KUPCI PREUZIMAJU RIJEČ

Prijeti novi slom tržišta nekretnina? Stručnjaci upozoravaju: ‘2008. bi se mogla ponoviti, situacija se znatno mijenja...‘

Piše:

domidizajn

Objavljeno: 16. listopada 2025. 06:54

Stanovi/Ilustracija

RANKO SUVAR/CROPIX

Mnogi prodavatelji i dalje žive u iluziji ‘zlatnog doba‘ tržišta iz 2021., kada su se kuće prodavale iznad tražene cijene u roku od nekoliko dana

Tržište nekretnina diljem Sjedinjenih Država prolazi kroz ozbiljnu krizu. Sve veći broj kupaca odustaje od već potpisanih kupoprodajnih ugovora, šokirani visokim cijenama i troškovima popravaka i renovacija koje prodavatelji nisu spremni prethodno pokriti.

Istodobno, prodavatelji frustrirano odbijaju te zahtjeve, iako ih trenutačni odnos snaga sve više tjera na popuštanje.

Prema novom izvješću platforme Redfin, prodavatelja je sada u SAD-u oko pola milijuna više nego kupaca, što je potpuno preokrenulo tržišnu dinamiku. Kupci, svjesni svoje prednosti, koriste situaciju kako bi tražili značajna sniženja i dodatne ustupke, dok mnogi prodavatelji i dalje žive u uvjerenju da će svoje nekretnine prodati brzo i po visokoj cijeni, kao u razdoblju pandemijskog booma.

Samo u kolovozu ove godine, otkazano je oko 56.000 kupoprodajnih ugovora, što čini 15,1 posto svih kuća koje su tog mjeseca bile pod ugovorom, odnosno jednu od sedam prodaja. To je najviša stopa otkazivanja zabilježena u kolovozu otkako Redfin prati ove podatke, od 2017. godine.

"Sve češće propadaju kupoprodaje jer kupci i prodavatelji jednostavno nisu na istoj valnoj duljini - i nijedna strana ne želi popustiti", stoji u izvješću.

Predvodnici vala otkazivanja

Najviše otkazanih ugovora zabilježeno je u Atlanti (Georgia), gdje je čak 21 posto dogovorenih prodaja propalo. Slijede Jacksonville (20,5 %), Orlando (20,2 %) i Tampa (19,4 %) - sve redom gradovi na Floridi. Država koja inače bilježi rekordnu gradnju, odmah iza Teksasa, sada se suočava s kupcima koji lako odustaju od jedne ponude jer znaju da će brzo pronaći drugu.

Kupci u Floridi postaju i sve oprezniji zbog rastućeg broja prirodnih katastrofa te ekstremno visokih naknada stambenih zajednica, koje često rastu i po nekoliko stotina dolara mjesečno.

Događa se stambeni paradoks, stručnjaci o novim glavnim ‘krivcima‘: ‘Sjetite se kome su u Hrvatskoj narasle plaće...‘

Jedna Redfinova agentica iz Tampe opisala je koliko su pregovori postali naporni:

"Kupac je nakon pregleda kuće poslao čak 78 zahtjeva za popravke, i to nakon što je prodavatelj već spustio cijenu s 375.000 na 350.000 dolara. Potom su tražili dodatno sniženje od 100.000 dolara. Naravno, dogovor je propao."

Slični scenariji događaju se i u Las Vegasu, gdje je u kolovozu propalo 19,4 posto prodaja, kao i u San Joseu (Kalifornija), koji je zabilježio najveći godišnji rast otkazivanja - s 1,6 na 6,9 posto.

Zašto propadaju ugovori?

Prema anketi provedenoj među 443 Redfinova agenta, 70 posto otkazanih prodaja rezultat je problema otkrivenih tijekom inspekcije ili troškova popravaka.

Slijede poteškoće s financiranjem (27,8 %), nemogućnost kupca da proda vlastitu nekretninu (21 %), te promjene u financijskoj situaciji poput gubitka posla ili novog duga (15 %).

‘Sad je još samo jedan kvart u Zagrebu jeftin, sve ostalo je ‘elitno‘. A tu je i drugi velik problem, osim cijene...‘

Dio kupaca jednostavno nalazi bolju nekretninu (12,9 %), dok nesigurnost zbog šire ekonomske situacije uzrokuje još 12,2 posto otkazivanja.

Iluzija o 2021.

Stručnjaci upozoravaju da mnogi prodavatelji i dalje žive u iluziji "zlatnog doba" tržišta iz 2021., kada su se kuće prodavale iznad tražene cijene u roku od nekoliko dana. No, tržište je sada potpuno drugačije: zasićeno je ponudom, kupci su oprezni, a kamate visoke.

"Mnogi prodavatelji teško prihvaćaju da više nije riječ o tržištu prodavatelja. Posebno oni koji su nekretnine kupili tijekom pandemijskog vrhunca - jednostavno ne žele pregovarati", stoji u Redfinovu izvješću, prenosi Daily Mail.

Neki analitičari već upozoravaju na mogućnost novog velikog pada tržišta, usporedivog s krizom iz 2008. godine. (op.a. slom tržišta nekretnina u Hrvatskoj je počeo godinu dana kasnije).

"Čekam da tržište ponovno prođe kroz ciklus kao tada", izjavio je za Daily Mail Joel Efosa, poduzetnik koji se bavi otkupom i preprodajom nekretnina.

Što je s Hrvatskom?

Tržište nekretnina u Europi također je u tranziciji, no za razliku od američkog tržišta ovdje trenutačno više dominira oprez, korekcija i selektivna potražnja nego masovno otkazivanje ugovora. Kupci sada traže bolji omjer cijene, kvalitete i lokacije, a prodavatelji, posebno oni luksuznih nekretnina, moraju realnije pristupiti cijenama.

S druge strane, američki trend još se ni blizu nije prelio na tržište nekretnina u Hrvatskoj koje i dalje bilježi snažan rast cijena, znatno iznad prosjeka Europske unije.

Prosječna cijena novogradnje u prvoj polovici 2025. porasla je za gotovo 16 posto, dok su se ukupne cijene stambenih objekata povećale za više od 13 posto u odnosu na prošlu godinu. Unatoč tome, broj kupoprodaja lagano opada, što ukazuje na smanjenu likvidnost i sve težu dostupnost stanova, osobito u Zagrebu i na obali. Najamnine u većim gradovima, poput Zagreba i Splita, premašile su u prosjeku 900 eura mjesečno, dok se ponuda novih stanova smanjuje. Tržište se tako suočava s rastućim cijenama, manjkom ponude i sve većim pritiskom na kupce i podstanare.

Savjeti za kupce i prodavatelje

Redfin predlaže pragmatičan pristup kako bi se smanjio broj propalih ugovora:

Prodavateljima se savjetuje da naprave prethodnu inspekciju i otvoreno prikažu eventualne nedostatke, razmisle o rezervnoj ponudi te pokažu fleksibilnost u cijeni. Kratki rokovi za inspekciju ili polog “dobre volje” mogu pomoći da kupci ostanu ozbiljni.

Kupcima se savjetuje da unaprijed provjere kreditnu sposobnost, ne zadužuju se dodatno, pregledaju nekretninu više puta prije potpisa te unaprijed provjere ostale troškove.

Ako se trenutačni trend nastavi, američko tržište nekretnina moglo bi se uskoro suočiti s novim valom nesigurnosti, a mnogi stručnjaci upozoravaju - ovaj put kupci imaju sve adute u rukama.