odvjetnica pritom upozorava i na promjene koje se odnose na ugovore o najmu stanova, a koje bi mogle utjecati na trajanje i način provedbe postupaka iseljenja.
„Treba reći da će prema novim izmjenama Zakona o najmu stanova svi ugovori o najmu morati biti solemnizirani te da će na temelju njih, uz sadržavanje ovršne klauzule, odnosno obveze iseljenja i predaje stana uz izričit pristanak najmoprimca na ovrhu nakon dospijeća obveze, biti moguće odmah zatražiti ovrhu. Time će se izbjeći dugotrajni sudski procesi koji joj prethode, kakve trenutačno imamo.”
Kada je riječ o samom ovršnom postupku, najmoprimcu na raspolaganju ostaje mogućnost podnošenja žalbe protiv rješenja o ovrsi. Međutim, važno je znati da takva žalba u pravilu ne odgađa izvršenje rješenja.
„Ovršeniku na raspolaganju ostaje, prije svega, uložiti žalbu protiv rješenja o ovrsi, koja u pravilu ne odgađa izvršenje rješenja. Također, ovlašten je podnijeti zahtjev za otklanjanje nepravilnosti u provedbi ovrhe ako je te nepravilnosti učinio sudski ovršitelj. U oba navedena slučaja, ako predstoji opasnost od nastanka nenadoknadive ili teško nadoknadive štete ili nasilja, može od suda zatražiti odgodu prisilnog iseljenja.
Ako pak smatra da solemnizirani ugovor o najmu sadrži nepravilnosti koje utječu na odluku o iseljenju, ovlašten je podnijeti odgovarajuću tužbu ili drugo pravno sredstvo protiv njega, te također zatražiti odgodu ako smatra da postoje okolnosti koje je opravdavaju”, navodi odvjetnica.
ŠTO PODSTANAR MORA DOKAZATI?
Sama tvrdnja da bi iseljenje moglo imati teške posljedice nije dovoljna. Osoba koja traži odgodu mora sudu predočiti dokumentaciju iz koje se mogu utvrditi zakonski razlozi za takav zahtjev, ali i konkretne okolnosti zbog kojih bi provedba ovrhe prouzročila teško nadoknadivu štetu ili dovela do nasilja.
To znači da uz prijedlog nije dovoljno priložiti samo općenito obrazloženje teške životne situacije. Potrebno je pokazati što se točno događa, kakve bi posljedice iseljenje imalo i zašto je odgoda u konkretnom slučaju nužna.
„Ovršenik treba priložiti, prije svega, presliku i dokaz o podnošenju, primjerice, žalbe ili tužbe, a zatim i druge dokaze o postojanju konkretnih okolnosti koje upućuju na to da bi provedbom ovrhe nastala nenadoknadiva ili teško nadoknadiva šteta, odnosno da bi došlo do nasilja.
Tako, primjerice, može priložiti medicinsku dokumentaciju, dokaz o nezaposlenosti, prihodima, nepostojanju drugog raspoloživog smještaja, pokušajima njegova pronalaska ili obraćanju službama socijalne skrbi, prijave policiji i druge dokaze kojima ukazuje na to da bi odgoda bila potrebna u konkretnom slučaju. Sve ovisi o okolnosti na koju se ovršenik poziva kao razlog odgode”, objašnjava Gujić.
Drugim riječima, sud neće odlučivati samo na temelju toga koliko je situacija za najmoprimca teška, nego i na temelju toga jesu li ispunjeni zakonski uvjeti te jesu li navodi potkrijepljeni odgovarajućom dokumentacijom.
PRAVO VLASNIKA I PRAVO NAJMOPRIMCA
U postupcima iseljenja često se susreću dva prava: pravo vlasnika da raspolaže svojom nekretninom i pravo najmoprimca na pravnu zaštitu. Posebno je osjetljivo pitanje prava na dom, osobito kada bi prisilno iseljenje moglo značiti da obitelj ostaje bez krova nad glavom.
Ipak, kako upozorava odvjetnica, pravo na dom ne znači i bezuvjetno pravo na trajni ostanak u nekretnini koja pripada drugoj osobi.
„Pravo vlasnika na zaštitu vlasništva i ostvarenje zahtjeva za predaju stana mora se uskladiti s pravom najmoprimca na pravnu zaštitu i, kada je primjenjivo, poštovanjem doma. No pravo na dom ne uključuje pravo na trajni ostanak u tuđem stanu nakon prestanka valjane osnove korištenja niti automatski predstavlja opravdani razlog za odgodu ovrhe. Također, nije pravilno pretpostaviti da će socijalne ili druge teškoće najmoprimca uvijek prevagnuti nad pravima privatnog vlasnika”, ističe Gujić.
A što se događa s osobama koje unatoč pokušajima pravne zaštite ne uspiju odgoditi iseljenje i doista ostanu bez smještaja? Ovršni zakon predviđa određene oblike novčane pomoći za stambeno zbrinjavanje, ali ne u svim situacijama.
„Ovršnim zakonom predviđena je novčana naknada za stambeno zbrinjavanje ovršenika koji su radi naplate novčane tražbine dužni iseliti se iz nekretnine prodane u ovršnom postupku, uz ispunjenje točno određenih uvjeta, ali zasad ne i u slučaju iseljenja najmoprimaca.
Ako najmoprimac ne uspije ishoditi odgodu iseljenja, preostaje mu mogućnost korištenja drugih dostupnih oblika stambenog zbrinjavanja. Tako se, primjerice, može obratiti nadležnim institucijama radi ostvarivanja prava na stambeno zbrinjavanje u kriznim situacijama kada obitelj s maloljetnom djecom ostane bez doma, a nije u mogućnosti sama osigurati smještaj. U takvim su slučajevima smještaj dužne osigurati jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave. Moguće je obratiti se i radi stambenog zbrinjavanja na temelju socioekonomskog statusa, namijenjenog osobama nižih i srednjih prihoda, i slično”, zaključuje odvjetnica Ana Gujić.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....