Na portalu e-Savjetovanje s javnošću na Prijedlog zakona o prostornom uređenju stigao je ukupno 1671 komentar. Prijedlog zakona o gradnji dobio je 1231 komentar. Dakle, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine svojim zakonima izaziva pravu lavinu negodovanja ili reakcija onih koji misle da dobronamjernim savjetom mogu nešto postići. To pak govori kako spomenuti zakoni donose dalekosežne promjene u našoj svakodnevici.
Najviše se pisalo o Zakonu o prostornom uređenju, a u središtu primjedbi bilo je da se protivno Ustavu RH smanjuju ovlasti gradova i općina. Država bi kao strateške projekte mogla uplanirati sunčane elektrane, o čijem smještaju bi mogli odlučivati i privatni investitori. Lokacije za priuštivo stanovanje mogle bi biti unutar i izvan naselja, u neizgrađenim ili zapuštenim poslovnim ili proizvodnim zonama (brownfield) koje su lokalnim planovima predviđene za gospodarski razvoj.
Jedna od temeljnih ovlasti jedinica lokalne samouprave po Ustavu RH je da zadovoljava potrebe građana po pitanju uređivanja prostora. Podsjetimo što Ustav kaže:
"Jedinice lokalne samouprave obavljaju poslove iz lokalnog djelokruga kojima se neposredno ostvaruju potrebe građana, a osobito poslove koji se odnose na uređenje naselja i stanovanja, prostorno i urbanističko planiranje."
Želja zakonodavca je, kako su objasnili iz ministarstva Branka Bačića, da se promjenama Zakona o prostornom uređenju stane na kraj nekim od ključnih problema u našem urbanizmu. Vlasnici manjinskih parcela nerijetko ucjenjuju astronomskim cijenama i stvaraju probleme razvoju i prostornom uređenju. Zbog toga se radi tzv. točkasti ili katastarski urbanizam po mjeri investitora kakvom desetljećima svjedočimo.
Istina je i da postoje neaktivne poslovne zone, koje su u prostornim planovima bile preambiciozno planirane, ili je riječ o "betonskim spavačima" iz vremena nekadašnjega gospodarskog razvoja koji već desetljećima propadaju.
Skupi splitski POS
Kad je riječ o povoljnom stanovanju, u gradovima nerijetko nedostaje takvih površina, a gradske vlasti "maze" investitore koji grade preskupe stanove. Dovoljno se sjetiti da Split nije već deset godina gradio stanove POS-a. A tamo gdje jest, kao na terenu bivše "Jugoplastike", bili su 300 DEM skuplji po kvadratu nego u Zadru jer je Grad sklopio deal sa Željkom Kerumom i Zvonkom Kotarcem koji su bili vlasnici parcela. Također, POS je bio skuplji i na Kili jer je sudjelovala poduzetnica Marina Wallner.
Ali, tamo gdje postoji pritisak stranog kapitala na što veću eksploataciju prostora, kao i domaćih tajkuna koji gledaju da što jeftinije dođu do zemljišta, pozivi na oprez su opravdani. Uostalom, kad uzmemo Split za primjer, tad možemo podsjetiti da je upravo najgore bilo kad je grad imao najmanje ovlasti u prostornom planiranju, izdavanju dozvola i kod izrade planova.
Neke stvari iz predloženog zakona kojim bi se umanjila dosadašnja prava gradovima i općinama, a investitorima povećale mogućnosti da proguraju projekte, podsjećaju na najcrnje razdoblje splitskog urbanizma.
Tada je Županija izdavala građevinske dozvole. Urbanistički zavod Dalmacije je 1993. prvo pretvoren u dioničko društvo, da bi koju godinu kasnije bio ukinut. Arhitekti su pokupili dio dokumentacije i planova koje je radio Zavod pa su otvorili privatne urede. Investitori su financirali izradu ozloglašenih urbanističkih planova koji su uzrokovali trajnu štetu na Žnjanu i Pazdigradu. Gradske službe preuzele su provođenje javnih rasprava i udarale su pečate na planove koji su bili dogovoreni s novopečenim investitorima.
Odnosi politike i poduzetnika bili su takvi da je interes za oplodnjom kapitala bio ultimativno mjerilo, što je u prostoru Splita imalo razorne učinke. Gradski poglavari pravdali su takvo postupanje govoreći da "život ne može čekati" ili "ne možemo kočiti investicije tromom administracijom".
Elitno naselje na septičkoj jami
Na taj način je izgrađeno "elitno" naselje Pazdigrad koje nije imalo riješen kanalizacijski ispust, već je bilo spojeno na septičku jamu hotela "Zagreb". Hotelska cijev je bila prekratka za toliku količinu fekalija koje su se zadržavale uz more. Po zahtjevu "Dal-koninga" gradska vlast je prije tri desetljeća mijenjala GUP radi privremenog kanalizacijskog ispusta Žnjan-Pazdigrad. "Dal-koning" je zahvat financirao s 30 posto, a najviše mu je trebao zbog zgrada koje su gradili.
Bivši doministar prostornog uređenja Zlatko Uzelac je u to vrijeme kazao da investitori kao "Dal-koning" grade na mjestima gdje ne postoji sređena komunalna infrastruktura, a da im Grad mora naknadno iz džepova poreznih obveznika osigurati infrastrukturu.
Također, bivši gradski vijećnik Zoran Kastropil rekao je da Grad odgađajući komunalne pristojbe poduzetnicima zapravo beskamatno kreditira investitore za gradnju stanova koje prodaju na tržištu. Iako su investitori bili dužni platiti infrastrukturu, s odgodama plaćanja i obročnim uplatama događalo se da stanovi budu izgrađeni, a da infrastruktura postoji samo na papiru. Prijedlog Zakona o prostornom uređenju u nekim stvarima ne predviđa ništa bolje. Postupak počinje time da investitor iskaže interes za gradnju, u skladu s prostornim planom, na građevinskom području koje nije opremljeno osnovnom infrastrukturom.
Ako jedinica lokalne samouprave u roku dvije godine od iskaza interesa ne donese urbanistički plan uređenja, ili područje za koje je donesen urbanistički plan uređenja ne opremi osnovnom infrastrukturom, smatrat će se da je investitor uspješno dokazao da može biti investitor.
Sredstva koja investitor uloži u projektnu i ostalu dokumentaciju, kao i za financiranje izgradnje infrastrukture, umanjila bi se od komunalnog doprinosa koji je dužan platiti. Ako to ne bi bilo dovoljno, smanjila bi mu se se i komunalna naknada.
Povrh svega, jedinica lokalne samouprave dužna je riješiti imovinskopravne odnose na području za koje je investitor iskazao interes za gradnju. Lokacijsku i građevinsku dozvolu investitoru izdaje Ministarstvo.
U medijima se često opravdano prigovara da patimo od pretjerane papirologije, nebrojeno puta se kritiziralo zakone i tromu administraciju koja presporo izdaje dozvole. Povodom takvih "brzinskih" zahtjeva investitora prije više od 20 godina u "Slobodnoj" je izašao naslov "Milijuni ne mogu čekati proceduru". No, što je s onima koji nemaju milijune?
Kako je ovih dana rekao urbanist i arhitekt Tihomir Jukić, investitori sami po sebi nisu problem, jer bez kapitala nema razvoja, ali ključno je pitanje kako taj kapital usmjeriti tako da doprinese kvaliteti života i stvaranju novih gradskih vrijednosti.
- Zakon o prostornom uređenju trebao bi govoriti o tome kako štititi, planirati i razvijati prostor, a ne samo kako što brže realizirati projekte. Danas se rasprava vodi gotovo isključivo oko brzine, a ne oko sadržaja i vizije - upozorava Jukić.
Kao instrument kojim bi se poboljšala realizacija projekata i podigao standard za uređenje prostora predviđa se urbana komasacija.
To je postupak spajanja čestica građevinskog zemljišta u jednu cjelinu. Ta objedinjena površina se zatim dijeli na građevne i katastarske čestice u skladu s urbanističkim planom uređenja ili urbanističkim projektom. Komasacija se provodi s ciljem uređenja građevinskog zemljišta, kako bi se dobili urbanistički uređeni prostori za šetnice, zelene površine i za smještaj građevina, uz istodobno rješavanje imovinskopravnih odnosa.
Urbana komasacija i vlasnička prava
Na kritike iz oporbe kako će mali ljudi ostati bez djedovine zbog interesa krupnog kapitala, ministar Branko Bačić je uzvratio kako urbana komasacija nije izvlaštenje, već preraspodjela zemljišta.
- Urbana komasacija ne podrazumijeva automatski i izvlaštenje, već je riječ o pravnom alatu. Kroz novi se zakon predlaže da će se, ako pedeset posto plus jedan vlasnik podnese zahtjev, provoditi urbana komasacija. Nju će provoditi ili povjerenstvo na razini države ili povjerenstvo na razini jedinice lokalne samouprave - kazao je ministar Branko Bačić.
Ovo nije prvi put da se uvodi urbana komasacija. Pokušalo se sa Zakonom o prostornom uređenju i gradnji još 2007., ali komasacija nije zaživjela. Gradovi i općine nisu pokazali interes. Više interesa bilo je među građevinarima. Splitski investitor Ivo Ora je 2009. predložio izmjenu zakona na način da svi osnovni prostorni planovi podliježu komasaciji.
Po njegovu prijedlogu, povjerenstvo ili neko drugo stručno tijelo koje bi odredio Grad donijelo bi odluku o cijeni zemljišta na određenoj parceli koja bi se primijenila za sve vlasnike koji imaju manje od 20 posto parcele. Projekt bi išao u realizaciju. Investitor bi deponirao novac u visini procijenjene vrijednosti namijenjen eventualnom nezadovoljnom vlasniku. A vlasnik parcele bi u slučaju nezadovoljstva trebao tražiti veći iznos sudskim putem. Drugim riječima, investitori su gledali kako proći što jeftinije i brže pokrenuti projekte.
Bivša ministrica Anka Mrak Taritaš ukinula je 2014. urbanu komasaciju. Tvrdila je da kod nas urbana komasacija nije provediva zbog neriješenih imovinskih pitanja i neusklađenosti stanja na Katastru i Zemljišniku. Također, rekla je da se postupak komasacije nije mogao provoditi na područjima gdje vlasnici nisu htjeli dati svoja zemljišta.
- U zakonu možete imati koliko hoćete odredbi, ali ako ljudi ne žele provesti komasaciju, ako vlasnici zemljišta ne žele svoje zemljište dati u postupak komasacije, možete se slikati, da tako kažem - komentirala je svojedobno razloge ukidanja urbane komasacije Mrak Taritaš.
U zakonu iz 2007. je pisalo kako pravomoćnošću rješenja o urbanoj komasaciji prestaje vlasništvo i druga stvarna prava na zemljištu koje je predmet komasacije. Cilj je bio stvoriti nove, funkcionalnije čestice i urediti vlasničke odnose u skladu s novim prostornim planiranjem. Zemljišta koja su detaljnim planom uređenja namijenjena općoj uporabi prelazila bi u vlasništvo jedinice lokalne samouprave kao javno dobro.
Vedran Ivanković, profesor na Katedri za urbanizam i prostorno planiranje Arhitektonskog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu, upozorio je 2018. godine na probleme s urbanom komasacijom.
- Urbana komasacija nije bila provediva u velikim i većim gradovima, pogotovo ne u Zagrebu, u prvom redu zbog odstupanja od ustavnog načela zaštite građanskih prava, općeg stvarnopravnog uređenja, načela zemljišnoknjižnog prava i drugog - izjavio je za Jutarnji list.
Međutim, prema Bačićevu prijedlogu Zakona o prostornom uređenju, postupak za provođenje urbane komasacije mogao bi pred državnim povjerenstvom pokrenuti vlasnik, odnosno nositelj drugih stvarnih prava, čija površina predstavlja najmanje 51% površine na katastarskim česticama unutar komasacijskog područja. O provođenju urbane komasacije odlučilo bi se u neupravnom postupku, a onaj koji je nezadovoljan morao bi protiv odluke da se pokrene postupak komasacije pokrenuti spor pred upravnim sudom.
Brojni gradovi, strukovne udruge arhitekata i lokalni zavodi za prostorno uređenje uputili su na javnom savjetovanju primjedbe da prijedlog zakona predviđa prekratak rok od dvije godine za izradu prostornih planova uređenja (UPU), kao i kratak rok od pet godina za izradu novog GUP-a. I da će nastati pravni vakuum u slučaju da se planovi ne usvoje u tom razdoblju.
Što je s Korešnicom?
No, neovisno o tome, ima i drugačijih mišljenja. Prilikom javne rasprave za Izmjene i dopune splitskog GUP-a, iz Županije je stigla primjedba da su izrađivači predvidjeli izradu prevelikog broja UPU-a na području grada.
Iz Županije smatraju da se godinama postupci izrade takvih planova i njihova usvajanja razvlače pa je potrebno smanjiti njihov broj. Ali, iz Grada su odbili tu primjedbu s obrazloženjem kako je izdavanje dozvola na osnovu GUP-a, kao višeg plana uređenja, anomalija kakvu prakticira Split. Nasuprot tome poželjno je "pokriti" grad detaljnijim planovima nižeg reda (UPU) koji će dati preciznije smjernice za uređenje prostora.
Split doista sporo izrađuje urbanističke planove, ali treba li zbog toga odustati od njih i prepustiti kao u najgorim godinama devastacije sve u ruke investitora i banaka koje stoje iza njih?
Jedan od velikih prigovora bio je da se priuštiva gradnja iseljava iz gradova s prijedlogom zakona kojim bi se ona kao državni projekt mogla graditi u naseljima, ali i izvan njih. Istina je kako se po preporukama EU-a o priuštivoj stanogradnji treba izbjeći getoizaciju i raditi takve stanove zajedno s drugim lokacijama u gradu, kako se ljudi koji u njima žive ne bi osjećali uskraćeno.
No, kad su u pitanju turistički atraktivniji dijelovi Hrvatske i gradovi uz obalu, poput Dalmacije ili Istre gdje su nekretnine vrlo skupe, konkretno kad je u pitanju Split, onda valja reći da je relativno što znači periferija, a što središte grada. Povijesna jezgra Splita opustošena je od stanovnika zbog turizma, a izdvojeno područje poput Korešnice ne predstavlja "toplinski otok". Split bi za priuštivo stanovanje na Korešnici mogao dobiti od države 15 hektara, ali Grad ne pokazuje interes.
Ta izdvojena zona, koja je u Prostornom planu Splita građevno područje, zahvaljujući projektu aglomeracije s novim radovima dobiva u blizini infrastrukturu (vodu, kanalizaciju i oborinske vode) koju ranije nije imala. Ali, nema interesa da se tamo gradi predviđenih 1145 stanova. Prema arhitektonskom natječaju koji je proveden 2018., na tom području bile bi stambene zgrade dvokatnice i trokatnice, trgovački centar, crkva i uredno raspoređena mreža cesta. Ne bi trebalo provoditi urbanu komasaciju jer je zemljište državno. Međutim, Sveučilište ne želi graditi stanove za mlade znanstvenike, a niti Ministarstvo branitelja.
Andro Krstulović Opara je proveo arhitektonski natječaj, Ivica Puljak je donio UPU 2023., a pred kraj mandata pokušao je dogovoriti gradnju stanova s privatnim poduzetnicima, što se nije svidjelo Bačićevu ministarstvu.
Nasuprot Korešnici kao potencijalnoj lokaciji Puljak je kao mjesto za priuštivo stanovanje u prijedlog izmjena GUP-a ubacio Brodaricu, iako je to područje prometno opterećeno. Objavio je kako je u dealu s tvrtkom Manas na Mejašima dogovorio još 50 stanova.
Tomislav Šuta obećava priuštivu stanogradnju na Brodarici, Kamenu, Mejašima i Ravnim njivama. Premda je Korešnica izdvojena, svojedobno je to bio i Žnjan, a s nje se pruža pogled na Brački kanal, što bi rado iskoristili investitori kad bi im se dopustilo.
Najavljene izmjene zakona omogućile bi da država sama gradi priuštive stanove na Korešnici tako da je proglasi lokacijom od državnog značaja.
Ali, isto tako bi ovo područje država mogla predati u ruke privatnom investitoru kojem bi Grad plaćao projektnu dokumentaciju, oprostio komunalni doprinos i komunalnu naknadu. Nisu jasni kriteriji, od "više sile" (države) ovisi hoće li se neka lokacija proglasiti za onu od državnog značaja, ili će je država prepustiti investitoru. Nedavno je Marina Kovačević, predsjednica građanske inicijative "Split je naš", s obzirom na nedostatak inicijative Grada oko ovog područja, upitala Šutu - za koga je rezervirana Korešnica? Odgovor bismo možda već uskoro mogli doznati.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....