U Zagrebu ne možeš ni kupiti ni sagraditi manju privatnu kuću – ljuti se poznanik, rođeni Zagrepčanin, čovjek koji je gotovo čitav radni vijek proveo izvan Hrvatske. Sada mu je plan vratiti se sa suprugom u rodni grad, podići ovdje manje zdanje u koje će se moći vratiti. Ne trebaju mu velebni dvori, djeca ionako nemaju namjeru živjeti ovdje. Tek kućica s vrtom, manjim dvorištem, da može "na suncu popiti kavu".
Njegovo nezadovoljstvo najviše proizlazi iz toga što u potrazi za pristojnom kuć(ic)om koja ne bi bila toliko udaljena od gradskog središta, uglavnom nailazi na prodaju "kućerina" za koje ne zna "tko će u njima uopće živjeti". U obzir dolazi i zemljište za izgradnju kuće, međutim, prepričava, ako i pronađe lokaciju koja mu odgovara "na njoj je stara kuća u takvom derutnom stanju da je treba srušiti", a pitanje je, kaže, koliko će mu to dodatno uvećati troškove.
Zato će, kako sada stvari stoje, sa "zagrebačkog asfalta" na koji se u nekoj idiličnijoj verziji poželio vratiti, kao i većina ljudi s prosječnim primanjima koji se nađu u sličnoj situaciji, potegnuti put periferije ili još vjerojatnije izvan Zagreba. U neku bližu okolicu, poput Sesveta i obližnjih naselja, Dugog Sela, Zaprešića, možda Lučko, Stupnik…
Kada smo u prvom dijelu članka navodili cijene stanova u Zagrebu i okolici, kako u novogradnji, tako i onih starijih, ranije izgrađenih, kao i usporedbe po kvartovima te mjestima bližeg i daljeg "zagrebačkog prstena", naši sugovornici stručnjaci isticali su upravo rastući fenomen iseljavanja iz Zagreba u njegovu bližu ili dalju okolicu zbog "prekomjernog granatiranja" u cijenama zagrebačkih kvadrata.
Izgraditi vlastiti dom
Dok se neki Zagrepčani rado preseljavaju u veće i prostranije stanove u gradovima u neposrednoj blizini metropole i to na dobroj lokaciji, a cijena koju za svoj novi dom plaćaju upola je ili i trostruko jeftinija nego u nešto boljim zagrebačkim kvartovima, mnogo je onih kojima je sinonim za sviti gnijezdo – vlastita kuća. Ili, kupnja zemljišta za izgradnju kuće.
Uz pomoć naših sugovornika Bore Vujovića, osnivača, vlasnika i direktora Operete, jedne od najvećih zagrebačkih i domaćih agencija za nekretnine koja pokriva pet posto tržišta nekretninama, te Saše Perka, magistra inženjera građevinarstva, vlasnika i direktora u DOMinvest grupi iz Zagreba, kao i pretražujući oglase, u ovom dijelu članka predstavljamo cijene kuća i građevinskih zemljišta koje kupcima sigurno mogu biti od koristi ako požele kupiti ili izgraditi dom u Zagrebu ili okolici.
– Cijene obiteljskih kuća u Zagrebu znatno variraju, ovisno o lokaciji i kvaliteti gradnje. U gradskim četvrtima poput Šalate, Pantovčaka i Tuškanca (najuži centar grada, op.a.), kuće dosežu od 700.000 do 1.500.000 eura, dok se luksuzne vile penju i iznad te razine – iznosi Boro Vujović iz Operete. U širem gradskom pojasu (Trešnjevka, Maksimir, Špansko, Vrbani), dodaje on, prosječne cijene su od 350.000 do 650.000 eura, dok su na rubnim dijelovima Zagreba (Sesvete, Brezovica, Jakuševec) između 250.000 i 420.000 eura.
Napokon, dolazimo do onih najpovoljnijih varijanti, koje uglavnom uključuju prostor oko Zagreba.
– U okolnim gradovima su povoljnije cijene, a to se prije svega odnosi na Dugo Selo, gdje možete pronaći kuće između 150.000 do 350.000 eura, u Svetom Ivanu Zelini između 180.000 do 300.000 eura, Zaprešiću i okolici od 180.000 do 450.000 eura. Kupci dobivaju više prostora, veću parcelu i mirnije okruženje, uz dobru prometnu povezanost s gradom – ističe Boro Vujević.
– Kada govorimo o kućama, najpovoljnije ponude nalaze se na rubnim dijelovima grada – primjerice u Brezovici, Kupinečkom Kraljevcu, Sesvetskom Kraljevcu, Odri ili Kašini – te u gradovima "satelitima" poput Dugog Sela, Zaprešića, Svete Nedelje, Sesvetama. U tim područjima može se pronaći useljiva obiteljska kuća od oko 120 do 150 kvadrata za 160.000 do 200.000 eura, dok se bliže centru cijene penju i preko 300 tisuća. Najveći broj novih kupaca upravo i traži takav balans – pristojnu udaljenost od grada, ali cijenu koja je još uvijek realna – navodi Saša Perko.
Kada su u pitanju građevinska zemljišta, Perko je još prošle godine upozoravao na iznimno visok rast cijena zemljišta u Zagrebu te kao primjer naveo parcelu na Trešnjevci koja je 2020. godine koštala 450 eura/m2, a 2024. godine ga na sličnoj lokaciji nije bilo moguće kupiti ispod 900 do 1000 eura po m2. Dakle, cijene su se udvostručile. Pitali smo ga stoga kakva je danas situacija kada je u pitanju kupnja zemljišta u Zagrebu i okolici za izgradnju privatnih kuća.
Cijene zemljišta i dalje rastu
– Taj trend povećanja cijena zemljišta se, nažalost, nastavio. U urbanim dijelovima poput Trešnjevke, Maksimira ili Trnja cijene građevinskog zemljišta sada su uglavnom između 700 i 1200 eura po kvadratu, a na atraktivnijim mikrolokacijama i više. Jeftinije parcele moguće je pronaći tek na rubnim dijelovima grada ili u Zagrebačkoj županiji, gdje se cijene još uvijek kreću od oko 150 do 350 eura po kvadratu – ističe Saša Perko. Za izgradnju kuća je pogodno sve manje zemljišta jer je cijena takva da je vrlo skupo to zemljište koristiti "samo" za gradnju kuće, dodaje.
– Ako želite parcelu od 700 m2 i u nekom solidnom kvartu u Zagrebu, morate izdvojiti između 300.000 do 500.000 eura, a taj će iznos nerijetko biti veći i od troška same kuće – upozorava on.
Boro Vujović ističe također kako cijena građevinskog zemljišta prvenstveno ovisi o lokaciji, stupnju uređenosti infrastrukture i namjeni prema prostornom planu. Da, u Zagrebu možete pronaći građevinska zemljišta u širokom rasponu između stotinjak pa sve do 1500 eura po četvornome metru, ovisno o lokaciji i namjeni zemljišta – kažu u Opereti. No, već kada se maknete u okolicu, recimo u 25 kilometara udaljenu Rugvicu, građevinsko zemljište dostupno je i po cijeni između 30 i 70 eura po četvornome metru, u Zaprešiću između 35 i 200 eura/m2, u Dugom Selu i Sesvetama između 30 do 200 eura/m2, u Velikoj Gorici od 50 do 150 po kvadratu...
– Najviše cijene postižu parcele u užem centru i sjevernim dijelovima Zagreba (Šalata, Pantovčak, Tuškanac) zbog prestiža, razvijene infrastrukture i ograničene ponude. U širem gradskom pojasu (Trešnjevka, Maksimir, Novi Zagreb) cijene su umjerenije, dok su u okolici Zagreba (Sesvete, Dugo Selo, Zelina, Rugvica) zemljište povoljnija. Na vrijednost utječu i veličina i oblik parcele, mogućnost gradnje, pravni status te mikrolokacijski čimbenici poput pogleda, nagiba terena i pristupa cesti – sažima Boro Vujović.
– Najskuplje zemljište u Zagrebu tradicionalno je na sjevernim obroncima – Pantovčak, Tuškanac, Šalata, Šestine i Mlinovi. Riječ je o lokacijama s malo raspoloživih parcela, puno zelenila i privatnosti, što ih čini rezidencijalnim zonama za imućnije kupce. Tamo se cijene zemljišta kreću od oko 900 pa sve do 1500 eura po kvadratu, a u iznimnim slučajevima i više – slaže se i Saša Perko.
Boro Vujović odmah razrješava i dvojbe našeg poznanika oko toga zašto su zemljišta sa starim, derutnim kućama u radijusu (bližeg) centra grada toliko "masno" skupa.
– Najatraktivniji dijelovi grada su centar i širi centar Zagreba, međutim treba voditi računa da se tu kuće često prodaju za gradilišta, pa je manje bitno koliko je ta kuća stara, u kakvom je stanju, kako izgleda i slično. Može se dogoditi da doslovno neka "potleušica" postigne jako visoku cijenu zbog toga što je gradilište vrijedno i što će se na njemu uglavnom graditi zgrade, a ne privatne, obiteljske kuće – objašnjava direktor Operete, te otkriva još jedan trend:
– Zanimljivo je da mi realno ove godine imamo najveći porast prodaje građevinskih zemljišta, i to za potrebe izgradnje privatnih, obiteljskih kuća, više nego za izgradnju zgrada. To su zemljišta i u Zagrebu, ali još više u okolici, na području Zagrebačke županije, gdje ljudi kupuju građevinska zemljišta uglavnom za izgradnju privatnih kuća. Osobito su trenutno atraktivne montažne kuće. To je nekakav trend, kupci pokazuju velik interes za njih jer su one jednako kvalitetne kao klasične kuće, podizanje takvih kuća ide relativno brzo, montaža traje petnaestak dana, a cjenovno su prihvatljive, otprilike govorimo o iznosu od 2000 eura po četvornome metru. Vaš je posao uglavnom napraviti temelje i dovesti priključke – doznajemo od Bore Vujovića.
Skuplje kupiti nego graditi
Iako stručnjaci ističu kako nije lako dati jednoznačan praktičan savjet u vezi kupnje nekretnine, te napominju kako je odluka o tome isključivo na vama i sukladna vašim afinitetima, Saša Perko izjavio je svojedobno kako ćete, ako kupujete "gotov proizvod" (kuću), proći 15 posto skuplje nego da sami gradite novu kuću.
– Što se tiče gradnje kuće, svakako je jeftinije jer u tom slučaju su investitori fizičke osobe, sve rade i vode sami, ali su onda odgovorni i za sve pogreške koje naprave u procesu. Ako ne pogriješe značajnije, proći će petnaestak posto jeftinije jer je to neka prosječna marža investitora na projektima stanogradnje – objašnjava Saša Perko, što nije zgorega uzeti u obzir ako "važete" između više vlastitih investicija.
Kao što smo rekli, vrlo je nezahvalno i uspoređivati cijene različitih nekretnina u različitim dijelovima grada i okolice, jer u obzir treba uzeti puno faktora (lokacija, stanje nekretnine, godina gradnje, popratni sadržaji, ishodovane dozvole itd.), ali čisto radi uvida u ponudu koju je moguće pronaći na internetu i oglašivačima, stavit ćemo i nekoliko primjera koji nešto govore o ponudama s kojima se susreću kupci u potrazi za trajnijim "gnijezdom".
Naravno, ponavljamo, afiniteti su subjektivni i nerijetko ovise o dubini džepa, ali nastavno na podatke koje su dostavili sugovornici evo i nekih konkretnih primjera iz oglasa. Na primjer, u Zagrebu luksuzna kuća uz Park Ribnjak (dakle najuži centar grada), veličine 602 četvorna metra, prodaje se za vrtoglavih 3.900.000 eura ili gotovo 6500 eura po kvadratu. Kuća slične veličine na obližnjoj Novoj Vesi, odnosno Gupčevoj zvijezdi (600 kvadrata), sagrađena 1977. godine (i kasnije renovirana) doći će znatno povoljnije, ali za "običnog" tražitelja i dalje nedostižnih, 2.200.000 eura ili 3670 eura po četvornome metru. Samo građevinsko zemljište (doduše sa starom kućom) u luksuznoj Nazorovoj ulici, ukupne veličine 1000 kvadrata (mogućnost gradnje vile do 500 m2 BRP-a) košta 2000 eura po četvornome metru ili dva milijuna eura!
S druge strane, u naselju Ježdovec, koje se nalazi u sastavu Novog Zagreba, u ponudi ćete pronaći čitavo imanje od 2000 kvadrata, s dvije luksuzne samostojeće kuće s bazenom, po ukupnoj cijeni od 490.000 eura ili 1720 eura po kvadratu. Za one koji su spremni otići malo dalje, u dvadesetak kilometara od Zagreba udaljenu Kašinu, informacija da se može pronaći kuća u prirodi, 2010. godište, s ukupno 179 četvornih metara i cijenom od 195.000 eura (1089 eura po četvornome metru).
Jedno od omiljenih izletišta Zagrepčana, Martin breg u sustavu Dugog Sela, sve više prerasta u naselje u kojemu se ne grade samo vikendice nego i luksuzne obiteljske kuće. Nije uvjet da su cijene građevinskih zemljišta ondje prihvatljive za svačiji džep, ali isto tako se mogu pronaći i oglasi u kojima se ondje nudi građevinsko/poljoprivredno zemljište ukupne površine od 1496 m2 (na njemu je trenutno i manja kuća za odmor), od čega je 650 m2 u građevinskoj zoni. Ukupna cijena 42.000 eura ili samo 28 eura po četvornome metru.
Dva paralelna trenda
U okolici Samobora, primjerice u Konšćici, četiri kilometara udaljenoj od Samobora i "s pogledom na stari grad Okić", u ponudi je moguće pronaći građevinsko zemljište od čak 2285 m2 po ukupnoj cijeni od 23.000 eura ili deset eura po kvadratu.
Ponavljamo, ne mora značiti da ćete u zagrebačkoj okolici pronaći samo "jeftilene", ili da će vas u Zagrebu "oderati" do razine da ćete čitav život ostati u dužničkom ropstvu. Ali, ako vam za stari stan od 50 kvadrata u Zagrebu na ne tako atraktivnoj lokaciji u Borongaju (u "limenkama") traže 185.000 eura, sigurno postoji daleko povoljnija opcija na tek nekoliko kilometara dalje koja će vam omogućiti sasvim pristojan život.
Stoga ovu potragu za nekretninama u metropoli zaključujemo s nekoliko riječi naših sugovornika.
– Zagrebačko tržište danas pokazuje dva paralelna trenda – stabilan interes za središnje gradske četvrti te sve veći pomak prema periferiji i okolnim gradovima. Centar Zagreba i dalje je atraktivan zbog prestiža, blizine poslovnih zona, kulturnih sadržaja i mogućnosti iznajmljivanja. Takve lokacije najčešće biraju investitori i kupci s višim budžetom koji traže sigurnu investiciju i dugoročnu vrijednost nekretnine. S druge strane, širi gradski pojas sve je privlačniji obiteljima koje žele više prostora, dvorište i mirnije okruženje, uz nižu cijenu kvadrata i jednostavnije parkiranje – kaže Boro Vujović iz Operete.
Kako se većina stručnjaka slaže da možemo očekivati nastavak rasta cijena nekretnina, upravo zbog zakona ponude i potražnje, Saša Perko ističe:
– To je apsolutno točno. Potražnja je i dalje znatno veća od ponude, i to je glavni razlog zbog kojeg cijene ne padaju. Godišnje jednostavno "proizvedemo" premalo novih stanova u odnosu na potrebe tržišta – dijelom zbog sporih procedura, manjka radne snage i nedostatka strateškog pristupa stambenoj politici. Ključ nije u suzbijanju potražnje, nego u sustavnom povećanju ponude. Zato sam zagovornik modela javno-privatnog partnerstva, jer jedino takav pristup može stvoriti dovoljan broj novih stanova u realnom vremenu – kaže Perko, koji je ispričao i kako je na nedavnom sajmu u Münchenu, na panelu vezanom za priuštivo stanovanje, upravo to istaknula i nizozemska ministrica – otvoreno je pozvala privatne investitore i developere da zajedno s državom rade na rješavanju problema stambene krize.
– To su prakse koje bismo i mi trebali početi primjenjivati – poziva Saša Perko.
Boro Vujović daje slikovit prikaz situacije:
– Danas je uvriježeno mišljenje da su cijene nekretnina visoke. Ali, cijene svega danas su visoke, ne samo nekretnina. Dok god imamo inflaciju, kupnja ili posjedovanje nekretnine bit će jedan od načina kako sačuvati vrijednost novca. Nekretnina je u nas štednja, ali to je i dio nekog našeg nasljeđa, rekao bih i časti. Kada su 2016. godine cijene nekretnina dotaknule dno – a nakon recesije one su do tada bile u konstantnom padu – pitali su me što će se dalje događati s tim cijenama. Tada sam rekao kako prosječna cijena kvadrata neće prijeći 2500 eura po četvornome metru, ali sam isto tako napravio digresiju i dodao kako očekujem da će prosječna cijena stana u Zagrebu uvijek iznositi dvije tone kruha. Ako je danas kilogram kruha otprilike dva eura, znači da bi prosječna cijena kvadrata u Zagrebu trebala biti oko četiri tisuće eura. Ako je u Zagrebu danas cijena kvadrata u "polovnoj" zgradi oko 3000 eura, a u novogradnji nešto više, znači – to je to! – ističe direktor Operete.
Uloga pandemije
Kaže i kako treba voditi računa o tome da je u Zagrebu još uvijek u tijeku obnova od potresa, ali i da je rastu nekretnina u nekoliko posljednjih godina pridonijelo više faktora.
– Korona-pandemija je imala određene efekte jer je tada tiskana velika količina novca, što je izazvalo inflaciju. Naime, u to vrijeme velik dio ljudi je dobivao plaće, a nije radio, sjedili su doma. Kako, otkud su njima osiguravane plaće? Nakon toga imali smo ulazak Hrvatske u schengensku zonu, potom prelazak na euro, izgradnju APN-ovih stanova i povoljne uvjete kreditiranja, izgradnju za potrebe turizma. Također, nakon korona-pandemije nekretnine u Hrvatskoj počeli su kupovati stranci. Imamo svake godine oko 37 posto stranaca koji kupuju nekretnine, što također utječe na cijene. Recimo, ako on kupi nekretninu na našoj obali, onaj tko mu je prodao kupit će nekretninu u Zagrebu. Ili, ako je dobra turistička sezona, ljudi iz Dalmacije, s Kvarnera, iz Istre kupit će nekretninu u Zagrebu – govori Boro Vujović.
– Prema našoj statistici, najviše stanove u Zagrebu kupuju ljudi koji nisu iz glavnoga grada. Svaki Hrvat hoće imati nekretninu u Zagrebu. Zašto? Jer su ovdje škole, fakulteti, bolnice. Netko kupi stan pa ga neko vrijeme iznajmljuje. Manje je bitno koliki ima prinos od te nekretnine, bitno je da je ona tamo za slučaj da dijete ondje krene na fakultet, kasnije pronađe posao, na koncu, možda će i njemu trebati ako dođe ovdje u bolnicu – prepričava Vujović.
Na upit o daljnjim trendovima zaključuje:
– Što će dalje biti, teško je reći. Sad su banke postrožile uvjete kreditiranja, stranci kupuju nešto manje, imamo pad prometa. Ali, općenito, princip je uvijek isti – dok je potražnja veća od ponude, proces će ići kako diktira tržište. Rekao bih – padat će prije svega nerealno tražene cijene stanova, a ne one realizirane.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....