U luksuznoj novogradnji u centru Zagreba dovoljno za jedan četvorni metar stana, a na udaljenosti manjoj od sat vremena vožnje od središta Zagreba za cijenu tog kvadrata gotovo kupite cijelu kuću!
Malo karikiramo, ali pripremajući temu o cijenama nekretnina u Zagrebu i (bližoj ili nešto udaljenijoj) okolici te detaljno proučavajući oglasnike agencija, internetskih oglasnika i pretraživača, Informacijski sustav prostornog uređenja (ISPU) Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, kao i u razgovorima sa stručnjacima i "običnim" kupcima, doista možete naići na informacije koje svjedoče o značajnom raskoraku cijena nekretnina u i oko metropole.
Ne treba previše mudrosti za takav zaključak, složit ćemo se, jer o učestalim migracijama, osobito mladih obitelji s djecom, iz Zagreba prema naseljima u okolici – obično prometno dobro povezanima s metropolom, ali sa znatno povoljnijim cijenama kvadrata i kvalitetnijim životnim uvjetima – mediji svakodnevno izvještavaju.
Tema o cijenama stanova, kuća i zemljišta u Hrvatskoj uopće je neiscrpna, ali kada se stavite u kožu kupca koji pretražuje oglase tražeći najbolji način za riješiti stambeno pitanje sebi i svojoj obitelji, znaju to mnogi koji su se našli u toj situaciji, nije zgorega kraj sebe imati pokoji aspirin.
BORO VUJOVIĆ
Svakodnevno smo bombardirani nezaustavljivim rastom cijena nekretnina, a da taj trend neprestano bilježi uzlaznu putanju svjedoče i najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS) za drugo tromjesečje ove godine, prema kojima su cijene stambenih objekata u Hrvatskoj u drugom kvartalu 2025. godine skočile u odnosu na prvo tromjesečje za 4,4 posto, a na godišnjoj razini (isto razdoblje 2024. godine) za čak 13,2 posto.
Prema Eurostatu, Hrvatska je u drugom tromjesečju 2025. zabilježila treći najveći rast cijena nekretnina u Europskoj uniji u odnosu na prethodni kvartal, odmah iza Portugala i Luksemburga, a na godišnjoj razini veći rast od nas imaju samo Bugarska, Mađarska i Portugal.
U hrvatskim razmjerima, Zagreb čak u tome nije ni najgori – na kvartalnoj razini porast je na području metropole iznosio 3,3 posto, a na godišnjoj razini 12,2 posto. Usporedbe radi, na Jadranu je taj rast bio na kvartalnoj razini 5,2 posto, a na godišnjoj 12,3 posto, dok su zapravo "briljirali" gradovi i općine iz ostatka Hrvatske (kategorija "ostalo") gdje su između dva tromjesečja cijene stambenih objekata porasle za 5,6 posto, a na godišnjoj razini čak 18,2 posto.
Naši sugovornici – Boro Vujović, osnivač, vlasnik i direktor Operete, jedne od najvećih zagrebačkih i domaćih agencija za nekretnine koja pokriva pet posto tržišta nekretninama, te Saša Perko, magistar inženjer građevinarstva, vlasnik i direktor u DOMinvest grupi iz Zagreba – ističu upravo činjenicu da Zagreb nije najskuplji grad u Hrvatskoj kada su u pitanju cijene stanova.
– Zanimljivo je da Zagreb zapravo nije najskuplji grad u Hrvatskoj – u prosjeku su skuplji Split i Dubrovnik, gdje se cijene stanova kreću i više od 5000 eura po kvadratu, dok su u Zagrebu u prosjeku između 2900 i 3300 eura – ističe Saša Perko, dok Boro Vujović navodi kako je Zagreb negdje na desetom mjestu u zemlji po skupoći nekretnina, a ispred njega su, osim spomenuta dva grada, još i Opatija, Rovinj, Makarska…
KOLIKO PARA TOLIKO I MUZIKE
Kako bilo, u ovom vodiču u kojemu ćemo na temelju analiza stručnjaka i naših pregleda oglasa pokušati dati nekakvu okvirnu sliku cijena nekretnina (stanova, kuća, zemljišta) u Zagrebu i okolici, treba imati na umu činjenicu da na pitanja poput onih isplati li se više kupiti kuću ili stan, je li bolje kupiti stan u novogradnji ili stariji stan, je li isplativije kupiti gotovu kuću ili graditi novu – odgovor možete dati isključivo vi.
– Ovisi koju cijenu ste spremni platiti – reći će kratko Boro Vujović, dok Saša Perko na upit što bi savjetovao mladoj obitelji, primjerice, onoj s dvoje djece, koja razmišlja o kupnji nekretnine u Zagrebu ili izvan njega, odgovara:
– Vrlo mi je teško iz ove pozicije, dok nemam pozadinu i kontekst u kojoj se ta obitelj nalazi, dati neke savjete. Mislim da ne postoji univerzalan, najbolji odgovor. Svakako je bitno razmisliti koje su realne potrebe i mogućnosti pojedine obitelji što se stanovanja tiče. Ne trebamo svi živjeti u centru Zagreba ako si to ne možemo priuštiti. Mnogi moji prijatelji žive u mjestima izvan Zagreba, tamo su prošli jeftinije što se tiče cijene zemljišta, kuća ili stanova, a konzumiraju sve što im Zagreb nudi.
Nekome je bitnija priroda i mir, netko voli užurbani tempo života. Drugima je bitnije to da su blizu društvenih aktivnosti i sadržaja za sportske aktivnosti pa prema tome biraju životnu destinaciju. Moj je savjet da svatko nađe nešto što voli, gdje se vidi i da živi u skladu sa svojim mogućnostima. Danas je to osobito važno kad su cijene stanova vrlo visoke – kaže Perko. I te će cijene, kako se slažu naši sugovornici, vjerojatno nastaviti rasti sve dok postoji potražnja koja je u nas još uvijek veća od ponude.
U ovom prikazu nastojali smo uz pomoć naših sugovornika te ostalih izvora doći do prosječnih cijena stanova u Zagrebu i okolici u novogradnji, starijoj gradnji, kao i cijena kuća te zemljišta, u rasponu od onih najluksuznijih do umjerenih, to jest (naj)skupljih i najjeftinijih, po različitim zagrebačkim kvartovima i okolnim mjestima. Naravno, ponovno naglašavamo, uz ogradu kako pojedinačni primjeri koje smo pronašli u različitim oglasima govore da potraga nije nimalo laka, da cijene ponude mogu biti doista ekstremne i da za cijenu jednog manjeg stana u nekom udaljenom zagrebačkom kvartu možete kupiti solidan (stariji) stan bliži centru Zagreba. Također, cijene ovise o tome ima li zgrada dizalo ili ne, u kakvom je stanju zgrada, je li obnovljena od stradavanja u potresu ili ne, i o još mnogo, mnogo toga, pa i osobnoj percepciji prodavača koji će lirskim opisom (pra)starog stana pokušati podići njegovu cijenu do neslućenih visina. Također, pokušavajući se osloniti na podatke ISPU-a Ministarstva graditeljstva, stručnjaci su upozorili kako treba voditi računa da se u kupoprodajnim ugovorima nerijetko (zbog izbjegavanja plaćanja većeg poreza) ne navodi stvarna cijena prodanog/kupljenog stana, pa s tim podacima treba biti oprezan.
LUKSUZNI STAN
Kada smo na početku naveli primjer luksuznog stana u centru Zagreba – da, istina je. U Donjem gradu, na području samog centra Zagreba, stan u novogradnji košta čak 15.000 eura po kvadratu! Ili, luksuzni trosobni stan od 131 četvornog metra na 4. katu novoizgrađenog Ban centra, u strogom centru Zagreba, na Trgu bana Jelačića, dođe 13.017,75 eura po četvornom metru. To je ukupno 2.200.000 eura!
Nasuprot tome, nasumičnim pregledom kuća u široj okolici Zagreba, u ovom konkretnom slučaju u četrdesetak kilometara udaljenim Križevcima, možete pronaći stariju obiteljsku kuću sveukupno za 18.000 eura. Kuća je doduše u derutnom stanju i potrebna joj je obnova, a i vrlo malo je izvjesno da će netko tko pikira na luksuzni stan u centru Zagreba poželjeti kupiti stariju kuću u Križevcima, ali samo donosimo raspon. I to onaj radikalni, jer, kako ponavljamo, vrlo je teško sugerirati nekome što će kupiti i u što uložiti kada je stambeno zbrinjavanje obitelji u pitanju.
Pregled ponude nekretnina u Zagrebu stoga krećemo upravo sa stanovima, a te cijene u prosječnim iznosima mogu varirati, ovisno o ponudi u oglasima pojedine agencije i ostalim izvorima. Primjerice, posljednji podatak koji je objavio Državni zavod za statistiku odnosi se na prvo polugodište 2025. godine i to samo za prodane nove stanove. Prema tim podacima, prosječna cijena po kvadratu prodanog novog stana u Zagrebu u prvoj polovici ove godine iznosila je 2958 eura.
Međutim, na portalu nekretnine.hr pronalazimo podatak kako je prosječna cijena stambenih nekretnina u Zagrebu (vjerojatno svih, jer se u njihovim oglasima za prodaju navode i kuće i novi te stari stanovi) u rujnu ove godine bila 3613 eura po četvornome metru (između 2406 eura do 4252 eura po kvadratu, ovisno o gradskom području). Iako visoke cijene i dalje drži centar grada, ima i nekoliko gradskih područja/kvartova koji mu po tome itekako pariraju.
NAJSKUPLJA JE TREŠNJEVKA
Sveukupno gledano, prema analizi nekretnina.hr, najskuplji prosječni kvadrat stambene nekretnine u rujnu u metropoli zabilježen je na području Trešnjevka – jug, a to su kvartovi Jarun, Knežija, Prečko, Vrbani, Horvati-Srednjaci te Gajevo, gdje je cijena četvornog metra u prosjeku iznosila 4252 eura. Odmah iza cjenovno slijedi Donji grad (uži centar Zagreba), s prosječnom cijenom od 3920 eura po kvadratu, dok su one na području Gornjeg grada – Medveščaka u prosjeku samo "mrvicu" niže: 3919 eura po četvornome metru. Usporedbe radi, prema nekretnine.hr, cijena kvadrata stambene nekretnine u centru Splita u rujnu je iznosila 4889 eura. U Zagrebu potom slijedi Trešnjevka – sjever (Stara Trešnjevka, Ljubljanica, Voltino naselje, Rudeš itd.) s cijenom od 3865 eura/m2, područja bliža centru grada poput Maksimira (3843 eura/m2), Trnja 3729/m2, ali i od gradskog središta udaljenijeg Stenjevca (zapadni dio grada – Špansko, Malešnica, Kustošija, Oranice, dio naselja Stenjevec) gdje je cijena kvadrata stana u prosjeku 3662 eura/m2.
Nasuprot njima, najpovoljnije cijene stambenog prostora pronašli su u prigradskom naselju Brezovica, gdje je prosječna cijena kvadrata 2406 eura/m2. Kvadrat ispod 3000 eura, prema ovoj analizi, imaju još samo Sesvete na istoku Zagreba (2706 eura/m2).
NOVA OBITELJSKA NASELJA
Boro Vujović i Opereta za potrebe našeg članka izradili su još detaljniju analizu, te su nam dostavili prosječne cijene stanova u novogradnji, starijoj gradnji, kao i prosječne cijene građevinskih zemljišta i kuća. Kada je u pitanju novogradnja, kaže Boro Vujović, u posljednjih nekoliko godina najveću ekspanziju novogradnje bilježe Novi Zagreb, posebno područja Laništa, Svete Klare i Blata, gdje su dostupne veće površine zemljišta i razvija se moderan stambeni fond. Značajna izgradnja prisutna je i u zapadnom dijelu grada – u Španskom, Rudešu i Prečkom te na istočnom, osobito u Sesvetama i Gornjoj Dubravi, koje postaju nova obiteljska naselja. Kada je u pitanju novogradnja, najveći interes vlada za stanovima veličine 50-70 četvornih metara i manje, s tri spavaće sobe, često još u fazi izgradnje.
A sada cijene novogradnje:
– Prema uvidu u aktualne oglase Operete, ali i cjelokupno tržište, najskuplje mikrolokacije u centru Zagreba, poput Tkalčićeve, Varšavske, Nove Vesi, Britanca i Ribnjaka, dosežu cijene od 9000 do čak 15.000 eura/m2. Riječ je o najekskluzivnijem segmentu zagrebačkog tržišta, s luksuznim novogradnjama, visokim standardom gradnje i ograničenom ponudom – ističe Vujović.
Iz Operete kao primjer navode cijene novih stanova od 60 kvadrata u strogom centru Zagreba – u Tkalčićevoj ulici, primjerice, takav stan ukupno košta 900.000 eura a u obližnjoj Novoj Vesi 610.000 eura. Visoke cijene drže i drugi dijelovi centra ili bližeg centra grada, poput Medveščaka, Šalate, Jordanovca, dijelovi oko Kvatrića i Srebrnjaka, ali i nešto udaljeniji Jarun, gdje se cijene stanova u novogradnji kreću između 5000 i 7500 eura/m2.
OBITELJSKI ŽIVOT
– To su kvartovi s jakim imidžem obiteljskog života, razvijenom infrastrukturom i dobrom povezanošću s centrom grada – ističe Vujović. Tako, primjerice, stan od 60 četvornih metara na Srebrnjaku stoji oko 372.000 eura. Na Ilici (Črnomerec), u području ni pola sata pješice udaljenom od Trga bana Jelačića, ističe se projekt Kuniščak s cijenama od 6500 eura/m2, gdje se nudi širok raspon stanova – od manjih investicijskih do većih obiteljskih, navode dalje iz Operete.
Ako, pak, želite novi stan, a raspolažete manjim budžetom, više ćete se okrenuti rubnim dijelovima grada, gdje su cijene novogradnje najniže.
– Ponajprije je riječ o naseljima Klara i Trokut, gdje se novi projekti razvijaju na povoljnijem zemljištu. Cijene se ondje kreću oko 3300 eura/m2, što znači da ukupna cijena stana od 60 m2 iznosi 198.000 eura – doznajemo od Bore Vujovića. Dakle, cijena je na tom području trostruko manja od one za novi stan iste veličine u centru grada.
Saša Perko tu još pridodaje i nešto udaljenije kvartove od gradskog središta, poput Žitnjaka, Trnave, Dubrave, gdje se cijene stanova u novogradnji mogu pronaći od 2800 do 3300 eura po kvadratu.
Kada je u pitanju starija gradnja, prestižne su još uvijek lokacije u centru grada, ali prema pojedinačnim oglasima vidi se i kako stanovi u kvartovima (malo) udaljenijima od gradskog središta, poput više puta spominjanih atraktivnih Jaruna, Trešnjevke, Maksimira ili Trnja, ne zaostaju puno.
– U segmentu starije gradnje, visoke cijene i dalje drži strogi centar Zagreba i to područja, primjerice, oko Ribnjaka, Zrinjevca, Deželićeve, Tesline, Preradovićeve ulice, gdje se prosječne vrijednosti kreću između 5000 i 6300 eura/m2. To su lokacije s dugoročnom potražnjom i zgradama koje često imaju arhitektonsku vrijednost te zadržavaju stabilnu cijenu unatoč starijem datumu gradnje – ističe Boro Vujović, te kao primjer navodi stariji stan od 60 četvornih metara na Ribnjaku, dakle u samom centru grada, koji se prodaje po ukupnoj cijeni od 381.000 eura. To je gotovo upola jeftinije od samo nekoliko stotina metara udaljene Nove Vesi i stana u novogradnji iste veličine.
GRADSKI KVARTOVI
U gradskim kvartovima poput Medveščaka, Šalate, Tuškanca, Trnja, Trešnjevke i Jaruna, cijene stanova u starijoj gradnji kreću se u prosjeku između 3500 i 4500 eura po četvornom metru, ovisno o stanju zgrade, uređenosti i mikrolokaciji. Niže cijene opet treba tražiti po rubnim i udaljenijim dijelovima grada, od Žitnjaka, Dubrave, Rudeša, Vrapča – Podsuseda i Stenjevca, gdje se prosječne vrijednosti kreću od oko 2450 eura po četvornome metru, ali ovisno o uređenosti, opremljenosti, sobnosti i drugim faktorima mogu doseći i do 3700 eura po kvadratu.
– Jedan od najtraženijih kvartova u Zagrebu je trenutačno i Središće, gradska četvrt iza Muzeja suvremene umjetnosti u Novom Zagrebu. Cijene kvadrata ondje se kreću u prosjeku od 4000 do 5000 eura, ali se penju i iznad toga za novogradnje. Riječ je o području koje je urbanistički sređeno, ima odličnu prometnu povezanost (autobusi, tramvaji), tako da iz tog kvarta do Glavnog kolodvora, i uz najveću gužvu, praktički možete stići za deset minuta. U toj je četvrti i američki vrtić, američka škola te američki fakultet, u blizini je veći trgovački centar, jezero Bundek, ali i izlaz iz grada, tako da je to sad jedna "top-priča" o kvartu koji nije u gradskom središtu, ali je vrlo atraktivan – otkriva još Boro Vujović.
Općenito gledano, kada uzmemo u obzir cijene stanova u novogradnji, starogradnji, cijene građevinskih zemljišta i kuća, on otkriva što kupci u Zagrebu najviše traže. Govorimo generalno, jer smo o potražnji za najčešćim modelom novogradnje već nešto prethodno rekli.
– Najveća potražnja je za stanovima površine od 50 do 70 četvornih metara, čak i manjih, od 35 do 60 kvadrata, s jednom do dvije spavaće sobe i, po mogućnosti, osiguranim parkirnim mjestom. Kupci preferiraju armiranobetonske zgrade novije gradnje te blizinu javnog prijevoza i osnovnih sadržaja – otkriva Boro Vujović, pa tako među današnjim kupcima nekretnina interes vlada ponajviše za kvartove s razvijenom infrastrukturom i dobrom dostupnošću škola i vrtića, poput Trešnjevke, Jaruna, Španskog, Maksimira i Novog Zagreba. Istodobno raste interes za kuće i zemljišta u okolici Zagreba, osobito u Sesvetama, Dugom Selu, Zaprešiću i Svetoj Nedelji, gdje se za isti iznos može dobiti više prostora i mirnije okruženje – kaže Boro Vujović o temi koju ćemo nastaviti upravo pregledom cijena zemljišta i kuća u metropoli i njezinoj neposrednoj (i nešto udaljenijoj, ali cjenovno prihvatljivijoj) okolici.
DETALJNA ANALIZA
Ovoj detaljnoj analizi cijena stanova po kvartovima svakako moramo dodati još nekoliko primjera na koje smo naišli u oglasima i koji svjedoče zašto velik broj mladih obitelji doslovno bježi iz Zagreba. Ne samo u rubnim dijelovima Zagreba, nego i u nešto bližoj okolici (Velika Gorica, Dugo Selo itd.), cijene stanova čak i u novogradnji neusporedivo su niže od onih u Zagrebu. Na primjer, u 18 kilometara udaljenoj i prometno izvrsno povezanoj Velikoj Gorici potpuno novi stan s terasom možete kupiti po cijeni od 2505 eura po četvornome metru, pa za stan od 95 kvadrata trebate izdvojiti 238.000 eura. Ili, u tridesetak kilometara udaljenom od Zagreba Svetom Ivanu Zelini stan u novogradnji možete pronaći za 2074 eura po četvornome metru, pa će vam za četverosobni stan od 94 kvadrata trebati 195.000 eura. U još bližem Dugom Selu stan u novogradnji moguće je pronaći po 2471 euro po četvornome metru, pa stan od 87 kvadrata, četverosoban, s parkirnim mjestom, možete dobiti za 215.000 eura.
Za to vrijeme u oglasima za područje Zagreba čitate ovo: dvosoban stan od 54 kvadrata u razvikanom Prečkom, znači izvan gradskog središta, izgrađen 1976. godine, prodaje se po cijeni od 300.000 eura ili 5556 eura po četvornome metru! Ili, garsonijera od 26 kvadrata u Maksimiru za 4000 eura/m2, odnosno ukupna cijena 104.000 eura. Za nasmijati se, ali istinito – stan na Borongaju (kvart izvan gradskog središta, gradska četvrt Peščenica – Žitnjak), dvosoban, ravno 51,45 kvadrata, po svemu sudeći u zgradama zvanima "limenke" jer se u oglasu navodi da je riječ o izgradnji "prije 1968. godine". Kat je peti (ne piše ima li lift, vjerojatno nema), grijanje na plinske peći, a cijena, prava sitnica – 3627 eura po kvadratu ili ukupno 185.000 eura! Ptičice koje tamo pjevaju sigurno se isto tako dobro čuju i iz znatno povoljnijih i zelenijih stanova "zagrebačkog prstena".
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....