Hrvatska je jedna od europskih država s najizraženijom kulturom “vlastitog krova nad glavom”. Prema Eurostatu, oko 91 posto građana živi u vlastitom domu, dok tek devet posto njih živi u najmu. Analize Hrvatske narodne banke pokazuju i da čak 85 posto kućanstava posjeduje kuću ili stan u kojem živi, a dodatnu nekretninu ima još gotovo četvrtina kućanstava. Istodobno, Međunarodni monetarni fond procjenjuje da je udio kućanstava u najmu među najnižima u Europskoj uniji, a privatni najamni sektor “tanak” i snažno vezan uz turizam, osobito na obali.
Za većinu građana nekretnine su tako primarno način stanovanja ili individualna investicija, dok je institucionalno ulaganje u nekretnine kroz profesionalno vođene fondove tek u začetku. Upravo se ovdje pojavljuje Generali Adriatic Value Fund II, novi alternativni nekretninski fond koji investitorima nudi mogućnost ulaganja u poslovne nekretnine u Sloveniji i Hrvatskoj na strukturiran način, a da sami ne kupuju i upravljaju pojedinačnim objektima. Fondom upravlja Generali Investments kao upravitelj, dok je Generali Real Estate CEE investicijski savjetnik.
Struktura fonda
Kako nam je objasnio Sašo Šmigić, član Uprave Generali Investments, fond prikuplja kapital ulagatelja i ulaže ga u pomno odabrane uredske, logističke i maloprodajne nekretnine, a zatim tom imovinom aktivno upravlja kako bi povećao njezinu vrijednost i generirao stabilne prihode od najma.
- Minimalni ulog iznosi 50.000 eura, a investicijski horizont fonda predviđen je na osam godina. Nakon akvizicije slijedi faza aktivnog upravljanja imovinom: optimizacija strukture najmoprimaca, produženje ugovora o najmu, tehnička unaprjeđenja objekata te eventualno refinanciranje pod povoljnijim uvjetima. Po završetku fonda se ulagateljima isplaćuje njihov uloženi kapital s ostvarenim potencijalnim kapitalnim prinosom. U međuvremenu, fond planira isplaćivati potencijalne novčane tokove koji proizlaze iz prihoda od najamnina, čime ulagatelji mogu ostvarivati redovite prinose i prije samog završetka investicijskog ciklusa – ističe Šmigić.
Fond je namijenjen i privatnim i institucionalnim ulagateljima, ali, prije svega je važno, dodaje Šmigić, da i jedni i drugi imaju dovoljno znanja, iskustva i stručnosti da samostalno donose investicijske odluke i razumiju rizike.
- Profesionalni ulagatelj može biti „profesionalan po prirodi“ (npr. financijske institucije, fondovi, osiguravatelji, veće kompanije), ili „profesionalan na zahtjev“ ako ispuni propisane uvjete, tipično najmanje dva od tri kriterija: da je u posljednje vrijeme aktivno i značajno trgovao financijskim instrumentima, da ima portfelj financijske imovine dovoljne veličine te da ima relevantno profesionalno iskustvo u financijskom sektoru – govori Šmigić.
Zašto baš Slovenija i Hrvatska?
Iza Generali AVF‑a II stoji kombinacija lokalnog i međunarodnog iskustva. Generali Investments prvi je slovenski multi‑asset upravitelj, osnovan 1994., s iskustvom vođenja prvog dioničkog, obvezničkog, novčanog i prvog nekretninskog, alternativnog fonda u zemlji. Generali Real Estate CEE upravlja s oko 38,1 milijarde eura nekretninske imovine u nizu europskih zemalja, uključujući Italiju, Francusku, Njemačku i srednju i istočnu Europu.
Zanimalo nas je zašto je Generali Investments odlučio pokrenuti drugi fond baš sada. Generali AVF II je, kako kaže Šmigić, prirodan i strateški nastavak uspješno zaključene priče prvog regionalnog nekretninskog fonda Generali AVF 1. Prvi fond pokrenut je 2018. s horizontom od sedam godina i prošao je jedno od najturbulentnijih razdoblja za globalna tržišta: pandemiju COVID‑19, zatvaranje gospodarstava i naknadni najbrži ciklus dizanja kamatnih stopa u novijoj povijesti.
Unatoč svemu tome, fond je, ističe sugovornik, isporučio prvotno zacrtani prosječni neto godišnji prinos od 10 posto. Time je u praksi dokazao da su odabrana strategija i tržišta imale smisla.
- Rezultati prvog fonda potvrdili su ispravnost investicijske strategije i pokazali da tržišta Slovenije i Hrvatske mogu generirati atraktivne, iznadprosječne prinose uz kontrolirani rizik. Smatramo da u regiji i dalje postoji dovoljno velik potencijal za ostvarivanje natprosječnih povrata u usporedbi s fondovima koji ulažu u tržišta zapadne ili šire istočne Europe – objašnjava.
Kako su i Hrvatska i Slovenija u EU, dodaje Šmigić, ulagateljima se osigurava stabilno pravno i monetarno okruženje, bez valutnog rizika unutar eurozone. Nadalje, objašnjava da je Slovenija prirodni gateway prema srednjoj Europi kroz luku Koper i njezino zaleđe, što dugoročno podržava potražnju za modernim logističkim kapacitetima.
- U Hrvatskoj sve više vidimo logistički potencijal kroz razvoj luke Rijeka i projekta Rijeka Gateway, koji jača ulogu tog grada u regionalnim robnim tokovima i posljedično podiže stratešku vrijednost dobro pozicioniranih skladišno-distributivnih lokacija. I još nešto, Hrvatska postaje sve zanimljivija međunarodnim korporacijama, što se vidi i kroz potražnju za modernim A-class prostorima. Zbog toga je Zagreb posebno zanimljiv za prime office kao najlikvidnije tržište u zemlji – kaže.
Tipovi nekretnina
Što se tiče tipova nekretnina u koje Generali Adriatic Value Fund II ulaže, Šmigić objašnjava da se orijentira specifično na mid‑market segment, odnosno nekretnine pojedinačne vrijednosti od približno 10 do 30 milijuna eura. Šmigić kaže da ih je na to navelo iskustvo iz prvog fonda jer upravo u tom rasponu transakcija likvidnost je najveća. Takvi objekti, naglašava, dovoljno su veliki da budu zanimljivi institucionalnim kupcima poput fondova i osiguravatelja, ali i dovoljno „mali“ da ih mogu kupiti veći privatni investitori i obiteljski uredi.
- Prvenstveno nas zanimaju uredski objekti, retail parkovi, logističke nekretnine te selektivno manji gradski hoteli. Kod urbanih prime lokacija prvo gledamo hard‑stop uvjete: mikrolokaciju u dokazano likvidnom prime koridoru, stvarnu pješačku dostupnost i javni prijevoz, čistu urbanističko‑pravnu situaciju i tehničko‑funkcionalnu kvalitetu objekta. Tek nakon toga slijedi analiza dubine potražnje, konkurencije, buduće gradnje i jasne izlazne strategije tko bi mogao biti kupac ili najmoprimac za desetak godina – kaže Šmigić.
U manjim sredinama, s druge strane, logika je drukčija. Prime se, dodaje, ne mjeri adresom, nego dominacijom nad lokalnim catchmentom i barijerama ulaska. U praksi to znači trgovačke parkove i logističke centre koji imaju odličan pristup i parking, visoku vidljivost te ključne najmoprimce poput prehrambenih lanaca i drogerija, koji svaki dan generiraju promet.
- Ne tražimo klasične value‑add investicije koje podrazumijevaju značajne renovacije, razvojne zahvate ili visoku razinu spekulativnog rizika - naglašava.
Glavni rizici
Ulaganje u nekretninski Generali AVF II razlikuje se od klasičnih dioničkih i obvezničkih fondova ponajprije po tome, ističe Šmigić, što se kapital ulaže u stvarne, fizičke nekretnine, a ne u vrijednosne papire kojima se svakodnevno trguje na burzi. To znači da vrijednost ulaganja ne oscilira iz dana u dan, već se gradi postupno, kroz prihode od najma, aktivno upravljanje imovinom i rast vrijednosti nekretnina.
No, kao i kod svakog ulaganja, treba imati na umu moguće rizike. U ovom slučaju oni leže, kaže Šmigić, u tržišnim uvjetima poput kretanja kamatnih stopa i gospodarskog ciklusa, zatim popunjenosti prostora, kvaliteti zakupaca te prirodi same imovine. Tu su i operativni rizici kao što je upravljanje zgradama i troškovi održavanja, kao i činjenica da nekretnine, za razliku od dionica, nije moguće prodati u jednom danu.
- Te rizike ublažavamo discipliniranim investicijskim pristupom koji podrazumijeva fokusiranje na kvalitetne lokacije, stabilne zakupce i dugoročne ugovore o najmu koji osiguravaju predvidljive novčane tokove. Provodimo detaljan pravni, tehnički i financijski due diligence te primjenjujemo konzervativnu strukturu financiranja. Portfelj gradimo s naglaskom na likvidnost same imovine, a to znači da biramo nekretnine koje su atraktivne širokom krugu potencijalnih kupaca, što olakšava izlaz u odgovarajućem trenutku – govori Šmigić.
Iako prijevremeni izlaz jest moguć, sugovornik napominje da ima određene uvjete i penale, jer je fond osmišljen kao dugoročna investicija. Vrijednost udjela procjenjuje se kvartalno na temelju procjene međunarodno priznatog neovisnog procjenitelja pa ulagači imaju transparentan, ali ne i svakodnevan uvid u kretanje vrijednosti.
Što ulagači trebaju znati
I dok je prikupljanje kapitala i gradnja portfelja još u tijeku, Šmigić kaže da je fond već kupio prvu nekretninu, najprestižniju mixed‑use poslovnu zgradu u Ljubljani, Schelenburg.
- Ta akvizicija ilustrira ambiciju da kapital plasiramo u najbolje dostupne investicijske prilike u ciljanim segmentima i lokacijama, bez kompromisa na kvaliteti, uz jasne buy box kriterije i fokus na transakcije gdje možemo ostvariti mjerljiv upside. Dugoročno gledano, želimo kroz iznimno kvalitetan i profesionalan asset management maksimalno povećati tekuće prihode i vrijednost same imovine. To ćemo postići optimizacijom najamnina i strukture zakupa, jačanjem kvalitete i stabilnosti najmoprimaca, ciljanim capex ulaganjima te podizanjem operativne učinkovitosti – objašnjava.
Krajnji cilj im je, dodaje, da na kraju životnog vijeka fonda ostvare najvišu moguću ukupnu donosnost za ulagatelje kroz kombinaciju stabilnih prihoda tijekom razdoblja ulaganja i snažne realizacije vrijednosti pri izlazu.
S time na umu, Šmigić svim hrvatskim ulagačima, koji razmišljaju o ulasku u institucionalne nekretninske fondove, poručuje da je to jedan od najpraktičnijih načina da dobiju profesionalno upravljanu izloženost kvalitetnim nekretninama, uz diversifikaciju i pristup projektima do kojih pojedinačni investitor često ne može doći sam.
- Prije odluke najkorisnije je razumjeti tri stvari: strategiju fonda - što se kupuje i zašto, mehaniku prinosa - koliki dio dolazi iz tekućih prihoda, a koliki iz rasta vrijednosti i izlaza, te pravila ulaganja i likvidnosti - trajanje, mogućnosti izlaska, struktura naknada. Kad su ta tri elementa jasna, ulagač puno lakše procijeni uklapa li se fond u njegov portfelj i ciljeve – ističe.
I na kraju, ono što će koristiti svim ulagačima, dodaje Šmigić, jest da ne stvaraju pogrešna očekivanja.
- Prva je da je ovakav fond sličan štednji, a zapravo je riječ o investiciji koja najbolje radi kad joj se da vrijeme. Druga je ideja da je prinos jednako najamnina, dok u stvarnosti ukupni povrat dolazi iz kombinacije stabilnog cash flowa, rasta najamnina, kvalitete najmoprimaca i aktivnog upravljanja. Treća zabluda je uvjerenje da je ‘jedna nekretnina dovoljna diversifikacija‘, iako institucionalni fondovi upravo kroz portfelj više objekata, lokacija i najmoprimaca smanjuju rizik pojedinačnih problema – zaključuje Sašo Šmigić.
Sve informacije o Generali Adriatic Value Fund II možete potražiti na linku ili upitom na [email protected].
Sponzorirani sadržaj nastao je u suradnji Native Ad Studija Hanza Medije i Generali Investments.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....