Milijadre eura 'ulit' će se u projekte po obali od Istre do Dubrovnika; 'Bačićev zakon' olakšava investitorima ulaganje
Jesensko intenzivno najavljivano osnivanje Udruge investitora u hrvatski turizam uoči stupanja na snagu tzv. Bačićevih zakona, pa tako i onog o prostornom uređenju, nikad se nije dogodilo. nvestitori su, njih 18 s luksuznih tridesetak projekata, odustali od registriranja udruge koja se prvotno predstavljala kao Udruga investitora u elitni turizam. Njezina web stranica u izradi još je živa, ali jedan od inicijatora osnivanja udruge, Splićanin Vicenco Blagaić, kaže da je stupanjem na snagu paketa zakona ministra Branka Bačića potreba za njome nestala.
Podsjetimo, resorno ministarstvo Branka Bačića je u prvom tekstu prijedloga izmjena zakona išlo za time da se potpuno ukine mogućnost etažiranja u turističkim zonama, a onda je ustanovljen omjer 30:70, pri čemu manji dio otpada na dijelove koji se mogu etažirati. Investitori su smatrali da je i dalje riječ o neodrživom modelu, tražili 50:50 (u kojem se rezidencijalne jedinice određuju prema bruto površini, a ne prema broju kreveta), ali je u konačnici u zakonu ostao ugrađen najavljivani omjer. Ipak, utihnuli su i odustali od osnivačke skupštine udruge u najavi...
- Na kraju je dosta toga u zakonu, na neki način, prošlo O.K., pa nismo ništa dalje potezali. Usvojeni su neki amandmani koji su nas najviše mučili… Prošao je amandman koji kaže "tko god je imao UPU (Urbanistički plan uređenja) i lokacijsku dozvolu da se vodi po starom zakonu", a što je nama prihvatljivo. Većina nas to ima, pa nije bilo potrebe ići dalje s udrugom - kazao nam je Vicenco Blagaić, koji stoji iza velebnog projekta "Hrvatski san", u javnosti poznatijeg luksuznog resorta "Tri sestrice" u Dubrovačkom primorju, investiciji od gotovo milijardu eura o kojoj se govori zadnjih skoro dvadesetak godina.
Riječ je o golemom zemljištu od više stotina hektara smještenom na samom rubu Pelješca, kod mjesta Doli, koje je još od 1969. godine bilo planirano kao najveća turistička zona u tadašnjoj Jugoslaviji, no zbog nesređenih vlasničkih odnosa nitko nije želio ulaziti u investiciju - sve do Blagaića. U konačnici bi projekt trebao objedinjavati sedam hotela s 400 smještajnih jedinica, 500 apartmana, sportske sadržaje, marinu za megajahte, teren za golf s 27 rupa, 220 vila, dućane, restorane, barove, galerije...
- Konkretno, moj projekt ima omjer 50:50, ali problem je bio što su mnogi ljudi uložili novac, napravili projekte, angažirali arhitekte, a u mojem slučaju i radili ceste, a onda vam netko kaže: "Ne može tako" i u hodu mijenja pravila. Svi mi koji imamo UPU i lokacijsku zadovoljni smo, prihvaćen je amandman koji nas je najviše mučio i za sada nismo ništa dalje poduzimali u pitanju udruge. Nadamo se da se zakon dalje neće mijenjati nagore za investitore – kaže Blagaić, dodajući da je novi zakon, po njegovu mišljenju, "realan u svim smjerovima".
Uz to drži da se u javnosti neopravdano sumnja u poteze investitora u turističkim zonama gdje, sve da to i žele, ne mogu napraviti ništa loše jer su zakonski okviri jasni i striktni. Prema njegovu mišljenju, svi problemi gradnje na obali koncentrirani su u žutim, stambenim zonama gdje se radi svašta jer nitko ne gleda prostorne planove.
U nepostojećoj udruzi, čije je osnivanje bilo najavljivano koncem prošle godine, okupili su se domaći i međunarodni ulagači u hotelijerstvo, resorte, golf terene i marine, predstavljajući se kao širok i snažan investitorski bazen s projektima koji generiraju značajnu ekonomsku, razvojnu i zapošljavačku vrijednost za Hrvatsku, a čiji se projekti procjenjuju na 4,8 milijardi eura kumulativne vrijednosti.
Konkretno, riječ je o projektima Medine Resort u Rogoznici, Katarina Monumenti u Puli, Kalebova luka resort u Rogoznici, Šipkova bay na Šolti, uvala Smrka na Braču, Terra Istriana Iz Umaga, Prim Bay Resort iz Primoštena, Marina Resort iz Cavtata, Cesarica na Karlobagu, uvala Livka na Šolti, Zelena punta na Ugljanu, dubrovačke Tri sestrice, poluotok Rakotina na Šolti, Pologrina u općini Dubrovačko primorje, Hotel i rezidencije Luxor, TZ Stari Trogir, projekt Orišac u Splitu te aktivni projekti tvrtke Dalmatie grupe i Triumphus hotela.
U Udruzi "Spasimo male obiteljske iznajmljivače" analizirali su, prema javno dostupnim podacima iz 2025., najavljene investicije ulagača iz na kraju ipak neregistrirane udruge, došavši do zaključka da se svega deset od najavljenih tridesetak investicija odnosi na ulaganja u hotelske resorte, dok su ostale investicije isključivo vezane uz izgradnju i prodaju etažiranih nekretnina ili informacije nisu dostupne online.
"U analiziranih 10 ‘luksuznih hotelskih resorta‘, polovica kojih ima status "projekta od strateškog interesa za RH" predviđeno je ukupno 14.050 novih turističkih postelja, od čega će svega 3568 biti u sklopu hotela (25 posto), dok je preostalih 10,758 (75 posto) predviđeno za etažiranje i prodaju (apartmani, vile, rezidencije itd.)
Navedeni objekti uglavnom predviđaju i koncesiju na pomorskom dobru, za plažu i za nautički turizam (1155 novih vezova). Tri projekta uopće nisu turističke namjene, već se radi isključivo o nekretninama za prodaju (zgrade sa stanovima/apartmanima, samostojeće vile s bazenima) i nije jasno kakve to veze ima s elitnim turizmom, a samo jedan od tih investitora gradi više od 200 ‘stambenih‘ jedinica za prodaju na više lokacija", kažu u udruzi "Spasimo male obiteljske iznajmljivače".
Primijetili su i da su se investitori iz neregistrirane udruge predstavili kao najznačajniji domaći i međunarodni ulagači u hotelijerstvo, resorte, golf terene i marine, ali i da "među tim investitorima u elitni turizam nema nijedne od velikih turističkih kompanija koje desetljećima uspješno predvode hrvatski hotelijerski sektor i kontinuirano podižu letvicu kvalitete hrvatskog turizma".
Slijedom navedenog, komentiraju i podatak iz njihova priopćenja o "4,8 milijardi eura kumulativne vrijednosti", pa se pozivaju na vlastitu analitiku, navodeći da "procijenjena vrijednost investicija za najveće hotelske resorte tek prelazi dvije milijarde eura (što nije malo, ali nije ni blizu navedenog)".
U nastavku donosimo, prema javno dostupnim podacima, popis najavljenih projekata gradnje turističkih kapaciteta na Jadranu, koje planiraju graditi spomenuti investitori.
Medine Resort, Rogoznica
Investitor: Franjo Pašalić, Marina Frapa
Vrijednost: 300 milijuna EUR
Status: Strateški projekt RH
Pored Marine Frapa gradi se luksuzno turističko naselje s 1100 kreveta: 330 u hotelskoj zgradi, od čega samo 128 u hotelskim sobama, a ostalo je 40 "rezidencijalnih apartmana", te preostalih 770 kreveta u "rezidencijama", tj. apartmanima u višestambenim zgradama i 15 vila s bazenima. Resort Medine prostire se na površini od 12 hektara i obalnoj liniji dugoj 470 metara, uključujući i 1,2 hektara plaže u koncesiji. Planira se zapošljavanje 1000 radnika u naselju od oko 1000 stanovnika.
Kalebova luka Resort, Rogoznica
Investitor: Investicijski fondovi iz Estonije
U prvoj fazi gradnje predviđen je hotel s 4 do 5 zvjezdica, koji će imati 64 sobe (128 kreveta) i brojne druge sadržaje, a u preostale dvije faze gradit će se još jedan hotel i devet samostojećih vila. Za sada je nepoznato koliki je dio kapaciteta predviđen za etažiranje i prodaju.
Resort "Secret Bay Project", uvala Šipkova-Maslinica, Šolta
Investitor: Evaco grupa za investicijski fond s Mauricijusa
Vrijednost: 40 milijuna eura
Gradi se "disperzirani sklop od 82 hotelska suitea", svaki veličine od po 120 kvadrata, 21 hotelski apartman, pet luksuznih vila, što ukupno uključuje 360 kreveta. Hotelski smještaj obuhvaća 125 kreveta, dok je preostalih 235 u etažiranim objektima za prodaju koji se već oglašavaju kao "luxury homes".
"Secret Šolta je kolekcija luksuznih vila i apartmana na Šolti. One su smještene u osamljenoj oazi na rubu uvale Šipkova s pogledom na blistavo Jadransko more. Ove vile pružaju svu udobnost i privatnost kroz luksuz, inovaciju i integraciju u njihovo prirodno okruženje. Projektirao ih je tim hrvatskih i francuskih arhitekata koji su udružili svoja znanja i vještine kako bi revolucionirali koncept luksuznog življenja. Ovo je vaša prilika da sebi poklonite komadić raja na Šolti", navodi se na web stranici Evaco grupe za prodaju nekretnina u "luksuznom šoltanskom utočištu".
Smrka Bay Resort&Marina, Nerežišća, Brač
Investitor: Consilium Expert Group, Srbija (tzv. "srpski kraljevi šećera" u suradnji s tvornicom "Sardina")
Vrijednost: 300 milijuna eura
Lokacija: Netaknuta priroda uvale Smrka, nedaleko od Nerežišća (mjesto snimanja filma "Osmi povjerenik"). Prema projektu započetom za načelnika Lovre Kuščevića, gradi se hotelski resort kapaciteta 1250 kreveta i marina za nautički turizam (dozvoljeno 150 vezova od planiranih 400). Hotelski resort najavljuje 875 kreveta u hotelu (70 posto) i 375 (30 posto) u luksuznim vilama. Nije poznato koji udio smještajnih jedinica je planiran za etažiranje.
Prim Bay Resort, Primošten
Investitor: M. L. Bay Development
Vrijednost: 120 milijuna eura
Status: Greenfield investicija
Nasuprot grada Primoštena, ispod kipa Gospe od Loreta, na području prethodno definiranom kao T3 zona (autokamp) površine oko 140.000 četvornih metara, planira se gradnja turističkog naselja s 1170 kreveta, od čega hotel s 5 zvjezdica i 250 soba, te 112 apartmana u rezidencijalnim zgradama i 29 luksuznih vila i te zabavni centar.
Na zahtjev investitora izvršena je prenamjena prostora i dopuštena gradnja viših građevina od dozvoljenih propisima UPU-a. Rezidencije su već u prodaji, moguća je predbilježba. Investitor projekta je austrijski financijaš Christoph Traunig, ujedno izvršni partner u tvrtki St. Stephan Capital Partner i član Vijeća Narodne banke Austrije, koji je prema pisanju Poslovnog dnevnika na Jadranu već sudjelovao u velikim investicijskim projektima kao što su Radisson Blu Split, Falkensteiner Punta Skala, Kempinski Adriatic, Jadranski luksuzni hoteli.
Marina resort, Cavtat
Investitor: Marina Cavtat&Resort d.o.o. Dubrovnik
Vrijednost: 120 milijuna eura
Status: Strateški projekt RH, greenfield investicija u općini Konavle
Projekt predviđa izgradnju hotelskog resorta u kategoriji 5 zvjezdica turističke namjene, koji će imati 260 smještajnih jedinica, odnosno oko 900 kreveta i oko 400 zaposlenih. Hotel 5 zvjezdica s 80 dizajnerskih soba (160 kreveta), marina sa 135 vezova (cca 800 ljudi), te rezidencijalno naselje s cca 740 kreveta. Rezidencije se već naveliko reklamiraju i prodaju.
Terra Istriana, Umag
Investitor: Terra Istriana Umag d.o.o. (partner Dunya Development GMBH, Beč)
Status: Strateški projekt RH
Na prostoru stare tvornice cementa planirana je gradnja turističkog naselja koje se sastoji od "ribarskog sela" s kućicama u istarskom stilu, dva hotela 5 zvjezdica i nautičke marine s 200 vezova. Ukupni kapacitet turističkog naselja (bez marine) procijenjen je na 2270 kreveta, i to: boutique seaside hotel 5 zvjezdica od 280 postelja i ukupne bruto površine od 15.926 m2; suit and congress hotel 5 zvjezdica od 432 postelje i ukupne bruto površine od 20.680 m2; boutique ecco wellnes hotel 5 zvjezdica od 180 postelja i ukupne površine od 13.766 m2; apartmanski objekti od 742 postelja ukupne bruto površine od 41.332 m2; vile od 252 postelje ukupne bruto površine od 12.271 m2; vile s bazenima (M1-4) 5 zvjezdica ukupne površine od 11.200 m2. Ostali objekti - klub, restoran, recepcija, uprava i garaže ukupne su površine 8964 m2.
Hrvatski san/Tri sestrice, Dubrovačko primorje
Investitor: Vicenco Blagaić za grupu ulagača
Vrijednost: 920.000.000 eura
Status: strateški, greenfield investicija
Na površini od 260 ha gradi se zatvoreni luksuzni resort (na prostoru od 40 ha) ukupnog kapaciteta 4.100 kreveta raspoređenih u devet hotela. Uključuje i 221 vilu, 500 apartmana, golf teren s 27 rupa, marinu za mega jahte s 400 vezova, a tu su i brojni dodatni sadržaji poput restorana, barova, galerija, muzeja i sportskih sadržaja (u investicijskom prospektu Sotheby‘s spominje se i 400 rezidencija u 6 brendiranih hotela). Projekt se prostire uz osam kilometara obale za koju investitor namjerava zatražiti zatvorenu koncesiju. Vjerojatno je u pitanju prvi hrvatski projekt koji je započeo "prodajom nekretnina na neviđeno", još 2010. godine.
Zadnjih dvadesetak godina Blagaić se u javnosti, zbog svojih megalomanskih ideja, znao suočavati i s podsmijehom. Za jedne vizionar, za druge kralj maketa, sada je, tvrdi, nadomak realizacije životnog projekta. Ranije je izjavljivao kako su za vile i apartmane zainteresirani najbolji svjetski sportaši i slavne osobe. "Hrvatski san" je okarakterizirao kao prvo potpuno zatvoreno naselje u Hrvatskoj, strogo čuvano i s velikim naglaskom na sigurnost.
U drugom nastavku donosimo ostatak popisa investicija i ulagača u "elitni turizam na Jadranu".
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....