Hoće li tema priuštivog stanovanja doći u centar političkog interesa?

Hrvatska nikada nije gradila više, a stanovanje nikada nije bilo manje dostupno.

To nije samo percepcija. Građevinski sektor posljednjih godina bilježi snažan rast, no istodobno tržište stanovanja pokazuje sve dublje pukotine: cijene rastu brže od prihoda, a sve veći dio srednjeg sloja izlazi iz mogućnosti stjecanja vlastitog doma. U takvom kontekstu priuštivo stanovanje postaje jedno od ključnih društvenih pitanja.

No upravo tu dolazi do temeljne pogreške u razumijevanju problema. Priuštivo stanovanje nije isto što i socijalno stanovanje. Socijalno stanovanje rješava pitanje najugroženijih skupina i uvijek će biti nužno. Priuštivost stanovanja, međutim, pitanje je srednjeg sloja i funkcioniranja tržišta u cjelini. Pokušaj da se jedno rješava instrumentima drugoga već je u više navrata pokazao svoja ograničenja.

Hrvatsko iskustvo s APN-om to jasno potvrđuje. Program je pomogao desecima tisuća mladih obitelji da lakše dođu do prve nekretnine i kao takav imao je stvaran socijalni učinak. Međutim, istodobno je, prema analizama Hrvatske narodne banke i ekonomskim istraživanjima, dodatno potaknuo rast cijena nekretnina te time dugoročno smanjio priuštivost stanovanja za širi krug građana.

Ta je lekcija ključna. Povećanje potražnje bez povećanja ponude ne može dovesti do nižih cijena. Upravo suprotno, vodi njihovu rastu. Drugim riječima, problem stanovanja ne može se riješiti kreditnom politikom, nego načinom na koji gradimo.

Ako pogledamo razdoblje nakon Drugog svjetskog rata, Europa je pitanje stanovanja riješila tako što je promijenila način gradnje. Gradnja je tada postala industrijski proces: standardizacija, prefabrikacija, serijska izgradnja i velika skala omogućili su brzinu i troškovnu učinkovitost kakvu danas više nemamo. Gradilište nije bilo mjesto proizvodnje, nego mjesto sklapanja.

Danas smo se od toga uvelike udaljili. Produktivnost građevinskog sektora nije rasla kao u većini drugih industrija; stagnirala je, a prema nekim istraživanjima čak se i smanjila. Građevinarstvo je postalo fragmentirana industrija u kojoj svaki projekt funkcionira kao prototip. Različiti akteri, različiti standardi, kompleksne regulative i manjak kontinuiteta doveli su do situacije u kojoj produktivnost sektora stagnira dok troškovi rastu.

To je razlog zbog kojeg priuštivo stanovanje ne možemo postići bez promjene same logike gradnje. Rješenje ne leži u povratku starim modelima, nego u njihovu ponovnom otkrivanju uz pomoć novih tehnologija. Prefabrikacija, modularni sustavi, digitalno projektiranje te integracija projektiranja i izvođenja omogućavaju premještanje velikog dijela procesa u kontrolirane uvjete proizvodnje. Time se smanjuju troškovi, skraćuje vrijeme izgradnje i povećava kvaliteta, uz ključnu pretpostavku postojanja dovoljno velikih projekata. Ako je nakon Drugog svjetskog rata ključ bio u industrijalizaciji gradnje, danas je u njezinoj reinvenciji. Ali ta se reinvencija neće dogoditi sama od sebe.

Iskustvo Europe jasno pokazuje da se tržište stanovanja ne stabilizira spontano. Većina zemalja krenula je putem regulacije cijena i subvencioniranja potražnje, uz ograničene rezultate. Tek rijetki primjeri pokazuju što znači strateški pristup. Beč je tu najjasniji primjer. U tom gradu oko polovice stanovništva živi u javnom ili subvencioniranom stanovanju koje se kontinuirano gradi i održava kao dio dugoročne politike, a ne kao povremena mjera. Rezultat nije samo dostupnije stanovanje za najugroženije nego i stabilnije tržište te veća dostupnost stanovanja za srednji sloj. Grad nije korigirao tržište - nego ga je oblikovao.

Hrvatska je u međuvremenu napravila važan korak. Doneseni su Nacionalni plan stambene politike, novi zakoni o prostornom uređenju i gradnji te Zakon o priuštivom stanovanju, koji prvi put postavlja sustavni okvir. Time je pravni temelj postavljen.

Ali zakon sam po sebi nije rješenje. Ovdje dolazimo do ključne poruke za donositelje odluka. Projekt priuštivog stanovanja mora se voditi kao nacionalni razvojni projekt, a ne kao skup pojedinačnih mjera. Upravo zato zahtijeva način upravljanja kakav je već primijenjen u kompleksnim i dugoročnim državnim programima.

Ako iskustvo protupotresne obnove išta pokazuje, onda je to da bez jasne strukture upravljanja, koncentracije odgovornosti i ozbiljne alokacije resursa ni najbolji zakonski okvir ne daje rezultate. Upravljanje takvim projektom zahtijeva stalan operativni fokus, koordinaciju svih razina vlasti i kontinuirano praćenje provedbe. Priuštivo stanovanje danas ima istu razinu kompleksnosti, i u ekonomskom i u društvenom smislu.

Zato je pitanje koje stoji pred Vladom jednostavno: hoće li ovaj projekt voditi kao administrativnu temu ili kao strateški program države? Ja sam svakako za ovo drugo. Ako je odgovor doista ovo drugo, onda to znači osigurati kapacitete, organizaciju i kontinuitet za njegovu provedbu - na razini koja odgovara njegovoj važnosti.

Jer, priuštivo stanovanje neće se ostvariti jednom mjerom niti jednim zakonom. Ostvarit će se načinom na koji upravljamo sustavom. A to je odluka.