Novost koja se tiče svakog iznajmljivača: Od 1. siječnja više nema oglašavanja na Bookingu, Airbnbu - bez ovog ‘detalja‘

Ovo se tiče svakog iznajmljivača: Od 1. siječnja bez ovoga se više moći oglašavati na Bukingu, ni Arbnbu, ni

Bliži se kraj oglašavanju smještaja koji se iznajmljuje "na crno".

U tom smislu u Hrvatskoj je mahom riječ o vlasnicima objekata bez uporabne dozvole, koja je glavni uvjet za registraciju pružanja usluga smještaja u domaćinstvu, a koji su svoje objekte mrtvi-hladni oglašavali gdje im je to na pamet palo, dok su se na web-portalima po tom pitanju "pravili mutavi".

Kad bi im se ukazivalo na takvu praksu, obično su odvraćali da nije na njima, nego na službenicima nadležnog inspektorata, provjeravati tko ima, a tko nema urednu dozvolu za iznajmljivanje.

No, kako Hrvatska nije otok, niti u drugim zemljama Europske unije ne žive samo oni koji se drže zakona kao pijan plota, reagirao je Bruxelles.

Prvo su dobro uzdrmali Booking.com zatraživši od njih podatke o klijentima koji su dužni plaćati PDV na pružanje usluga stranih agencija, da bi sada na red došli oni koji "rentaju" na "divlje".

Od prvog svibnja 2026. na snagu će stupiti Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti koji će sadržavati odredbe Uredbe (EU) 2024/1028 o kratkoročnom najmu smještaja.

Barbara Marković, predsjednica Hrvatske udruge obiteljskog smještaja: iznajmljivači koji se trude stvoriti vrijednost, a ne samo "prodati krevet", imaju puno stabilniju popunjenost i manje ovise o naglim promjenama na tržištu

Ivo Ravlić/Cropix

Riječ je o sustavu registracije i platformi za razmjenu podataka između privatnih iznajmljivača, države i web-oglašivača kao što su Airbnb, Expedia, Booking...

Za svaki apartman, sobu ili kuću za odmor, trebat će ishoditi registracijski broj.

Oni koji budu oglašavali objekte bez registracijskog broja, riskiraju novčanu kaznu, kao i iznajmljivači "na divlje".

Povod je to za razgovor s Barbarom Marković, predsjednicom Hrvatske udruge obiteljskog smještaja.

Što za iznajmljivače znači uvođenje registracijskog broja i koja je procedura za njegovo dobivanje?

– Uvođenje registracijskog broja iznajmljivačima donosi prije svega osjećaj sigurnosti i jasnoće. Taj broj zapravo postaje nešto poput OIB-a svake smještajne jedinice: jedinstven, prepoznatljiv i vezan isključivo uz taj objekt. Na taj način konačno ulazimo u sustav u kojem se točno zna tko radi legalno, a tko ne, a legalnim vlasnicima privatnog smještaja to daje mir i pruža ravnopravnost na tržištu kad su u pitanju uvjeti poslovanja.

Nema više navale na registraciju privatnog smještaja

Mario Todorić/Cropix

Registracijski će broj u potpunosti biti besplatan, a procedura njegova dodjeljivanja jednostavna, digitalna i brza. Uskoro kreću i edukacije na kojima ćemo iznajmljivačima pojasniti sve korake: kako će izgledati prijava za registracijski broj i na koji će se način broj koristiti u svakodnevnom poslovanju.

Fokus je na tome da proces bude razumljiv i dostupan svima. Naravno, ostaje pitanje oglašavanja na društvenim mrežama, gdje se i dalje pojavljuju oni koji rade "na crno", ali ovo je prvi veliki korak u uspostavljanju kontrole nad tržištem i sasvim je realno očekivati da će i takvi oglasi uskoro biti predmet provjera i sankcija. Sve se zapravo usmjerava prema sustavu e-Turizam, koji će objediniti podatke i omogućiti puno bolju regulaciju nego što smo je imali do sada.

E-iznajmljivač

Pada li broj privatnih iznajmljivača zbog ograničenja za registraciju apartmana u stambenim zgradama?

– Ove je godine registrirano oko 3000 novih kreveta, što je čak 80 posto manje nego prethodnih godina. Taj pad je vrlo značajan i pokazuje da se tržište smještaja mijenja. To je posljedica ograničenja koja se uvode u stambenim zgradama, pa mnogi više nemaju mogućnost otvoriti smještaj ondje gdje su to do sada mogli.

Iako brojke padaju, to ne mora nužno biti loše. Možda prvi put vidimo usporavanje nekontroliranog širenja smještaja, što dugoročno može donijeti bolju ravnotežu između ponude i potražnje, a to može biti dobro i za jedinice lokalne uprave i samouprave, kao i za vlasnike smještaja koji rade ozbiljno i kvalitetno.

Kakva je turistička sezona iza nas? Mogu li iznajmljivači u Splitu i Splitsko-dalmatinskoj županiji biti zadovoljni ostvarenim rezultatima?

– Sezona iza nas bila je izazovna jer konkurencija na Mediteranu nikad nije bila jača, što je mnogima stvaralo dodatni pritisak. Ipak, većina vlasnika privatnog smještaja u Splitu i Splitsko-dalmatinskoj županiji može biti zadovoljna ostvarenim rezultatima.

Posebno su dobro prošli oni koji nude više od samog smještaja, oni koji gostu daju osjećaj mjesta, priču, kontakt, preporuku, autentičnost. Danas je doživljaj destinacije i lokalni čovjek ključ uspjeha u turizmu. To svakako moramo zaštititi, jer bez lokalnog identiteta destinacija gubi ono što je čini posebnom.

Upravo zato iznajmljivači koji se trude stvoriti vrijednost, a ne samo "prodati krevet", imaju puno stabilniju popunjenost i manje ovise o naglim promjenama na tržištu. U veljači ćemo održati peti kongres obiteljskog smještaja. Bit će posebno važan jer se fokusiramo na "E-iznajmljivača", suvremenu digitalnu transformaciju vlasnika privatnog smještaja. No još važnije od same teme jest ono što tim kongresom pokušavamo postići: povezati vlasnike privatnog smještaja s drugim ključnim dionicima turizma.

Registracijski broj trebat će ishoditi za svaki apartman, sobu ili kuću za odmor

Jure Mišković/Cropix

Nama je iznimno važno da privatni iznajmljivači ne budu kao otok. Oni moraju biti umreženi s ugostiteljima, vodičima, organizatorima događanja, institucijama i svima koji svojim radom čine jednu destinaciju. Bez toga povezivanja nema kvalitetnog proizvoda, nema cjelogodišnjeg turizma i nema održivog razvoja. Upravo zato je ovaj kongres zamišljen kao platforma za zajedništvo, suradnju i stvaranje konkretnih rješenja.

Jesmo li skupi u odnosu na mediteransku konkurenciju?

– Ako gledamo Mediteran, Hrvatska je među skupljim destinacijama, iznad nas je sada samo Francuska. U privatnom smještaju slika je nešto drukčija jer je ponuda raznolika, a cijene su ove godine bile uglavnom stabilne. Naši apartmani kvalitetom često nadmašuju one u Italiji ili Španjolskoj, što gostima daje jasnu vrijednost za novac. Ono što nas ipak razlikuje od konkurencije jest ogroman udio privatnog smještaja u ukupnoj ponudi. To uvijek utječe na tržište i na formiranje cijena, a uvijek naglašavam kako ni jedna cijena nije previsoka ako za nju isporučujemo adekvatnu kvalitetu.

Može li se danas uopće doći do gostiju bez velikih web-platformi kao što su Booking i Airbnb?

– Platforme su danas globalni standard i realno ih nitko ne može zaobići. Gosti ih koriste jer su jednostavne i poznate, i to je činjenica s kojom moramo računati. Poskupljenje njihove usluge, uključujući i dodatne troškove koji su se pojavili posljednjih godina, iznajmljivače s pravom iritiraju, ali to ne mijenja osnovnu stvar: oni koji žele raditi ozbiljno moraju biti vidljivi online.

Zato stalno naglašavam kako je jačanje vlastite online prisutnosti ključ dugoročne stabilnosti. Ne možemo utjecati na globalne platforme, ali možemo itekako utjecati na to kako se predstavljamo gostima. Upravo zbog toga inzistiram na edukacijama, jer prate trendove, pomažu iznajmljivačima da se bolje pozicioniraju i daju konkretne savjete kako povećati vidljivost i smanjiti ovisnost o platformama koliko god je to danas moguće. Dakle, još uvijek ne možemo bez njih, ali možemo naučiti raditi pametnije s njima.

Utječe li preveliki broj apartmana na krajnju cijenu smještaja u domaćinstvu?

– Kao u svemu, kada vam je ponuda prevelika, cijene uvijek krenu dolje jer mnogi iznajmljivači prvo reagiraju spuštanjem cijena. Smatram kako će dugoročno opstati oni koji nude kvalitetu, a ne oni koji se natječu najnižom cijenom. Još 2013. pokrenula sam projekt "Domaćin u turizmu", prvu edukaciju posvećenu kvaliteti i profesionalizaciji obiteljskog smještaja.

Kroz te edukacije prošle su tisuće ljudi i uvijek sam isticala da će upravo oni koji rade kvalitetno, nude doživljaj i stvaraju odnos s gostom biti upravo ti koji će dugoročno najlakše zadržati stabilne cijene i vjernu publiku. Povratak starih gostiju danas je najbolji dokaz da smještaj dobro funkcionira, a ako se izdvajaš kvalitetom i pristupom, pritisak konkurencije je puno manji.

Gubimo se u teoriji

Može li Split turistički oživjeti u gluhom razdoblju godine? Što Grad i TZ trebaju napraviti da bi se kapaciteti punili od studenog do travnja?

– Split godinama nema jasnu strategiju što napraviti izvan visoke sezone. Događanja su često jednolična i bez stvarnog entuzijazma, a gost koji jednom vidi Split u zimskim mjesecima teško dobije razlog da se vrati. I to se mora promijeniti. Ne mogu samo vlasnici privatnog smještaja biti ti koji nose destinaciju izvan visoke sezone sa svojim dodatnim sadržajima.

"Split godinama nema jasnu strategiju što napraviti izvan visoke sezone. Gost koji jednom vidi Split u zimskim mjesecima teško dobije razlog da se vrati"

Vojko Bašić/Cropix

Potrebna je suradnja svih djelatnosti, umrežavanje kulture, sporta, gastronomije, event-industrije i smještaja i prije svega, jasna strategija svih sektora, a ne improvizacija iz godine u godinu. Mislim kako je pravo vrijeme da Split prestane živjeti od "dogodio nam se turizam" i zaista zauzme poziciju snažne cjelogodišnje destinacije. To traži poduzetnički pristup u organizaciji, snažniji destinacijski menadžment i puno aktivniju ulogu splitskog TZ-a.

Ono što sam naučila tijekom gotovo trideset godina rada u turizmu jest da se rezultati postižu samo timskim radom i jasnom komunikacijom svih aktera. Radila sam u svim segmentima turizma, od smještaja i operative do destinacijskog menadžmenta i međunarodne suradnje, pa mi upravo to iskustvo daje realan uvid u to kako sustav funkcionira kad svi njegovi dijelovi dišu zajedno.

Turizam je moj svakodnevni život, i zato vrlo jasno vidim gdje Split može bolje, ali i kako do toga doći. Ako želimo promjenu, moramo je i organizirati. Split ima sve preduvjete, ali potrebno je vodstvo koje zna kako ih pretvoriti u stvarni rezultat.

Svi ključni problemi splitskog turizma su operativne, a ne administrativne naravi. Pojavljuju se u prometu, u centru grada, u smještaju i lokalnom suživotu s turistima, u opterećenju infrastrukture, u svakodnevnom kontaktu s gostima. To su situacije koje se ne rješavaju ni Excel tablicom ni lijepim planom, nego iskustvom.

Operativa je presudna

Splitski turizam treba voditi netko tko razumije kako destinacija diše kada je pod pritiskom, netko tko poznaje teren i tko je radio na svim razinama turizma.

Ne smijemo zaobilaziti sektor privatnog smještaja niti se pretvarati da ne postoji, jer u praksi upravo on nosi najveći dio kapaciteta. Teorija je važna, ali operativa je presudna, a tek kada se spoje ta dva svijeta, Split može imati stabilan i održiv turistički razvoj.

Želimo li napraviti ozbiljan iskorak, moramo razumjeti turizam onako kako se on zaista odvija u praksi, na terenu, među ljudima.